住宅購入・損しない住宅ローンノウハウ

ブラック企業で鬱になると住宅ローンは無理?鬱でも家を買う為の3つの戦略

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ここ最近でよく聞くようになったうつ病。

運が悪く、ブラック企業で消耗してしまうと、誰しもがうつ病になる可能性がありますよね。

日本人の中で鬱は、50人に1人(2%)の割合ですが、病院で診断した方が1/4しかいません。

 

 欧米よりは低いものの、生涯に約15人に1人、過去12ヶ月間には約50人に1人がうつ病を経験しています。

うつ病にかかっている人の1/4程度が医師を受診していますが、残りの3/4は、病状で悩んでいても病気であると気づかなかったり、医療機関を受診しづらかったりして、医療を受けていません。

出典:うつ病って知ってますか?国民向けパンフレット

 

仮に全員が診断したとして単純計算すれば、全国で8%程度がうつ病だと言うことになります。

日本人の約1割がうつ病って事だね。

これ冗談抜きで笑えない話だと思いませんか?

 

転職して、ミスってブラック企業に入社して、収入を握られている故に脱出出来ず、うつ病になるっていう可能性は誰でもあるんです。

もし鬱になってしまった場合。

 

住宅ローンは原則組めません!=家が買えないって事です。

 

現在もブラック企業で消耗し、鬱になってしまった故に、人生の大きな決断である住宅購入が出来ずに苦しんでいる人達がおります。(私の彼女が予備軍)

そんな方に対して希望になるような記事を書きたい。

今回は、誰しもかかるうつ病になる住宅が購入できない理由及びうつ病になっても住宅を購入する為の3つの戦略を、実務ベースの経験を元にご紹介させて頂きます。

 

うつ病が住宅ローンが組めない理由は健康面の審査で落とされるから。

 

希望借入れ額に対して、年収は多く、返済比率がどんなに少なくても、うつ病は健康面での審査で落とされます。

住宅ローンを利用する条件として「団体信用生命保険」(契約者が亡くなったら0円になる保険)に加入が求められます。

うつ病は団体信用生命保険の審査では下記の病気を治療中の場合はアンケート形式の申告が必要。

団体信用生命保険の審査で告知が必要なもの

・狭心症、脳梗塞、心臓病等

・癌等・リウマチ・白血病等

・糖尿病・精神病(鬱・統合失調症)など

 

ざっくりした内容ですが、過去3年以内に手術・入院した病気は全て告知対象になります。

仮にうつ病を3年よりも以前に診断されたとしても、主治医に鬱の完治した証明が無ければ、告知義務があります。

そして、うつ病の申告の多くが団体信用生命保険の審査が通らない現実があります。

 

いくら年収が高くて、不動産の担保も取れる物件でも、団体信用生命保険の審査をクリアをしない限りは、通常の住宅ローンは利用できないのです。

では、一生懸命ブラック企業で消耗してしまったうつ病の人は、家を購入することが出来ないのでしょうか?

いくら何でもこのままだと可哀想です。

 

そんなことはありません。

以下の2つの条件をクリアすればうつ病でも住宅購入は可能です。

 

うつ病の人が住宅ローンを通し、住宅を購入するためにクリアしないといけない2つの事

 

うつ病の人が住宅ローンを通すだけで無く、万が一亡くなった時のリスク回避を行う為にクリアしないといけないことが2つあります。

うつ病の人が一般の方と変わらない保証で住宅を購入する方法

☑団体信用生命保険が不必要な住宅ローンを利用する。

☑団体信用生命保険に加入しない代わりに、鬱でも加入できる生命保険に加入する。

 

年収が高ければ、希望借入れ額に対しての返済比率の審査が通りますので、団体信用生命保険の加入条件でない銀行で借入れすれば、うつ病の人でも実は簡単に住宅ローンは組めます。

よって、1番の条件は簡単にクリアが出来ます。

問題は2番でして、団体信用生命保険が組めないと、万が一ローン契約者が亡くなった場合は、ローンの残債が消えずに、残された遺族で支払う事になってしまいます。

 

収入源の大黒柱であるご主人が亡くなってしまったら・・・何千万円のローンは払いきれるのでしょうか?

おそらく難しいと思いますので、相続放棄をして家を手放す事になってしまいます。

残された遺族に対して、住宅ローンを完済されるためにも、団体信用生命保険以外の生命保険に加入し、生命保険の保険金で住宅ローンを返済する流れを作る必要があるのです。

 

では、うつ病の人が利用する住宅ローンについて解説します。

 

うつ病の人が利用する住宅ローン

フラット35を利用する。

 

住宅支援機構が運営している「フラット35」を利用します。

おそらく、住宅購入を検討している皆さんが知っている言葉だと思います。最大手はARUHIさんです。

フラット35は、住宅購入者が銀行から借りたお金の債権(返済して貰う権利)を投資家が買い取ることで成り立っている為、銀行が住宅購入者が亡くなっても、既に借金は回収している状態にあります。

 

つまり万が一亡くなって、貸したお金を回収できないって事は無くなります。

よって団体信用生命保険に加入義務がないのがフラット35最大の特徴です。

持病を抱えている人は、通常の都市銀行ではローン審査が通らないので、フラット35の団体信用生命保険の非加入者として審査をすれば、住宅ローンの融資は受けられるのです。

 

うつ病の人もフラット35で借りる方が殆ど。

 

注意ポイント

フラット35は購入物件に対しての技術保証(適合証明書)が求められます。

適合証明書が取得できない物件(担保)の場合は、フラット35が使用できませんので中古物件を購入する人は要注意。

 

不動産担保ローンを利用する。三井トラスト銀行がオススメ。

 

フラット35の審査は例年厳しくなってきております。

ごく希に理不尽な理由で審査が通らないってこともありますし、私も実務で10回以上は泣かされた経験があります。

じゃあフラット35が通らなかったら・・・・うつ病の人は家を買えないのって疑問に思いますよね?

 

そんなときに最後の手段として利用する住宅ローンは、購入する不動産を担保する不動産担保ローンを組むことです。

不動産担保ローンとは、金利は住宅ローンに比べてすごく高い(3%台)というデメリットがありますが、団体信用生命保険の加入義務も無し+審査基準が比較的に緩いローンです。

 

不動産担保ローンでオススメなのが三井トラスト銀行。

私も実務で沢山の人を助けて貰ったことがあります。(永住権無し・多重債務者)

こう聞くと、高い金利(3%台)で35年もローンを組まないといけないので、ちょっと・・・なって思うかもしれません。

 

しかし、別に金利が高い条件で35年もローンを組む必要はありません。

世の中には借り換えと言う言葉があります。

うつ病が完治すれば、団体信用生命保険の審査は通ります。その際に金利の安い銀行に借り換えすればOKなのです。

不動産担保ローンはあくまでも、健康状態にリスクを抱えている時期に資金を集める1つの手段だと認識してください。

 

問題は、住宅ローンが通った後の生命保険の加入方法です。

 

【悲壮】うつ病の人は通常の生命保険に加入できない

 

住宅ローンはうつ病の人でも、保険に加入しないって条件であれば、比較的にローンは通りますし、家は買えます。

ですが、やっぱり万が一の事故で亡くなったりする事を考えると、不安で住宅ローンが組めないのが現実です。

 

団体信用生命保険の代わりに生命保険を加入する方法がありますが、一般の生命保険生命保険の審査でうつ病は弾かれてしまうのです。

 

要は団体信用生命保険の審査と同じです。

ただ、全くもってNGではなく、うつ病の場合は、よくCMなどでやっている持病があるけど加入できる生命保険を利用する方法があります。

次の3つが、うつ病の人でも保証に受けながら住宅ローンを借りる方法です。

 

注意ポイント

生命保険の金額を受け取る場合は、譲渡取得税を払う必要があります。

団体信用生命保険は、ローンの残債が消えるだけなので、税金は発生しませんが、生命保険は金額も貰う=収入と見なされるので税金がかかります。

住宅ローン返済時に利用する生命保険は税金面のデメリットがあるので要注意。

 

団体信用生命保険が使えないうつ病の人が保証を受けながら住宅ローンを借りる3つの戦略

簡易告知型保険に加入する(かんぽ生命など)

 

テレビCMなどでやっている「持病があるけど加入可能な生命保険」が簡易告知型保険と言います。

有名どころではV6の井上さんがCMにでている「かんぽ生命」の商品が該当します。

 

簡易告知型保険は、通常の生命保険の告知・加入審査基準が緩く設定されている代わり、月々の保険料が高い+保証が悪いという仕組みです。

 

ただ、うつ病の人でも通常の生命保険では厳しい場合でも、簡易告知型保険なら保険会社によっては通る可能性があります。

うつ病のだから保険加入はゲームオーバーと悲観するのでは無く、1社に拘らない複数社の保険会社の商品を扱うFPに無料相談して見るのがオススメです。

 

特定疾病不担保を利用する

 

特定疾病不担保付きの生命保険とは、加入時に抱えている持病で亡くなった場合は、保険金が下りないという特約付きの保険です。

一部の保険会社の商品では「特定疾病不担保」を取り扱ってますので、うつ病の人はうつ病が原因で亡くなる以外の保険に加入することが出来ます。

 

私は面白い仕組みと思っておりまして、保険加入を持病で諦めていた人と持病のリスクを負いたくない保険会社にとってwin-winのなんですよ。

うつ病で悩んでいる人の立派な1つの選択肢です。

但し、どうしてもうつ病が原因で亡くなった場合でも保証を受けたいっていう人は、上記の簡易告知型保険を利用した方が良いでしょう。

 

告知しない。(オススメは出来ないのは、保険金が下りなくなるから)

 

団体信用生命保険の審査はアンケート形式なので、極端な話、うつ病の人でも全て「いいえ」にまるを付けてしまえば、団体信用生命保険の審査は通ります。

 

当然、虚偽の深刻になりますから、団体信用生命保険が下りなくなる可能性は高いです。

(特にローンを組んで2年以内は調査が入るから下りない。)

はっきり言ってオススメしませんが、とある条件を満たした時なら、選択肢の1つとして考えられる方法です。

 

それは、うつ病になる前に多額の生命保険に加入している場合です。

 

うつ病になる前に加入した生命保険は、うつ病が仮に原因で亡くなったとしても、うつ病前に契約している手前、保険金は下ります。

うつ病になる前に、住宅ローンの借入額+生活費などを合せた保険に加入しているのであれば、無理に団体信用生命保険の代わりに保険に加入することも無いのです。

 

告知しないメリットは1つ!

金利が安い都市銀行・ネット銀行のローンが利用できるって事!

フラット35は1%以上+残りの1割は2%後半・不動産担保ローンは3%を越える金利が高い商品です。

ですが、団体信用生命保険分の保険を既に用意してある人は、あえてそんな高い金利の銀行で借り入れしなくても、0.5%程度の銀行で借り入れした方が得ですよね?

 

とわいえ、こんな条件が整っている人はまずいないと思いますので、虚偽の告知はオススメできないのが私の意見です。

選択肢の1つとしてご検討ください。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑日本人でうつ病に悩んでいる人の割合は50人に1人と2%程度だが、診察を受ければおそらく全国で1割の人がうつ病。うつ病は誰でも起こる病気

☑うつ病の人は団体信用生命保険の審査が下りないので、住宅ローンが組めない=家が買えない。うつ病の人がローンを通すなら団体信用生命保険を使わない「フラット35」「不動産担保ローン」を利用する方法がある。

☑うつ病の人が団体信用生命保険の代わりに利用する生命保険は2つ「簡易告知型保険」「特定疾病不担保(持病が原因なら保険金が下りない)」の特約がある保険を利用する。

秋月

過去にうつ病の人のローンを通した時の体験談を元に書いた記事ですが、反省点としては団体信用生命保険の代わりになる提案が出来なかったことを反省して書いた記事です。

不動産屋は売却してしまえば終わりですが、住宅ローンを借りた人は返済までが勝負。

ぜひ持病を持つ団体信用生命保険に加入できない人に参考になれば幸いです。

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