これからの住宅購入は、空き家がどんどん増えているに加え、消費税10％確定。増税後の影響と住宅購入を元不動産営業マンが解説【悲壮】でも解説しておりますが、消費税増税後の家の建築費高騰により、中古住宅・中古マンションを購入する人達が増えてきております。
中古戸建て・中古マンションを購入するに当たって1つのリスクとして、購入物件が事故物件かどうかです。
事故物件では、呪われるかもしれないとか良くないことが家に起こりそうと言う不安を抱える上、事故物件の資産価値は2割～3割減と言われておりますから、事故物件と知らずに適正価格で購入してしまうと、事故物件による資産価値減少によって損してしまうことになります。
今回は中古物件・中古マンションを購入する上で、1つのリスクである事故物件の調べ方について解説させていただきます。
Contents
事故物件はどこまでが範囲？病死でも告知事項に該当する？
事故物件と言われている一般的な範囲は下記の通りです。
事故物件の範囲
☑殺人事件が合った物件
☑自殺があった物件
☑火事・爆発などの不幸があった物件
上記の3つの範囲に該当する中古住宅・マンションの場合は告知事項として重要事項説明書に記載しなければなりません。
不動産屋が知っていて重要事項説明に書かない場合は、損害賠償の対象になります。
（今時そんな会社はほぼ無いが！次で説明）
ただ同じ無くなるでも、病死だった場合はどうでしょうか？
ここが非常に曖昧でして、病人の方の中には最後まで家に居たいという希望する方も居るため、事故物件になるから病院に居てよと病人に対してひどい要求は家族であればできないはず。
このため、病死であれば、告知義務に該当しないという場合が多いです。
病死と上記の3つの死因は自然死と外因死の違いです。
自然死はいつ起きてもおかしくない死因ですが、外因死はネガティブな理由により起こってしまった事故のため、次住む人が不愉快・心理的に負担がかかってしまうって事から事故物件として告知すべきなのです。
ただ突然起こる自然死の中でも、孤独死のようにずっと放置されて異臭を放って放置され続けていたなど、不愉快な気持ちになる物件は例え自然死であっても告知した方が良いでしょう。
告知目安としては、自然死でも近隣住民が知っているような自然死であれば告知した方が良いでしょう。
不動産屋に騙されて事故物件を高値に売りつけられるのが心配？⇒今時そんなリスクは負いません。
売却する物件を高く売りたいからと言って、不動産屋は売主に不幸があった事故物件を何事も無かったかのように売り出しをするのが心配って言う方がおりますが、はっきり言って仲介会社である不動産屋は事故物件を隠して売主の希望通りに高く売るって事をしません。
リスクでしか無いからです。
仮に不動産屋が事故物件と知っているのを隠してあなたに売却後、近隣住民などの噂話によって事故があった物件だと知ったとします。
この場合、心理的瑕疵と言うことで不動産屋に訴える形になるのですが、心理的瑕疵というのはやっかいなことに、引き渡しから何年経った後でも、事故物件と言うことを知ってから1年以内に損害賠償を請求することができてしまうところにあります。
中古住宅などの売却であれば、せいぜい売主・仲介会社の引き渡しまでのアフターサービス・瑕疵担保は3ヶ月～半年、業者が中古住宅の売主であれば、最大でも引き渡しから2年までが最長。
引き渡しから10年経っているのに、10年後に事故物件って知ったから訴えるって事もできてしまう危険な物件を、売主が300万～400万ぐらい高く売りたいからと言う理由だけで、不動産屋が告知事項を隠して売却するというのは考えにくいんです。
仮に事故物件を隠し、売主の希望通りに300万～400万高く売れたとしても、不動産屋に入ってくる手数料は10万～12万増えるぐらい。
その10万～12万で将来訴えられる可能性がある取引なんてまず行わないです。
このケースが行われる理由は、売主も不動産屋に隠して事故があった事を告知していない！が理由になります。
不動産屋も知らないことを重要事項説明に記載することはできませんから、不動産屋が事故物件と知らずして、事故物件と後から判明した場合は、売主に請求する形になるでしょう。
売買契約時に、売主から買主への告知書という【物件状況報告書】を不動産屋が作成し、売主に記入してもらう仲介会社が多いです。
特に中古物件は。
売主の物件状況書に、事故物件の有無が記載されていなければ、後に事故物件だったって分かった場合は売主が隠していたと言うことになります。
購入する戸建ては事故物件？事故物件を調べる方法
不動産屋がリスクを負って、事故物件を隠すことの危険性・デメリットは分かっていただいたかと思いますが、売主が隠している可能性は0ではありません。
そこで、購入する戸建て物件が事故物件だったかどうかを自分でも調べる方法は、【大島てる】というサイトを使います。
建売業者も土地を買い取りする際に、土地が事故物件かどうかを調べる際に利用しているサイトですので、チェックしてみることをオススメします。
使い方は簡単です。
大島てるにアクセスしたら、下の検索で、購入予定の住居表示を入れるだけ。
もし該当していれば、その物件は事故物件って可能性は大です。
すぐに不動産屋に確認してみましょう。
大島てるの情報がこんなに詳しいかというと、新聞で掲載されている事故内容はもちろんのこと、近隣住民にちゃんとヒアリングをしてから掲載しているので、かなり信用度は高い。
（近所で火事があったけど、その内容も載ってたからびびった。）
大島てる氏は、事故物件の専門家で東大卒のエリート。
私も仲介会社の方からこのサイトを教えてもらったときは、かなり驚愕しました・・・事故物件の数多いなって。
売主が事故は無いですよって言っても、大島てるで事故物件が載っている可能性も0ではありませんから、販売図面と大島てるでの調査結果を比較して判断するのが良いでしょう。
事故物件を取り壊しして新築を建てた場合は告知事項が必要？
結論から言うと、事故が起きた家を取り壊して新築・更地にしても告知はするべき。
理由はいくら事故が起きた家が解体されて時間が経っていたとしても、事件があった物件なら買わなかったっていう人が出てくるからです。
当然心理的瑕疵が該当します。
では、事件が起きてから何年経てば告知せずに良いかなどの期限設定は、現段階では決められておりません。
よく不動産屋は、5年～10年経てば告知しなくてもいいという意見もあるようですが、心理的瑕疵が認められる以上、事故が起きたら告知はすべきと考えておいた方が良いでしょう。
しかし、これは売買の話で、賃貸住宅であれば自殺などから2年経過すれば、瑕疵とは認定されないと2009年11月27日に判決が出ております。
賃貸住宅の場合は2年おきに、入居者が変わるって事。
事故があった次の購入者・入居者には伝える必要があるが、その次の人にまでに事故物件と言うことを伝える必要は無いと言うことから、賃貸住宅の場合は事故から2年以降経過していれば、告知しなくても違反とされなかったと言うことになります。
賃貸住宅の場合は2年おきに入居者の入れ替わるサイクルが変わるため、事故物件の期間は短い判決になりましたが、売買の場合は、すぐに売却し、次の所有者が変わるわけではありませんから、いくら事故物件を解体・更地・新築にしても告知義務はある言うこと。
また上記の判決文から、事故物件購入者が次の人に売却時に、事故があった旨を伝える必要は無いって事も上記判決文から分かります。
まとめると、事故物件を購入する人に対しては時期が経っても・更地・新築にしても告知する義務はあるが、事故物件購入者が次の人に売却するときは告知事項が無いと言う結論を付けて以上とさせていただきます。
まとめ
この記事で伝えたいこと！
☑中古住宅の事故物件は「殺人事件・自殺・火災などの不幸」による外因死によるもの。病死などの自然死については告知事項に該当しないケースもある。しかし自然死でも孤独死などで異臭を放つなど近隣住民にも知られ、不快感が残る内容だと、告知義務は発生する。
☑事故物件を簡単に調べる方法は大島てるを使うこと。
☑事故物件を解体し更地・新築にしても告知義務は必要だが、2009年の裁判の判例をヒントに、事故物件購入者が次に売却するときは告知する義務は無いという事が分かる。
事故物件に付いては、法律でちゃんと決められていないため、判断が本当に難しいです。
自然死でも嫌な気持ちになる人は、大島てるで調査して納得のいく物件を購入することをお勧めします。
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