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注文住宅と建売は契約方法が違う?ハウスメーカーの請負契約の注意点4選

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ハウスメーカーとこれから契約するけど、契約時どんな注意点があるんだろ?と思ってこのブログをご覧頂いているかと思います。

ハウスメーカーと契約すると言うことは、土地の契約を既に済ませているので、契約のイメージは付く人もいるでしょう。

 

しかし、ハウスメーカーの契約と土地・建売の契約とは一味違い、制度そのものに大きな違いがあり、個人的にハウスメーカーとの契約の方が業者有利にできているなって本気で思います。

知識武装していない一般消費者は下手すると泣き寝入りする可能性が大きいので、建売の契約内容を把握するよりもベリーハードモードだと思います。

 

なぜ個人的にベリーハードモードだと思う理由はコチラ。

 

☑建物が完成しない恐れがある。(倒産リスクがある)

☑契約期間が長い(トラブルになりやすい)

☑八種制限がない(宅建業法上でいう業者と素人のハンデなし)

 

宅建業法で守られている建売よりも、泣き寝入りしている人が多いのは注文住宅です。

ハウスメーカーで買うのは危険なの?だったらやっぱり建売か賃貸に一生住んだ方がほうがいいの?って不安にさせたらごめんなさい。

あくまでも、今回はハウスメーカーと契約する前に、注意して欲しい4点を知って欲しいので、是非参考にして貰えれば幸いです。

 

では行きます。

 

建売住宅は宅建業法・民法が適用されるが、注文住宅では建築士法・民法が適用される(区分が違う)

 

注文住宅と建売って家を建てているので、同じ法律で契約すると思ったら大間違いです。

建売は土地と建物を一緒に販売する不動産として契約しますので、宅建業法と民法が適用されます。

しかし、注文住宅はあくまでも建物を建てる契約(請負契約)になりますので、建築士法と民法が適用される違いがあります。

もし住宅業界に転職したいっていう人は、同じ家を売っていても建売屋とハウスメーカーの営業マンとは全く別の業界なんですよ。

 

注文住宅の契約時には土地の契約時にあった重要事項説明は一切ありません。

(建築士からの重要事項は有)

宅建士からの説明がなかったら違反じゃ無いの?って思った方は安心してください。

なぜなら宅建業法の契約では無いからです。

宅建士の説明義務もなく、更にはプロVS一般消費者のハンデである8種制限(手付金などの制限・クーリング)などは無いわけ。

 

これだけじゃあよく分からないって方のために、よ具体的に注文住宅の契約である請負契約の4つの注意点をご紹介します。

 

建売よりも保証が弱い・・・注文住宅の請負契約の4つの注意点

購入者完成したら一切解約ができない。(瑕疵担保でもダメ)

 

請負契約を行う際に気をつけないといけないのが、完成後にどんなに不具合があっても一切解約することができないと言う点です。

 

第635条

仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。

出典:ウィキペディア

 

請負契約は本来であれば仕事が終わった後に不具合が起きた場合、契約を解除してお金を返金してもらう事が可能ですが、建物については、家を建てた上で請負者(ハウスメーカー)の経済的負担が大きすぎることから、どんなに不具合が起きても解約することができないのです。

 

仮に欠陥住宅に当たってしまった場合、解約はできないので、ハウスメーカーの保証を受ける形になります。

ただ一部の悪質的なハウスメーカーでは、保証対象の癖に保証を一切しない(売ったら終わり)という会社もあります。

下記の動画をご覧ください。

 

請負契約は下記の動画のような条件になっても解約できないんです・・・

残念ながら一生この業者と付き合っていかなければなりません。

建売なら、引き渡し2年以内であれば、瑕疵担保責任によって、家が住める状態じゃ無いと認められた場合は解約することが可能。

(解約されると中古として再販するのが面倒なので、対応してくれる場合がある。)

 

この違いを知らない方ってかなり多いと思うので、是非知識の1つとして入れて貰えると嬉しい。

何かあってからじゃ遅いからね。

 

着手金・中間金の保全措置が一切無い。倒産リスクがある。

 

最も注文住宅の契約で怖いのがコレ・・・

お金は払ったのに建物が完成しないパターンです。

つまり建築会社がお金が無くて倒産するパターン。

 

建売は完成している物件を購入するので、倒産しても物件は受け取れます。

 

しかし建物が完成していない注文住宅は、家にも当然住めず、着手金が帰ってこないにもかかわらず、土地の金利などを負担しなければならず、家賃も払わなくてはいけないという最悪なパターンに。

この倒産リスクで非常に問題になったのが、富士ハウスとアーバン社の倒産問題です。

アーバン社においては、完成していない物件なのに、27億円も契約者に払わせ、1人あたり550万も損害が出ているので笑い事ではありません。

参照:住宅建築請負契約における前払い金の規制に関する意見書

 

要は、引き渡しの期間が長いので、お金に回収が遅れる事でキャッシュフローが悪化します。

よって多くの注文建築会社は、契約者に着手金を払って貰いその資金を元に自転車操業をしている訳ですが、ハウスメーカーを選ぶ会社を間違えると、倒産するリスクが高まります。

(不動産投資のカボチャの馬車道事件と同じ)

 

請負契約をする前に、必ず次の保険に加入しているか確認しましょう。

 

倒産リスクを守るために、住宅完成保証制度に加入してるかを確認する。(強制じゃ無いから要注意)

 

多くのハウスメーカーでは、家が完成するまでの間に仮に倒産したとしても、住宅を完成させる保険(住宅完成保証制度)に加入している会社もあります。

業者倒産などにより工事が中断した場合に、発注者(お客さま)の負担を最小限に抑えるため、当社が工事の中断や引継ぎに伴い発生する増嵩工事費用や前払い金の損失の一定の限度額の範囲内で保証金をお支払いするものです。
また、発注者の希望により代替履行業者(工事を引き継ぐ業者)をあっせんします。

出典:住宅保証機構

 

住宅保証機構以外にも、JIOや守り住まいなど国土交通省に指定されている複数の会社が存在します。

(会社単位の保証じゃダメ)

大手ハウスメーカーなら問題ないでしょう。

 

しかしこの保険は、任意保険って言うのがポイントで、残念ながら地元の工務店や設計事務所ではこの保険に加入していない会社も存在します。

この保険に加入していないハウスメーカーで契約してしまった例が、1500万円も払っているのに、倒産されてしまったケース。

 

ハウスメーカーだから倒産しないだろっておもったらマジで大間違いですよ。

不動産屋だって年間5,000件は廃業しているので、

解体会社などの持ち逃げされた経験上、手付金などが以上に高い業者はやめておいた方が良い。

 

計画倒産する可能性がありますよ。

不動産契約でもせいぜい手付け10%ですから、10%以上求められた場合は、そのハウスメーカーに理由を聞くか、減額してリスクを下げるべきでしょう。

 

瑕疵担保責任保険は土地に適用されない。2号保険になる。

瑕疵担保責任保険では、引き渡しから10年間の間、仮にハウスメーカーが倒産しても、基本的構造部分の不具合が生じた場合は、損害額に応じて保険金を受け取れる制度です。

 

 新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度です。また、保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われます。
ご自身が取得する住宅が保険に入っているかどうかは、売買契約や請負契約時に、業者からの説明や契約書面の記載がありますので、よく確認してください。

出典:国土交通省

 

瑕疵担保責任保険には1号保険・2号保険とありますが、1号は土地・建物を契約した建売住宅・2号は注文住宅です。

当然ですが、ハウスメーカーとは建物との請負契約しかしておりませんので、建物のみの保証です。

土地の不具合はどうすれば良いんだよ・・・不安に思うかもしれませんが、土地を契約した不動産会社・売主に宅建業法に基づいて保証を受ける形になります。

 

具体的には土地の不具合は、購入した不動産会社の瑕疵担保責任によります。(2年以内)

1号と2号の違いは、引き渡し後(10年以内)、トラブルが起きた際に、弁護士の電話相談・調停(裁判の手続き)の特約の有無が大きな違い。

これが結構大きい。

なぜなら1回1万円という格安な金額で弁護士さんを味方に付けられるから!

建売はこの特約が使えますが、注文は一切使えません。

 

注文住宅で不具合が起きて、弁護士さんの高額な依頼料を負担をしなければならないでしょう。

また土地にも不具合が起きるかもしれませんので、実際よくあるトラブルを下記記事でご紹介しますので、ご覧ください

私道の違法駐車されたら泣き寝入り?私道が塞がれた時の2つの対処法

 

クーリングオフは一切使えない。

 

宅建業法に該当する建売住宅の場合、一定条件を満たすとクーリングで契約を解除することができます。(宅建業法37条2項)

これはプロVS一般消費者のハンデとして与えられた特権です。

一方で、宅建業法が適用されない注文住宅にはこんなのはありません。

 

じゃあクーリングって絶対に注文住宅はできないの?

購入して後悔しているの・・・どうやったら手付金を返して貰えるのかな・・

しかし、残念ながら請負契約にはクーリングは適用外なので、クーリングオフは不可。

 

もし唯一できるとしたら、消費者保護法によるクーリングが適用になる場合です。

ただ消費者保護法によるクーリングオフは、電話営業で契約した場合・訪問営業で契約した場合のみで、ハウスメーカーの展示場で契約した場合は適用されません。

 

当然ハウスメーカーの人達は、その辺の法的知識を持っており、解約されるリスクがある自宅でなんて契約しませんので、クーリングが使えないっていう結論になります。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑建売住宅と注文住宅の契約の違いは、請負契約か否か!土地が付いている建売は、不動産として扱われ宅建業法が適用になるが、注文住宅はハウスメーカーの請負契約になる。

☑請負契約の注意点は4つ!「建物完成後は解約できない」「未完成による倒産リスク(建物が完成しない)」「瑕疵担保責任保険の弁護士の特約が使えない(2号なので)」「クーリングオフが一切無い」

 

請負契約の4つの注意点はいかがだったでしょうか?

この記事を読んで、建売びいきって感じて気分を悪くされた方がいたらごめんなさい。

 

もしこれから注文住宅を探したいっていう人はこっちの記事。

注文住宅のカタログは無駄!一括資料請求を30社して分かった資料請求法

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