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建売購入ノウハウ・契約後

建売でも妥協点を探さないといけない?妥協しない建売の唯一の探し方

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注文住宅では、土地が見つからない・建物価格が予算オーバーなので妥協点を探す必要がありますが、注文ではなく建売住宅にすることで、建物を妥協しているのにもかかわらず、建売住宅でも更に妥協点を探さないと買えないでしょうか?

 

結論から言うと、注文住宅でなく建物を妥協している建売住宅の中でも更に妥協点を見つけて、条件の合う建売を探す必要があります。

建売住宅は売りやすくするために、万人受けする間取りを採用している為、購入者1人1人のベストな条件を満たす間取りは存在しません。

購入者は何かしら妥協して建売住宅を購入しております。

(アンケート結果で家の満足度は80点ぐらいが多かったな)

 

しかもここ最近では、建物価格の高騰・建売の差別化による高品質化によって、購入するエリアによっては買えないって事もあり得るようになりました。

でも妥協する箇所を減らしたいし、できれば妥協したくないのが本音・・・

ただ妥協しないと、予算に合う物件が見つからないってなるので、妥協するとしても、妥協点ポイントを間違えると、せっかくの住宅購入が後悔だけで終わってしまう可能性があります。

 

では初めて建売住宅を購入する方は、どうやって妥協点を見つけるのか?

今回は妥協点を見つけるためのオススメ方法と、建売の妥協パターンに加え、妥協しないたった1つの建売の探し方をご紹介させていただきます。

 

頭で考えてもダメ!建売の妥協点の探し方でオススメなのは夫婦で箇条書きして、順位を付けること

私が月1本契約していた営業マンだった時代、初めて家を探す人にお勧めしていたのが、条件の箇条書きと、順位付けです。(コレ絶対にやって欲しい)

オススメなのが夫婦それぞれでやること!

5個ぐらい条件を挙げてから順位付けして、夫婦それぞれで見せ合いながら共通している条件・順位の高いものを絶対条件として探すことです。

 

これをお客様にやってもらうと面白いほどにお互い、家に対する思い・希望条件というのは全くもって違ったりします。

奥さんは家の作りと日当たりを重視しているのに、旦那は駅の距離だけで、日当たりはどうでも良いみたいな・・・

条件の順位付け箇条書きすることで、夫婦それぞれに情報が共有され、頭の中が整理できた状態で物件を見ている為、物件の善し悪しも判断しやすく、妥協しなくてはいけないポイントが見つかりやすいというメリットがあります。

 

一方で、夫婦それぞれの希望条件を話し合い、頭だけで考える人は、以下のようなループにはまり、妥協点が見つけられない⇒最悪買えない人になります。

ココがダメ

①1件目の物件を見る⇒1件目の良いところ・悪いところをが分かる。

②2件目見る⇒2件目の良いところ・悪いところをが分かる。

③3件目見る⇒3件目の良いところ・悪いところをが分かる。

④1件目の良いところ・2件目の良いところ・3件目の良いところに共通点が無く、アレも良いコレも良いで結局訳が分からなくなる。

⑤家族会議をした瞬間、夫婦それぞれの意見がバラバラ・・・結局条件が定まらず。

⑥別の日に新しい物件を見たときには1.2.3の良いところが邪魔をして、ますます訳が分からなくなる。

 

このパターン良くありがちです。

初めて何千万円の買い物をする訳なので、仕方の無い事。むしろこれも家を探す上での楽しみの1つかもしれませんが、これを繰り返していると、妥協するポイントを見失い、今まで見てきた物件の全ていいとこ取りをしようとしてしまいます。

結果、そんな100点満点の物件もなく、購入する事ができないor物件が見つからず家探しに疲れて辞めてしまう人になってしまいます。

 

もちろん即決しろっていうわけでは無いのですが、せっかく時間と労力を使って物件を見ている訳ですから、決められないと頭の中で処理を使用とせずに、条件を紙に書いて頭の中を整理するのをオススメします。

夫婦で家を探すなら、お互いの家を探す条件を箇条書して、お互いの条件をマッチする家を探したいですよね。

 

沢山のお客様を見て分かった!建売の3つの妥協パターン

建売で妥協できるポイントはお金で解決できるところ(ここはほかの条件よりも低めに見るべき)

土地の立地などはいくらお金を掛けても建物が乗っかったままワープできませんが、建物の設備・建物の仕様など、購入後にお金さえ掛ければリフォームでも変更ができる場所なので、建売で一番最初に妥協する点です。

 

建売を探しているとバルコニーが狭い・シューズクローゼットが狭い(無い)・キッチンがダサいなど・・・いろいろあると思います。

特に建売でおしゃれだと言われているデザイナーズ住宅を見た後に、普通の建売を見たら・・・ちょっと妥協したくないと思う気持ちも分からなくもありません。

(案内してもおしゃれだなって思うから)

 

駅が遠いけど、通勤に自転車を使って駅から遠い物件を選ぶパターン

 

予算の関係や純粋に物件情報が出ない駅近物件だったりすると、家を買うためには立地を妥協しなければなりません。

立地を妥協する人の特徴として、自転車で通う・車通勤だからそもそも駅を使わないだったりすることが上げられます。

駅の距離を徒歩10分圏内の物件と、徒歩20分以上の物件では500万~700万円以上金額差が発生する事が多い為、住宅ローンの年収審査でも100万以上年収が足りないことで審査が通らずに、諦めている方も少なくありません。

 

日当たりが悪いけど、共働きだから立地を重視するパターン

 

仮に立地と日当たりもそこそこ!奇跡的な物件に出会えたとしても、金額は大体予算オーバーになります。

立地を重視する上で、夫婦共働きなら南道路の物件(日当たりを求めて)を買う必要があるのでしょうか?

夫婦共働きで家に居ないのであれば、昼間に日が当たる金額の高い南道路の物件を買うのは勿体ない気がします。

 

それであれば、金額も安く設定される北道路の物件を購入して、その分の差額を立地の良さに費やしてみてはいかがでしょうか?

北道路でも北道路で日当たり良い家は南側は何メートル必要?1階LDKに日が当たる距離を解説しているような土地を購入できれば、十分日当たりも取ることは可能(但し都内は無理)

 

日当たり・立地も全て良しは確実に予算オーバーになりますし、更南道路で日の当たる10時~15時の間に家に居ないのであれば、家に居る朝に日が当たる東道路の物件を買った方が日当たりの恩恵は受けられます。

ライフスタイルに応じて賢く、妥協点を探すのも1つの手。

 

用途地域の関係上で残念ながら日当たりと立地は相反する関係!

 

これは都市計画でのお話になりますが、用途地域により、駅近の物件では日当たりの戸建てがほとんどありません。

駅近物件周辺の用途地域は高い建物が建てられやすい「近隣商業」「商業地域」に認定され、商業施設・マンションなどの高い建物付近の家と言うこともあり、日当たりが悪くなりがち。

経験上、駅から本当に近い戸建て物件の隣地は5階建てのマンションだったり、お店・工場だったりするので、建物に日が遮られてしまい、真っ暗になりがちです。

 

一方で日当たりの良いとされる2階建ての家までしか建てられない低層地域(高い建物が建てられないエリア)は、駅から遠い位置に定められております。

都市計画上でも日当たりと立地の両方を求めるというのは矛盾していることになってしまうので、現実問題として駅近物件で日当たり最高っていう物件は出ないのが現状。

 

良い建売はSUUMOに載せる前に売れてしまいます【事実】不動産業界で良い物件を手に入れられる人はアナログの人です。

 

とはいえ、用途地域上では立地・日当たりの両方が良い物件が見つかりにくいとはいえどもではありません。

日当たり・立地のどちらも良い物件というのはごく希に存在します。

そもそも日当たりというのは、購入者1人1人で合格ラインが変わってきますから、日当たりの良い物件の定義というのは正確にはありません。

そこで、ここでは南道路の物件を日当たりの良い物件とします。

 

建売購入を検討して言う人は、立地も良く、南道路の物件情報はかなり欲しいと思うはずです。

もし、日当たり・立地が良い物件がごく希に販売できたとした場合、多くの建売業者・不動産会社はどうすると思いますか?

SUUMOやホームズに掲載して集客をするんじゃないの・・・って思っている方は残念ながら、物件情報を手にすることはできません。

 

不動産会社の立場になって考えてもらうとわかりやすいのですが、建売購入者の多くの人が欲しがる駅近物件の南道路の情報を、広告費を何十万も使って集客しますか?

売れる物件と分かったら、広告費を使わずに、現地集客か過去に問い合わせしてくれた顧客(旧客掘り起こし)ないで契約しようとします。(せいぜいネットに載せても自社ホームページのみ)

しかも売れる物件でSUUMOなどを使うと、不動産業者にとってもリスクがあって、ほかの業者経由のお客様で契約すると、仲介手数料が半額(片手)なってしまうので、ほかの不動産会社にも情報が渡らないようにするんです。

(売主の場合は直売すれば、仲介手数料を払わなくて済みますし)

 

なので、なかなか出ない希少物件と言われる「駅近物件・南道路・整形地」というのは、未公開の時点で契約を済ませて市場に出ることは一切ありません。

(建売業者の買い取りも市場に出る前に決まっている。)

成功報酬である不動産屋は、ネットで物件情報が他社にバレると、取り分がライバルによって無くなってしまう可能性があるので、売りやすい物件はネットには出さずにアナログで決めようとします。

 

もし!日当たりも立地も妥協して後悔したくない!駅近・南道路であれば多少の予算オーバーでもかまわないっていう人であれば、オープンハウス、ポラスグループなどの売主:建売業者の情報をいち早く無料で問い合わせできるタウンライフ不動産を使うべき!

 

タウンライフ不動産は、オープンハウス、ポラスグループなどの売主業者を始め、全国300社の中から不動産会社を選んで、物件情報を無料で問い合わせができるサービスです。

SUUMOなど物件に問い合わせだとその物件情報のみしか貰えませんが、このサービスのすごいところは、案件情報が多い不動産屋・担当者に直接問い合わせができるので、問い合わせ時にネットに載っていない未公開物件が無かったとしても、日々仕入れしておりますから、時期販売情報(未公開)をリアルタイムでmail等で貰えるって事。

 

(物件情報を持っている人とつながれる)ここが重要

 

大体未公開物件は、物件概要や販売図面も無いので、地図で送られてきますが・・・さらっと現地をみて、ほかのお客様(ライバル)よりも早く検討する事が可能です。

 

ココがポイント

当然、問い合わせしたらと言って、問い合わせした不動産屋と必ず契約したりする必要はありません。

気に入った物件・担当者がいれば案内してもらいましょう。

 

特に東京都の物件は日々入れ食い状態・・・埼玉・千葉などもエリアによっては、情報が入った瞬間に購入者が現れるエリアもあるのでこの差は大きいですよ。

初めての住宅購入で、条件に合う物件が見つからない・・わがままかもしれないけど、SUUMOなどに載っていない南道路の物件で駅近物件が欲しいって方は今すぐタウンライフ不動産で不動産屋に問い合わせをしましょう。

今後何十年も住む家が60秒の入力で、妥協しない物件情報が手に入るなら問い合わせしてみるべきでしょう。

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まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑建売の妥協条件を探すオススメの方法は、夫婦それぞれの条件を箇条書し、お互いに共有しながら順位付けを行う事。頭の中だけで考えていると訳が分からなくなり、最終的に全ての良いどころ取りの住宅が欲しくなり、結果買えない人になる。

☑建売を妥協するパターンは「お金で買える部分を妥協する(仕様・設備・間取り)」「立地を妥協する(駅を使わない・自転車で通う)」「日当たりを妥協して立地の良いところに住む(夫婦共働き)」3つ

用途地域の関係上、日当たりと立地の良いところは相反する条件なので、なかなか物件が出ない。仮の南道路・駅近物件が出たとしてもネットでは公開せずに自社売り・現地売りで知らない間に契約が済んでいる。

 

不動産業界がネット社会で遅れている原因は、物件は世界に1つしか無いので、良い物件ほどネットで未公開の情報の方が高く売れる傾向にあり、希少性があるので決まりやすいというメリットがあるのです。

 

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