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協定道路とは私道?それとも位置指定道路?それぞれの違い元不動産屋が解説

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建売住宅の分譲地において、希にですが協定道路を使用した物件が存在します。

協定道路ってなんだかよく分からない言葉ですよね。

 

この協定道路は位置指定道路なのか?私道なのかどの部類に当てはまるのか分からない方が殆どだと思います。

(正確に違いを知っていたらあなたは買い取り業者にすぐになれます。)

私も昔はまったくわからなかったので・・・

おそらくこの記事を読んでくれる人は、協定道路の物件を購入後に私道みたいなご近所トラブルを避けるために読んでくれているはず。

 

結論から言うと、協定道路は私道でもなく、位置指定道路でもありません。ちゃんとした違いが存在します。

今回は協定道路の部類について解説させていただきます。

 

本来の協定とは、再建築ができない建築基準法外の通路に接する家の救済措置

 

まず最初に本来の協定の意味をちゃんとお話したいと思います。

協定道路とは、再建築不可と言われている土地に対する救済措置の一種です。

 

再建築不可には2種類あり、土地が建築基準法に該当する道路に2m未満しか接続していない土地か、前面道路が建築基準法に該当しない道路のどちら、もしくはその両方に該当すると、新たに建物が建てられない再建築不可の土地として扱われてしまいます。

前面道路が建築基準法の道路でない場合、そこに接続している土地は家を建て替えすることができないのですが、それだと家がどんどん老朽化してしまい、そこに住んでいる人たちが困るだけでなく、倒壊する危険性も増してしまいます。

 

そこで、建築基準法外の前面道路に対して、前面道路を所有している土地所有者の間で協定を結び、道路として使用しますと言う旨を結ぶことで、役所から特別に建築基準法の道路と認める【43条但し書き道路】として扱われるようになります。(道路相談とも言う)

 

協定によって建築基準法の道路になったので、家の建て替え等は役所が提示する条件を満たさなければならないというハードルがありますが、今まで再建築不可だった土地が建築できるようになるのです。

 

建売住宅で多い協定道路とは

 

 

次に建売業者が行う協定道路の分譲地ですが、知恵袋など見ていると、

建売業者が行う協定道路は再建築不可になる。

協定にすることで再建築不可を防ぐ苦肉の策。

ってド素人に毛に生えた回答が多かったのではっきり言っておきます。

 

建売業者の分譲する協定道路は、協定を結ばなくても再建築不可になりません!

 

はっきり言っておきます。

逆にこれで再建築不可になったら、住宅ローンの担保評価が低くなり、フルローンが使えなくなるのでそんなヘマしませんよ。

では、どんな建売業者の協定道路の仕組みはどんなかというと、簡単に言えば再建築可能のギリギリラインの2mの間口の通路がある旗竿地を、上記の画像のように2区画以上くっつけることで、4m以上の通路を作ります。

2mの旗竿地のままで売り出しすることも可能ではありますが、それだと現実問題として車の通行ができません。

そこで隣の旗竿地の2m通路と本件の2m通路をあわせて4mの通路を、通行の為に使用し、物を置いてはいけないなどの協定を土地所有者間で結んだ物件の事を言います。

だから下記の画像のように通路部分に車を止めるのは勿論・物置や植栽もおいてはいけません。(置く場合は隣地の承諾が必要。)

 

 

協定道路と私道の違い

 

協定道路とは、旗竿地を隣地と所有者同士で協定によって繋げて利用しているに過ぎず、旗竿地を繋げている協定道路自体には建築基準法に該当する道路ではありません。

建売業者が行う協定道路の接道義務は、あくまでもそれぞれの旗竿地の起算点である2mの間口に接している道路が建築基準法かどうかで決まります。

 

しかし私道の場合は、私道自体に接道義務の道路扱いされます。

その私道が42条1項5号・42条2項道路(セットバックが必要な4m未満の道路)や再建築不可の道路だったりといろいろあります。

 

更に言えば、協定書に書いていない、将来建て替え時のライフラインの整備する為の道路の掘削などについては、私道では許可が必要になりますが、協定道路ではあくまでも2m間口の旗竿地を購入したに過ぎませんから、自分所有の通路を掘るに当たっては何の問題もありません。

 

協定道路はあくまでも通行の為に協定を結んだ道路です。協定書に通路を掘るためには許可が必要などと書いていなければ何の問題もありません。

 

そもそも私道は、原則、上下水・ガス管が道路内に1本ずつしか入っておらず、それぞれを共有指定使用しますが、協定道路の場合は、それぞれの世帯数に応じて上下水・ガス管を埋設しております。

結構大事なこと言ってる。ここが私道にない協定道路のメリットになる部分でもある。

旗竿地の通路部分を掘る工事を行う場合、工事途中は協定者の通行の妨げになるので、協定者に立て替えをする旨と工事を行う際に発生する、職人さんの通行の許可は取っておいた方が良いでしょう。

これを無視して、権利を主張すると高確率でトラブルになるので・・・

 

 

協定道路と位置指定道路の違い

 

協定道路と位置指定道路の違いは、位置指定道路は私道・公道どっち?私道と位置指定道路のたった1つの違いでもお伝えしているとおり、位置指定道路は42条1項5号という役所・区役所に許可を得た私道に対して、協定道路の通路部分に関しては、所有地を協定書によって道路にしたに過ぎず、建築基準法に該当しない通路扱いです。

位置指定道路は登記を公衆用道路として登記する上、道路としても利用するため、位置指定道路に対する固定資産税・都市計画税は0円です。当然不動産取得税も0円。

 

しかし、協定道路は所有地を通路にしたに過ぎず、通路部分を所有している土地と見なすため通路部分の筆にも固定資産税・都市計画税は発生します。

(非課税は認められない)

不動産取得税も条件によっては発生しますね。(新築の場合はほとんどの場合は0円ですが念のため。)

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑建売業者が販売する協定道路で再建築不可になるようなヘマな物件はないので心配しなくて良し!(協定道路先の道路に注目)

☑協定道路と私道の違いは、私道は私道に対して建築基準法の道路になるかを判断されるが、協定道路の場合は、元々が旗竿地の所有地を協定によって繋げたに過ぎず、協定道路自体は建築基準法外の道路でしかない。

☑協定道路と位置指定道路の違いは、位置指定道路は私道として役所や区に認められている道路(42条1項5号)に対して、協定道路は所有地であるため、建築基準法の道路ではなく、更には固定資産税・都市計画税もかかる。

 

 

協定道路は間口が狭いウナギの寝床のような長方形の分譲地に多く使われる方法です。

協定道路を上手く使うことで、道路負担も減らし、更に土地の造成費も安くなることから、都心部の建売業者では当たり前のように使いますので、私道と協定道路の違いをこの記事で分かって貰えれば嬉しいです。

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