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私道持分無しは購入対象外?私道持分が無くても検討できる2つの事例

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私道の物件を購入するにあたっては、私道持分が必ずあるとは限りません。一定数の物件の中でも私道持分無しの物件は存在します。

私のほかのブログで、私道の持分無しの物件は検討しても良いのか?と過去に質問をいただきましたが、その当時は一切検討しなくてOKと回答しました。

 

その理由は、私道持分無しの物件は私道を購入で失敗する理由は?メリット・デメリットを元不動産屋が解説【まとめ】でご紹介した4つのメリットの内、「安く購入ができる」というメリットしか受けることができません。更にはデメリット部分が更に凶悪になってしまうからなんですね。

 

よって基本は避けるべき物件です。

しかし、私道持分無しの物件でもこれからご紹介する2つのパターンに該当するのであれば、検討できる範囲なのかなと個人的に思っております。(実務で販売しましたが、問題なく住んでいますし)

今回は私道の持分無しを検討できる2つの事例についてご紹介していきます。

 

基本私道持分無しは検討外です。

 

私道の持分無しは、私道の持分有に比べて、建売住宅であれば100万程度安かったりするのです。

しかし、私道を購入で失敗する理由は?メリット・デメリットを元不動産屋が解説【まとめ】で紹介している「道路で子供を遊ばせることができる」「電柱などの使用収益がもらえる」「私道の持分を売ることができる」の私道の唯一のメリットが利用できなくなるのです。

さらに言えば、通行や権利がないゆえに、私道の持分所有者と持っていない人では、心理的にも不利ですし、もちろん権利上でも不利です。

 

ただえさえ私道は、権利による近隣トラブルが多いのに、その近隣住民に対して不利になる私道持分無しという物件を買う必要はあるのでしょうか?

 

いくら通行掘削承諾書が取れているからといって、それは、家を建てるときの新築時に使用するために取っております。

通行掘削承諾書の文言には新築するために道路を掘るよという旨なのに、20年後に建て替えする際に20年前の通行掘削承諾書が有効にはならないでしょう。

建て替えしたいのに通行掘削承諾書が取れなければ、永遠に建て替えできずにその地に住まわなければなりません。(そんな土地は売るにもうれません)

 

将来のトラブルに不利になるのが私道持分無しの最大のデメリットといえるでしょう。 

だからお勧めはしません。

 

私道持分無しは違法でもなく、住宅ローンが通る銀行もあります。

私道持分無しは違法ではないのか?と思っている人もいると思いますが、私道持分無しの物件は違反でもなんでもありません。ローンも組めます。

ただし、私道持分無しの物件は担保評価が低いため、融資でも物件価格の満額まで借り入れができない銀行が多く存在します。

 

頭金が必要になってくるでしょう。

銀行によっては、私道持分無しの物件でもフルローンで貸出してくれる銀行もありますが、どちらにしても通行掘削承諾書がなければ不可になりますので、通行掘削承諾書が取れている物件を前提に検討する必要があります。

 

私道持分が無くても、検討できる2つの事例。

既存の私道では持分はないが、セットバックにより私道を持分を得る場合。

 

私道(持分無し)と公道に接している角地を購入した場合、分譲地の間口によっては、公道に全く接しない私道のみに接する分譲地も生まれます。

この時の私道は持分無しの物件なので、上記のようなデメリットが強く受けてしまう物件です。

 

しかし、私道が4m未満及び道路中心線から2m未満であれば、敷地後退による道路提供をする必要がありますので、セットバック部分(私道になる部分)については1/1の権利を所有している=私道の権利を所有しているのと同じことになります。

よって銀行からも問題なく融資を受けることができます。

 

私道所有者が1人及び私道所有者が売る私道内の土地を購入する場合(周りの家も私道の権利を持っていない場合)

 

これは賛否両論。

私道所有者が1人しかいない私道も存在します。=周りの家はみんな持っていない。

 

普通に購入してしまうと、その1人の采配によって決まってしまいますから、上記同様に避けるべき物件なのでですが、たった1人の私道所有者が所有している土地を購入する場合は別です。

私道所有者からしてみれば、通行掘削承諾書の許可を出さなければ売れませんから、すぐに許可を出してくれる上、引き渡し後も取引した仲ですから、多少は寛大な処置をとるはず。

ただこれは、私道所有者が変わる将来的リスクは残ったままなので、将来がって心配性な人は避けたほうが良い物件であることには変わりないでしょう。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑私道持分無しは、安く買える以外の私道のメリット部分をすべて奪うので、原則は避けるべき。

☑私道持分無しは掘削承諾書があっても、将来を約束した書類ではない。将来にわたって掘削承諾書が使えるとも限らないので、書類があればOKという考えは危険。

☑私道持分無しで検討できる2つの事例は「建売業者によるセットバック後の分譲地」「1人の私道所有者が売った土地」の2つのパターン。

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