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注文住宅の土地探しをハウスメーカーに依頼するデメリットを元不動産屋が解説

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注文住宅で家を建てる!って決めたら、多くの人が土地を持っていないので、土地を探す必要がありますよね?

その土地の探しは自分でやりますか?それともハウスメーカーに依頼しますか?

ハウスメーカーに土地を探して貰うメリットは、この3つでしょう。

[box class="pink_box" title="ハウスメーカーに土地を探して貰うメリット"]

☑土地探しをする手間が省ける

☑つなぎ融資を使わずに済む場合がある(ローンの諸経費が安くなる)

☑土地・建物と窓口が1つになるので、契約手続きなどがわかりやすい

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担当の住宅営業マンが土地を探してくれるので、多くの人が心強いって思うことでしょう。

では、実際にハウスメーカー経由で土地を購入している割合は、フリーダムな暮らしというサイトの調査結果によると・・

土地探しはハウスメーカーに頼みましたか?

出典:フリーダムな暮らし

意外にも半分しかハウスメーカーに依頼していないことが分かります。

初めて注文住宅を購入する人は、ハウスメーカーに土地探しを依頼する物だって思っていませんでしたか?

ハウスメーカーに土地探しを任せると、土地を探す手間も省けるし、土地・建物の窓口が1つになるので非常にわかりやすい反面、紹介される土地がネットに載っている物だけ・土地紹介されたら「そこのハウスメーカーに依頼しないといけない」などのマナー的な部分にデメリットを感じ、土地は自分で探す人のほうが多いんですね。

しかも、住宅営業マンが紹介してくれる物件って目新しい物が無いんだろ・・って1度は思ったことがあるはず!

それにはちゃんとした理由があり、その理由こそ不動産営業マンの本音です。

今回はハウスメーカー経由で土地探しを依頼するデメリットについて元不動産屋(私)と、仲が良かった仲介会社の例を担保にして解説させて頂きます。

[box class="pink_box" title="この記事で分かること"]

☑住宅購入者がハウスメーカー経由で土地を探すデメリットが分かる。

☑不動産屋がハウスメーカーに土地を紹介したくない理由が分かる。

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[aside type="warning"]

この記事は不動産営業マン時代の本音が沢山つまった記事で、8,500文字を越える記事になります。

長すぎる!って感じた方は【不動産屋がハウスメーカーに土地を紹介する2つのデメリット】からお読みくださいませ。

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住宅購入者がハウスメーカー経由で土地を探す3つのデメリット

土地探しのプロでは無い・持っている情報はSUUMOで手に入る。

住宅営業マンは、家を建てる為の提案・設備などの知識は豊富にあるプロですが、不動産取引・土地探しに関してはプロではありません。

土地探しのプロは建売業者とかです。

住宅営業マンの方は、お客様がいるのでと言う体で、地元の不動産屋を回って情報収集をされております。

しかし、非常に残念な事実をお伝えすると、新規物件・売り情報が貰えるのは大手仲介会社が9割以上なので、地元の不動産屋では物件情報が集まらない現実があります。

よって大体の地元の不動産屋の販売図面を見るとネット(レインズ)で掲載されている物件・酷い場合はとっくに売却済みの物件情報だってあるのです。

では、大手不動産会社から情報を貰う方法は?って普通の方だったら思うはず。

しかし大手不動産会社は、契約になるかならないかのよく分からない住宅営業マンに、せっかくの査定依頼の情報(未公開)を渡すわけがありません。(後に具体的に解説)

情報力のない住宅営業マンは、ネットに載っている物件をあたかも未公開のように見せて、お客様に物件を探してくれる良い担当者と見せつけるために行っている場合が殆どなわけです。

 

不動産屋でも無いのに仲介手数料が発生する。これも良い土地が手に入らない原因に加担している。

ハウスメーカーでも積水さん・ヒノキヤ住宅さんなど不動産屋を持って言うハウスメーカーであれば良いのですが、なぜか不動産屋でもないハウスメーカーが仲介手数料を求めてくる場合があります。

仲介手数料は宅建業者でないと、請求できませんから厳密に言えば違反。

そこで多くの場合は「業務委託手数料」として、土地探しの報酬を頂くことになります。別にこれが悪いことでは無いんです。

良い土地を紹介してくれて、購入できたのであれば快く業務委託手数料を支払いますよね?

私でも払います。心からお礼しますよ。住宅営業マンさんに

しかし、この業務委託手数料(仲介手数料)が、情報を持っている不動産屋の首を閉めることに繋がります。報酬が貰えないお客に対して希望条件に合う土地を不動産屋が紹介する訳がないんです。

結果、アンコ物件(いろんな仲介会社が絡んでいる土地)しか貰えないのがオチ。

ハウスメーカー経由で土地を探すのであれば、手数料0の場所で探すべきでしょう。

 

住宅営業マンは人によっては不動産取引に関しては全くの素人。思いもよらないトラブルも

 

住宅営業マンは自社建物・設備に関しての知識はピカイチです。

住宅営業マンのロープレのブログなんか見ていると、構造の話・使っている材木などのお客様の問いに対して、答える練習をしているぐらいです。(業者かよってツッコミを入れたくなるほど)

中には二級建築士も持っている人も居ますから、すごい方が多いって印象。

しかし不動産取引の土地購入に関しては、まったく別物ですから、リスク管理ができない担当者だと失敗したりします。

土地取引で難しいなって思ったのはコチラ・・・

[box class="pink_box" title="土地取引でトラブルになる例"]

☑瑕疵担保免責が無い(予算を見ていない)

☑水道負担金などの造成費がすぐに見積もれない

☑私道の掘削承諾書がない

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特に私道の物件などは安い上、売れ残っていたりしますから、建物を拘りたくて予算の無い人にニーズが合う物件です。

中には、金額が少しでも安くなるならすぐに契約したがる人だっているかもしれません。

私道の物件を購入するのであれば、少なくとも掘削承諾書の取得・ライフラインのチェックは必須です。それを知らず経験の浅い人だと、すぐに契約準備に土地掛かってしまう人も居るでしょう。

住宅営業マンという一般的にプロと言われる人が、契約条件を指定してこないのであれば、不動産屋はわざわざ土地家屋調査士を使って、掘削承諾書を取得する面倒くさい事をする必要がありません。

わざとやらない悪い不動産屋だっているわけです。

掘削承諾書が無いままで契約したら、家を建てる時にライフラインが土地に引き込めず、家を建築することができなくなります。

誰のせい?

不動産屋が悪いのかもしれませんが、事前に想定できない住宅営業マンの責任です。(おそらく契約書・重説で逃げを打っているので)

勿論、水道負担金など後から発生する費用を伝え忘れて、顧客に後から請求する住宅営業マンも良くいます。

顧客VS不動産屋であれば、不動産屋の責任になりますが、変に一般的にプロと呼ばれるハウスメーカーを入れる事で起こらなかったトラブルが発生することもあるのです。

勉強不足だけど、求めてくることは一端の営業マンほど、面倒くさいことはありませんから・・・経験上。

 

不動産屋がハウスメーカーに土地を紹介する2つのデメリット

成約しても手数料が片手になる。その上、業務が面倒くさい。(手数料が少ない地方は要注意)

不動産取引では1契約(1,000万以上)の仲介手数料には上限が決まっており、(3%+6万✕税)の2人分までと決まっております。

※1,000万円の土地を付けた場合の手数料の上限が72万✕税

ハウスメーカー経由で紹介されるお客様が、ハウスメーカーに手数料(3%+6万✕税)を払ってしまうと、不動産屋が請求できるのは土地を売りたい売主だけにしか、手数料を請求することができなくなります。

つまり手数料が半額しか請求できないわけです。本来の手数料に対して半分しか貰えないお客様にガチで紹介すると思います?

そのくせ、住宅営業マンの人は宅建も持っていませんから、酷い場合は重説・契約書は不動産屋が作る羽目になります。

買主から手数料が貰えないのに、買主の為の書類を作るって意味不明じゃ無いですか?

手数料を貰えない仕事はやらないのが本音ですよ。

当然売れない物件であれば、ラッキー狙いで紹介するでしょう。(既にネットで募集している物件など)

しかし、出せば売れる物件を、半額しか請求できないハウスメーカーのお客様に紹介しますか?

あなたが経営者の立場だったらどうでしょう。

絶対に紹介しないですよね!?仲介手数料を2倍取れる(両手)で取れるお客様にだけ全力で紹介するはずです。

ネットに載っている物件をあたかも未公開にして売れたら、半金貰えてラッキー程度に思った方が得なわけですよ。

特に地方の物件は要注意でございまして、販売価格に依存する仲介手数料は、土地価格が高い東京で営業するよりも大変なわけです。

東京で売却した分の仲介手数料を得るためには3~4契約しないといけないって事になります。1,000万だと72万✕税しか貰えませんが、3,000万の土地を売れば一発で192万✕税です。

都心の物件であれば、片手(半金)でも、額が大きいので土地を紹介してくれるかもしれません。

しかし、地方なんかだと冗談抜きで、賃貸並みの手数料になってしまいますから、基本は不動産屋だけを通す両手契約が基本。

 

そもそもお客様を連れてこないのに、不動産屋にネットに載っていない土地を紹介しろって甘すぎる。(成約にならないのに無駄に情報が広がるリスク)

知り合いの仲介会社も言っておりましたが、お客様を連れてこないのに、未公開の土地を紹介しろっていうのは甘すぎませんか?って話です。

土地は性質上、世界に1つだけの商品になります。よって通常の販売方法が必ずしも良い物ではありません。

例えばネット情報で土地情報を拡散するやり方。

家電量販店など何百個~何千個販売する商品では多くのお客様に知ってもらう必要があるので、拡散してお客様を集める方法がベストです。

しかし、土地は世界に1つしか無いので、何百人集めるよりも確実に買ってくれる1人お客様を集めてくれば十分です。

下手に拡散してしまうと、売れないってイメージ付いてしまい、希少性が下がる事で売れなくなるというリスクと、競合他社が取引に加入してきて手数料が減ってしまうリスクがあるのです。

ハウスメーカーの担当者だけで、土地を紹介させてくださいっていうのは、お客様連れてこないけど、土地はクレよ!=クレクレ君と一緒!

非常に嫌われます。私も嫌いでした。

こう言うと、「お客様を紹介してあげるんだから良いじゃん!」と住宅営業マンの人は思うかもしれませんし、中には不動産屋を下に見る人も居ますが、それが甘すぎるんです。

不動産屋は別にハウスメーカーのお客様に売らなくても、建売屋(プロ)や知り合いの不動産屋のお客様(プロ・やりやすさ)に売った方が楽だし、今後の取引にもプラスです。

後半は私の愚痴になってしまいますが、せめてお客様を連れてこい!本気度を見せて欲しいっていうのが本音ですね。

売る側も売主交渉をしないといけないので・・・売る人の事を考えて欲しいと言うのが元不動産屋の私の意見です。

 

ハウスメーカー経由で土地を探すのはデメリットが大きい!購入者が自身で土地を探した方がいい

 

ハウスメーカー経由だと、不動産屋が貰える手数料が減ってしまう=物件を紹介しなくなるというデメリットがありますので、払う手数料先を不動産屋にすればこのデメリットが解消されます。

しかも、顧客自身が直接問合せをしてくれているわけですから、土地情報が気に入れば、一気に購入の流れになるわけですね。だから売主がほかの不動産屋に土地情報を公開(売却依頼)する前に、未公開物件を紹介してくれる可能性が高いわけです。

この傾向は地元の不動産屋の方が経験上多いです。(駐車場跡地など)

もしこれが、ハウスメーカーが間に入っていたら、ハウスメーカーを通して話をしなければならず、面倒くさい上にお客様の購入の意思が正確に分からないリスク(拡散リスク)もあるので紹介しないって事に繋がるのです。

この辺のデメリットを、住宅営業マンはお客様にちゃんと説明していないが殆どで、土地情報を紹介してくれる住宅営業マンとして食いつないでいるのが実情です。

本当にすごい住宅営業マンの人は、土地情報ではなく、物件情報を持っている不動産屋の担当者を紹介して直接やりとりする形に持って行きます。

不動産屋から紹介された土地が魅力的であれば、不動産営業マンが住宅営業マンで契約する前提で話をしますし、土地契約前に希望しているプランが本当に建てられるかのボリュームチェックをしてから契約した方が失敗するリスクを抑えられるのでオススメです。

これがお互いwin-winの関係ですよね。

最初に建物プランをある程度決めてから、土地の予算・立地を決める方をオススメします。

参照:建売って恥ずかしい?予算が無い人が注文住宅を買う為の3つの戦略

 

物件が見つからないのに、まだスーモやホームズで物件を探すつもりですか?たった1分で未公開物件を紹介して貰う方法

 

SUUMOやホームズなどのポータルサイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり!」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか?

それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。

条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割~3割が未公開物件と言われております。

SUUMOやホームズで掲載される前の条件が良い2割~3割の未公開物件を見つけたいのであれば、スーモやホームズで物件探しをするのは即辞めましょう!(未公開時に売れなかった物件です。)

未公開物件を手に入れる詳しい詳細はこちら>>

 

まとめ

 

[box class="glay_box" title="注文住宅の土地探しをハウスメーカーに依頼するデメリットを元不動産屋が解説 まとめ"]

☑購入者がハウスメーカー経由で土地を探すとデメリットは「住宅営業マンは建物を提案するプロであって、土地を探すプロではない」「仲介手数料が発生する。」「知識のなさによるリスク管理ができず、トラブルになりやすい」の3つ

☑不動産屋からハウスメーカーに物件を紹介しない理由は「宅建業法上、買主から手数料を請求できず手数料が減る」「購入するか分からない人に未公開物件の情報が拡散してしまうリスク(希少性が減る)」の2つ。

☑土地は自分で探した方が、手数料が貰える不動産屋も協力的になってくれる上、本気度も分かるので貰える情報の質も上がる。ハウスメーカーに依頼するのは、購入する土地の値引き交渉などでお願いするのがベスト。

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元不動産営業マン時代の本音を爆発させてしまいました。

よく、住宅営業マンが不動産営業マンを紹介するって一見、雑に扱われているのかって思われる方も一定数いらっしゃいます。

しかし、かえって不動産屋の本音を理解している良い担当者なので、紹介された不動産営業マンを味方に付けてみてはいかがでしょうか?

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