不動産投資・資産構築

不動産投資で72の法則は使える?不動産投資で複利投資を行うたった1つの方法

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積み立てニーサや豪ドル投資・仮想通貨などの投資ブームが来ている中で、ミドルリスク・ミドルリターンといわれている不動産投資も今東京都内で爆発的な人気を見せております。

私が購入した3年前に比べてすでに1割程度販売価格が上がっているそうです。(日本財託の営業マンに聞いてみたところ)

銀行などの金融商品で投資金額を2倍にしようとしたときに利用される法則の事を72の法則といいます。

72の法則以外にも115の法則というのもあってそれは投資金額が3倍になる為の法則の事です。

 

タイトルにある不動産投資で72の法則が使えるかの問いについては、結論から言うと不動産投資では72の法則は使えません。

しかしあるたった1つの方法を利用すると、不動産投資でも72の法則が利用できるようになります。

今回は不動産投資で72の法則が利用できない理由及び、72の法則が利用できる方法についてご紹介させていただきます。

 

不動産投資で72の法則は使えない理由は複利投資ではない為。

 

不動産投資で72の法則が利用できない理由は、ずばり不動産投資は複利投資ではないが答えになります。

 

不動産投資と金融商品を比較すると、、金融商品は投資額を入れる、不動産投資はローンを使って物件を買う(投資)の投資するプロセスは同じものの、収益形態の面で大きく異なります。

金融商品は配当で得たお金も更に投資して、投資額を大きくして配当を大きくするスタイルですが、不動産投資は得た収益(家賃収入)を使ったローンの借り入れを返済する(投資したお金を回収する)という根本的な違いがあるわけです。

その為、不動産投資では72の法則を利用することはできません。

 

不動産投資の収益性を知るのに重要なのは実質利回りと借入金返返済後利回りの2つ!

不動産投資の収益性を知るためには4つの指標「表面利回り・実質利回り・借金返済後利回り・自己資本比率の4つですが、特に重要なのは実質利回りと借金返済後利回りの2つです。

不動産屋で教えてもらう利回りに騙されるな!実質利回りとは?

 

不動産屋の広告やネット広告で掲載されている利回りの事を表面利回りといい、多くの営業マンなどは表面利回りを元に物件を紹介してきます。

表面利回りの計算式

年間家賃収入÷(物件購入価格+諸経費)=表利回り

 

仮に諸経費込みで1,000万円で物件を購入し、月5万で貸し出ししている物件があった場合、年間の家賃収入は60万円になりますから、60万÷1,000万円で年間利回りが6%程度になることがわかります。

 

都内のワンルーム並みの利回りです。ただこれを元に購入してはいけません。

不動産投資を行うのであれば、表面利回り計算するのではなく、必ず実質利回りで見るようにしましょう。

実質利回りとは、家賃収入から経費を引いた実際に受け取る手取りの利回りといいます。

不動産投資の経費は固定資産税・管理費修繕積立金・保険料・修繕費などで、一般的には収益に2割が経費として計算するのが良いとされてます。

 

上記の例で計算してみると

実質利回りの計算について

(60万ー12万(経費))÷1,000万円=4.8%(実質利回り)

 

実際に受け取れる利回りは4.8%です。かなり減ってしまいますよね。

利回り5%切っているので都内のワンルームでもかなり厳しいのではないのでしょうか?

 

借入金返済後利回り(一番重要)

 

ローンを組んで不動産投資を行う人は、実質利回りだけの計算だけでなく、借金返済後利回りという言葉も知ってほしいです。

 

借金返済後利回りとは、経費を引いた年間の家賃収入に更に年間のローン返済部分も引いた、本当の意味で手元に残る純利益の部分を計算する際に使用する計算方法です。

 

仮に1,000万円を25年間で年2.5%で年間の家賃収入60万だったとした場合。(月々のローン返済額が44,861円)

借金返済後利回りの計算

(60万ー12万(経費)-538,332円(ローン支払い分))÷1,000万=ー0.58%

 

マイナスになってしまいました。この場合は毎年1,000万円に毎年0.58%かけた約58,000円が赤字になるって計算。

もちろん頭金を多めに入れていれば、ローンの借入額が減り、月々の返済が減りますので、借金返済後利回りもよくなります。

この計算方法で不動産投資を行う人は、間違えなく東京の新築ワンルームは買わないでしょうね(笑)

サラリーマンで失敗する人が減れば幸いです。

 

不動産投資を複利投資で行う為のたった1つの方法

 

不動産投資は投資額を家賃収入を使って返済していくスタイルの為、投資額が2倍になるって概念ではありません。

 

ローンで借り入れした分を物件という形で資産にするという投資の為、最大でもローンで借り入れした分を増やす投資方法です。

では不動産に投資しながら、複利を得て方法というのは本当にないのでしょうか?

1つだけ方法があります。それは物件を購入するのではなく、REIT(不動産投資信託証券)に投資をすることです。

REITのしくみ

REIT(リート)とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

出典:http://www.smtam.jp/reit/outline/

 

不動産版インデックス投資みたいなものですね。様々なものに投資をすることができます。マンションはもちろん・ホテルや倉庫・商業ビルなど・・・

そして最大のポイントは、不動産投資証券から得た配当金を使った更に証券を購入することで、配当金を更に投資に回すことで元本が増え、一般の金融商品と変わらない複利投資ができるということです。

配当金が出たら、そのお金を使って買う時間がかかる為、多少はタイムラグが出るものの、物件を購入する不動産投資にはない、分散投資と複利投資ができるというメリットがあります。

 

不動産投資に興味はあるけど、いきなり何千万もするアパートを買うのが怖いぜ・・・って方は、100万単位が主ですがリートから始めるのがオススメです。

リートなら、物件が売れないなどの流動性リスク・出口戦略面で物件購入よりもリスクが少なくて良いです。

秋月

不動産投資を25の時に始めたけど、リートって言葉を知らなくてめちゃくちゃ後悔したし、勉強不足だったなと実感してます。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑不動産投資は複利投資ではない為、投資額が2倍になる72の法則は使えない。

☑不動産投資で収益性を計算する重要なのは2つ「実質利回り」と「借金返済後利回り」の2つ

☑不動産投資で複利投資を行うたった1つの方法は「REIT」。投資額に対しての配当金をまた別の投資を行うことで、購入までにタイムラグが生じるが、複利同様の投資を行うことができる。

 

72の法則ってなんじゃって方はぜひこちらの記事をご覧ください。

投資金額が2倍にする期間はどれくらい?5秒でわかる72の法則とは

 

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