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住宅ローンノウハウ・資金計画(税金)

【変動注意】住宅ローン地獄にならない住宅購入術3選を元プロが解説【実例有】

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住宅ローンの本質は「銀行に対し420回一定の金額を支払うことが出来るか?」というものがありますが、約35年の間、現在の収入が一定に保つ事が出来るとは限りません。

住宅ローン地獄に陥る人に共通する事は・・・・

「未来の見通しの甘さ」

これにつきます。

逆に、住宅ローン地獄に陥る未来の見通しの甘さに繋がる特徴を事前に理解して住宅ローンを組むことで、住宅ローン地獄に陥る事なく、安心して家を持ち続けることが出来るでしょう。

それくらい当たり前ですが、多くの人は初めて家を購入するワクワク感でつい忘れがちです。

今回は悲しいお話である【住宅ローン地獄で払えなかった家の任意売却の原因】という実例も踏まえながら、住宅ローン地獄にならない為の住宅購入術を元プロが解説させて頂きます。

大月

私の同世代29歳でも、年収300万台なのに、3500万円台の物件を購入してしまいました。

ちょっと心配でもありますが、おそらくこれらの視点が抜け落ちているからかもしれません。

特に30代であれば絶対にこの視点を取り入れて住宅ローンを組むことをオススメします。

 

住宅ローン地獄になる人の特徴4選

住宅ローン終了日を理解していない。【酷い場合は退職金で終わらせようとしている】

突然ですが、1つ質問させて下さい。

あなたは住宅ローンをいつに終わらせますか?って事です。

 

多くの人は「35年後も払っていられないから、20年で終わらせたいな・・・」って思うかも知れませんね。

その際にいつに繰上げ返済を行い、月にいくら繰上げ返済用に貯金するという所まで計画をしているでしょうか?

 

私が不動産営業マン時代には、そういう細かい話はしませんでしたが、「残念ながら多くの人は、住宅ローンの返済表を見せて欲しい」という問合せすらありませんでした。

つまり、利息が月いくら減っているのかを知らないのです。よって逆算すら出来ていないわけです。

仮に3000万の年0.6%の35年住宅ローンを組んだとします。

あなたが20年で完済したいな・・・って思っていた時、いくら繰上げ返済をしないといけないでしょうか?

 

答えは、10年後に1,300万円を繰上げ返済する事です。

10年後というのはいつまでマイホーム購入に頭金が必要って言ってるの?頭金なしのメリット5選でお伝えしていますが、住宅ローン控除の関係があるので、基本的に10年後に繰上げ返済をした方がお得になります。

つまり1年で130万、月にして10万円以上を貯められますか?って事です。

おそらく無理ですよね・・・

こういう場合は20年で返済することは無理と考えるか、アフィリエイトなどの副業で月収10万稼ぐなど、別の手段を考えなければいけません。

 

こういう逆算が出来ないと、いくらランニングコストをしっかり把握していても、住宅ローンの終了日を逆算することが出来ません。

そのため、いつまでたっても住宅ローンが終わらず地獄のような支払いが続く事になるのです。

思考停止状態で「退職金で全額払うぜ!」は正直愚の骨頂で、退職金が出なかったときの事を一切考えておりません。

こういう不確定要素を住宅ローンの支払いに充てると、破産してしまうでしょう。

 

なぜか給料が右肩上がりになると思っている

 

私は5年間で仲介業者のお客様を含め300人以上の営業経験がありますが、殆どの方が給料が右肩が上がりだと思う傾向があります。

不動産営業マンとしては非常にありがたいんですよ。ローンの組める額も増えますから

しかし、現実問題としてこれからAI・人口減少・高齢化など含めると給料が右肩上がりではなくむしろ、下がっていくのと考えた方が良い職種が殆どなんです。

給料が下がったときに、自分の給料の8倍以上の住宅ローンを組んでしまった場合どうなるでしょうか?

 

はい・・・住宅ローンのリスケ(支払期間の変更)を行い優遇金利を失うか、家を手放して任意売却になってしまいます。

基本的に給料は右肩上がりでも+年収50万程度に考えて置くのが無難でしょう。

大月

右肩上がりになる業界はこれから伸びるITや人材不足が目立つ電気関係です。

それ以外の業種は厳しいと思いますので、右肩上がりとして計画するなら副業をやるとかしなければ難しいでしょう。

家計診断を一切せず、家賃分全てを住宅ローンに回している

住宅ローンを組む場合、ポイントになるのが「保険」です。

保険の見直しは絶対に行うべきでしょう。

なぜなら、仮に3,000万円の家を購入する際に、住宅ローンを組みますが、そこで団体信用生命保険を組むことになります。

団体信用生命保険はある種の生命保険。

つまり、住居費用は団体信用生命保険で賄えるので、その住居費用分の掛け金を減らして月々の保険料を住宅ローンに充てるべきなのです。

仮に子供が10歳の時に一家の大黒柱が亡くなってしまったら、子供が大学卒業までの12年間の住居費用分が必要になります。

賃貸であれば、当然住居費用分の保険も見ておかないとマズイです。

家賃7万だったとした場合、年間84万✕12=1008万は最低でも必要になります。この費用が無いと家族は路頭に迷いますよね。

しかし持家であれば、一気に借金が0です。

つまり1008万円は要らなくなります。

 

この1,008万円が要らなくなったはずなのに、殆どの人の生命保険の契約変更しておりません。

1000万の掛け金が減れば、月1.5万以上は安くなり、実質住宅ローンに充てることが出来るのにやらない人が殆ど・・・・

勿体ないですよね。

 

そして、給料が右肩上がりになるか分からないのに、家賃分全て住宅ローンにぶっ込んでしまうというミスを犯します。

多くの人は変動金利の家賃分で住宅ローンを組んでしまうので、金利が上がった途端に住宅ローンの借金が減らず、5年後には月2万円ぐらいアップして住宅ローン地獄に突入してしまうのです。

 

変動金利が固定金利で上がらないと思って借入れしてしまう。

今住宅ローンは底だ!といわれつつどんどん変動金利が下がり、逆に固定金利が上がっているで、変動金利は上がらない物だとイメージしておりませんか?

確かにここ10年は変動金利を決める短期プライムレートは全く動いておりません。

しかし、なぜ動いていないのか?そして動く時の特徴を内容を理解しておりますでしょうか?

ここを理解しないと、怖くて変動金利は組めないはずです。

だっていきなり数%上がるって事も0ではありませんので・・・・・

 

残念ながら不動産屋でも理解して居ない若い営業マンが家を売っている現実です。

おそらく知らないのも無理はありません。

 

日銀が行っている【ゼロ金利政策】が関係してきます。

ゼロ金利政策が解除されたときに、短期プライムレートが大きく動き、短期プライムレート-1%が都市銀行の変動金利になりやすいのです。

それでは住宅ローン地獄になってしまった、実例を次で解説します。

 

任意売却案件の理由で最も多いのが、給料が下がり住宅ローン地獄になってしまった事

 

不動産屋で用地買い取りや仲介業を行うと、嫌でも任意売却案件というものが来ます。

任意売却案件になった理由を必ず聞いているんですが、多くは住宅ローンの支払いが出来なくなった事で、給料が下がったという理由が最も多かったです。

不動産屋からして見れば売らないといけない期限が決まっているので安く購入出来る上、売り物になるという確定事項があるから嬉しいのですが、給料が下がったという社会の厳しさが物語っているようでなんとも言えない気持ちでいつも仕事していました。

 

住宅ローン地獄にならない住宅購入術3選

現在の給料が続く物では無いと理解すること。絶対右肩上がりにしてはいけない

 

やっぱり人間は夢や希望を見てしまい、「給料が右肩上がりになるだろう」という幻想を見てしまいがちです。

しかし現実問題として、毎年給料が下がっており、ついに政府は「終身雇用は難しい!」という発言までしてしまいました。

35年ローンという長期間の戦いの中、不確定要素の希望だけで決め手はいけません。(せいぜい50万UPまで)

家を買うので暗い話はしたくはないものの、副業を始めるや、配偶者が働くなどを自分でコントロール出来る収入源出なければ右肩上がりで計算するのが難しい時代。

 

住宅ローン地獄に陥る人の特徴として、給料が下がり、金利が上がるというダブルパンチを食らうからです。

そのリスクを借りる前に下げておく必要があるでしょう。

 

不動産屋に予算を上げられるトークを言われても、理由無くしてあげる事はNG

 

不動産屋はプロです。

少しでも年収がある人には「営業トークを駆使しまくり」あなたの予算を上げまくっていきます。

私も手前味噌ではありますが、3,500万の人に対して4,500万の物件を売ったことがあるので、私より遙かに優秀な営業マンなら易々と予算を上げようとさせてくるでしょう。

確かに上げなければならない場面もあります。(そもそもそんな予算では希望エリアは買えない時など。)

 

しかし、仮に予算を300万上げたとしても、変動金利0.6%で8,700円も月々増えてしまいます。

この8,700円を家計診断も行わずUPさせてしまうと、8,700円の負担が増えるだけで無く、金利UPした時に1.5万とかになるかも知れません。

そのたった1万か・・・が住宅ローン地獄の始まりになるのです。

それほど固定費をあげる事は怖い事でもあります。

予算UPさせた際に削れるところが無いかな?と考えておくようにしましょう。

 

変動金利が0.5%以上上がっても問題ないと思った状態で契約する。

 

今0.5%以下の超低金利で住宅ローンを組んでいる人が金利上昇によって破産する人が今後爆増すると言われております。

今は【ゼロ金利政策】のおかげで、0.5%台以下を保てておりますが、ゼロ金利政策を解除した瞬間に今の金利よりも倍である0.5%以上UPしたらそれはもう破産するに決まっております。

変動金利は固定金利より変動していない?仕組みとカラクリを元プロが解説します。

35年ローンの3,000万円の年0.5%の時の金利は1.2万で済みますが、1%に変わった途端2.6万まで増えるのです。

支払いできそうですか?

事前に年額の支払いが最悪14万円も増える事を想定して、計算しておけば実際そうなった時でも強いですが、現在の金利でカツカツの人は金利が上がった瞬間に住宅ローン地獄で破産するでしょう。

 

まとめ:建売は売りやすい!最悪のケースを備えて資産性も見ておこう

 

この記事で伝えたいポイント:まとめ

☑給料を右肩上がりとして住宅ローンを決めてはいけない。退職金というのはもってのほか

☑変動金利が上がる可能性も見越してローンを組むこと

☑家という生命保険を購入するので、家計診断で月々の保険料を抑えよう。

以上の3つを理解して、住宅ローンを検討しておくと住宅ローン地獄にならずに済むのかなと考えております。

そして、最悪建売は、注文住宅のように建物重視ではなく、資産価値が減りにくい立地を重視したところに企画をしているので、資産価値が落ちにくいです。

更に建物も注文住宅のような特殊な間取りでもなく、万人受けする間取りなので売りやすいのも間違いありません。

 

もし病気などをしてしまい、住宅ローンの支払いが出来ず地獄のような日々を送るのであれば、売るのも1つの手です。

病気なってしまった場合の住宅ローンはどうすれば良いのという疑問については住宅ローン返済中に病気で払えない?任意売却で家を失う前に試したい対策6選を解説をご覧ください。

今回は以上です。

大月

住宅ローンの金利がどんどん下がってきてはおりますが、跳ね返りのことを考えると怖いですね。

くれぐれも自分の収入に過信しすぎず、優先条件を満たすコスパ重視の物件を見つけることが、今後の時代ますます重要になるでしょう。

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