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元建売業者による建売購入攻略書

建売購入ノウハウ・契約後

建売はなぜ安い?安い4つの理由と3つのポイントを元建売業者が解説

更新日:

注文住宅と比べて建売住宅の金額の安さを見ると「粗悪品ばっかり使って値段を落としているんだ・欠陥住宅」って建売=悪い家みたいなイメージがあるかと思います。

(知恵袋でもこういう意見が多い)

 

確かに注文住宅は建売住宅に比べて、建物にかかっているお金は遙かに高いので、グレードの良い建具・設備が投じられているので良い家であることは間違えないでしょうが、では金額の安い建売が悪い家=欠陥住宅かというとそんなことは一切ありません。

建売=悪い家というのは何十年前の話をしているのかって感じ・・・

 

現在は瑕疵担保などの責任が厳しくなっているので、建売=悪い家というのは大分減っております。

注文住宅だって欠陥住宅はありますから、それと同じでしょう。

ではなぜ建売が注文住宅に比べて安いのか?

おそらくこの記事を読んでくれている人は注文住宅と建売を迷っている人と想定してます。

今回は建売が安い4つの理由と、元建売住宅ならではの2つのポイントについて解説させていただきます。

 

建売は注文住宅と比べてなぜ安い?4つの理由

建築資材の大量発注により1棟当たりの単価を下げている

 

大手飯田グループの2階建て(30坪)の建物原価は900万~1000万行かない行かない程度と言われております。

この金額をみて、なんだ安い家なんだな・・・・って思う人が殆どでは無いのでしょうか?

人によっては販売価格を見てぼったくれるって思うかもしれません。

 

しかし、ほかの会社が飯田グループの仕様で、1000万円で2階建てを建てろって言うとまず無理!

ほかの会社であれば、飯田グループ仕様で2階建てを建てるのであれば最低でも1200万~1300万円は掛かります。

この差額の正体は、大量発注による1棟当たりの建築資材のコストダウンによるものです。(企業努力)

 

飯田グループは年間4万棟以上の物件を建築しているパワービルダー!

一方で年間20棟ぐらいしか施工しない会社であれば当然発注量が異なりますから、大量発注ができる飯田グループの方が1件当たりの単価は下がります。

これって注文住宅でも当てはまっていて、あなたの注文通りに建ててくれる家と聞くと、非常に耳障りの良い言葉に聞こえて特別感があるかと思いますが、その特別感=大量発注などのコストダウンは一切できないって事。メーカー定価で購入するしかありません。

 

一方で大量発注ができる建売住宅の場合は、注文住宅と同仕様を購入しても、注文住宅を建てる人に比べて安く収まりますが、そこまで高性能の設備にする必要も無いので、必要最低限の仕様で更に総額が安くなるような仕様にします。

 

必要最低限の仕様で大量発注でかなりお求めやすくと言うのが建売業者の基本戦略です。

 

大工の工期が短く、継続契約による大工のコスト削減

 

建物を建築する人件費の話ですが、建築の工期を短くすることで引き渡しも早くなり、「資金回収の速度UP」「土地の利息の支払い回避」を行っております。

建物完成が早まれば、売れるスピードも早くなるので、売れたお金を使って土地を購入しの繰り返しで利益を積み上げていく仕組み。

 

大手のパワービルダーになればなるほど大工さんの工期時間を短くする傾向があります。

大手のパワービルダーは、年間4万棟も建築しておりますから、1日に100件以上は完成させていなければ到底間に合わない数字です。

ということは大工さんの仕事は定期的ある状態

 

大工とてフリーランスみたいなもの・・・

仕事する単価が高くても、いつ仕事がはいるか分からないって状態より、金額は少し安くても良いから、常に仕事があるという状態の方が収入も安定するので大工さん的にもメリットがあります。

大工さんの金額を安くできるのであれば、更に建築コストも抑えることができますから建売業者にとっても好都合!

 

契約を取ってから建てるハウスメーカーの仕事よりも、契約関係なく立て続けるパワービルダーの仕事であれば、仕事量が多いパワービルダーの方が多少賃金が安くても、パワービルダーの家を建てるわけです。

 

分譲地だと1人の大工が同時に3つの家を建てたりする。

 

更に分譲地が多棟現場だと、1人の大工が同時に3つの家を建てるなどの荒技をします。

これには大工さんにとってもメリットがあって、現場によって移動しなく済む上に、3棟分の給料が貰えるので、多少安くても請負人も居ますね。

(私も3件同時に建てている人を見たことがあります。)

 

建売業者にも無駄に職人を抱え込まずに済むというお互いに取ってメリットも。

大工さんの人数が足りないと言うことで人件費が上がりましたが、仕事内容の工期が遅くなるなどはなっていない様子。

 

顧客との打ち合わせが無い!間取りをパターン化することで、設計費・設計時間を短縮

 

建売業者は土地購入後から工事着工⇒家完成⇒家売却・引き渡しまでの期間が短ければ短いほど資金が潤うので、このスピードに時間を掛けるというのはお金が掛かることと同意義。

顧客との打ち合わせがない分、お客様担当の設計の人材の数も減らすことができる上、すでに販売済みのパターン化された設計を少しいじるだけで建築確認スケジュールが早くなります。

 

人材が減れば人件費も減りますし、パターン化された設計を再利用すれば、建てる為の建築確認許可までの時間が短くなり、結果早く着工する(完成が早まる)事につながります。

一方注文住宅の場合は、何回も打ち合わせをしなければなりません。

資金回収も遅くなる上、打ち合わせの際の設計士の図面訂正などによって労働時間が伸び、人件費が高くなってしまいます。

 

その人件費などを誰が払うかというと、建て主である購入者=注文住宅を建てる人です。

建築費以外にも設計費が50万~100万かかるのは建売にはない打ち合わせの手間賃です。

 

一般消費者では購入できない大規模な土地を市場の70%~80%程度で購入している

 

建売業者は、分譲地が大きければ大きいほど土地を安く購入することができるので、大きい分譲地の土地情報を求めます。

その大きな土地を相場の70%~80%で買います。

この差額が建売が安いなって思う大きな要素です。

 

ではなぜ相場よりも安く購入できるのか?

この話のポイントは土地購入者の「需要の数」が関係してきます。

例えば相場が坪50万のエリアで土地が1000坪ある場合、単純に売れば5億になります。

でも5億の金額を払える一般消費者って居るのでしょうか?

仮に5億が払える人が居たとしてもその数は少数です。

 

基本的にまず居ません。

では分割して売却すれば良いじゃ無いかって思うかもしれませんが、宅建業法上で、土地を分割して不特定多数に売却するのには宅建業の免許が必要になります。

だから一般消費者が一気に土地を売りたいってなると全部を売らないとダメって話です。

購入する数が少なければ、相場よりも安くして土地を売却しなければいけません。

(例え話でいうと、単品のトマト1個100円を3個で258円みたいなイメージ)

そこで資金がある建売業者が、相場よりも安く売ってくれるなら買い取りますよっていう話になり、相場では5億の土地を3億~3,5億で購入します。

 

購入した建売業者は、一般消費者が購入しやすいように分譲して相場通りに売り出しすれば、相場で購入できる土地を安いと感じる一般消費者がメリットを感じて購入してくれるわけです。

ここまでが建売住宅がなぜ安いかの理由になります。

次は良く勘違いされやすい3つのポイントを解説します。

 

元建売業者が解説したい3つのポイント

自社施工は現場監督を雇っているが、職人を雇っているわけでは無い。

 

自社施工という言葉を聞いて、全て自分たちの会社で行っているかと思われがちですが、実はそうでは無いケースが殆ど。

自社施工はプレカット(材料)・施工管理(現場監督)・設計までの仕組みを持っている会社のことで、実際に家を建てる大工・基礎屋・電気屋・左官屋などは全て外注。

 

大工さんなどは、建売業者として契約しているのに過ぎず、1つの現場が終わったら次の会社の現場の家を建てに行く会社が殆ど。

A社がハウスメーカーで、B社が中小会社の建売業者って事もありえます。

 

価格勝負の建売の時代は終わっている。今は高品質の建売かローコスト建売の2極化

 

建売は安いだけが売りの価格勝負の家だと思う方も少なくありませんが、そんな時代はとうに終わっております。

今の時代、価格勝負だけでやっている会社は間違えなく厳しい。

なぜなら数・価格差で飯田グループ・大手会社には絶対に勝てないから。

 

コレにつきます。

 

価格で勝負できないのであれば、建物の仕様・購入する土地の立地重視(駅から遠い物件は一切買わない)に拘るしかありません。数と値段じゃ負けますから・・・

高級路線で上手くいっている会社は埼玉県が本社のポラスグループですよ。(私はポラスの回し者では無いですよ。)

 

ポラスは1棟1棟耐震検証している会社ですし、間取りの仕様・設備・外構がとにかくおしゃれ・・・

相場4,000万のエリアで、5,000万中盤で売り出ししても売れてしまうのは不思議で仕方ないのですが、価値提供がとても上手い。

実際には建坪も少なくお得感は無いのですが、ブランド力でガンガン売っている感じがまた良いですね。

 

この例のように粗悪というイメージの建売も、顧客がインターネットで情報も得やすくなり、更に飯田グループに値段は勝てないって事から、高品質化しないと建売では売れない時代になってきました。

もうハウスメーカーと変わらないぐらいのレベルまで来てますし、ハウスメーカーの営業も建売の性能が上がってきていると認識しています。

とは言え、大工さんの工期の短さによるミスもありますから、この辺りが今後の課題でしょう。

 

小さい分譲地でも、一般客よりも高く買えない建売業者を優先するって本当?

 

最後に注文住宅による土地探し方に残念なお知らせがあります。

30坪程度の土地を探している土地無し客の方が、建売業者と同じタイミングで購入申込書を不動産屋に提出したとします。

仮に土地無し客の方が建売業者より100万高かったとした場合、通常であれば土地無し客にその土地を契約すると思われますが、100万ぐらいの差額だと正直負けると思います。

 

ちゃんとこれにも理由があって・・・

一般消費者を仲介して売却しても、素人なので取引も面倒な上、手数料はその取引が終わったときにしかもらえません。

しかし建売業者に売却をすれば、土地を購入後家を建てて転売するので、その販売もやらせてもらった方が手数料が多くもらえる回数も増え、仲介手数料は販売価格に応じて増える為、1つの取引でトータル的に稼げる額が多いのです。

 

実際100万の差額だったら、両手でも仲介手数料が増えるのは7万程度。

しかし建売業者に売却すれば、1回目の手数料は少なくても、家を建てた後の販売に専属的にやる権利(専任返し)をもらって売却が成功すれば、一気に数百万も手数料がUPします。

ビジネスがある方だったら、どっちを優先するか明白。

 

だから一般消費者は建売業者よりも高く買わなければならず、相場以上の値段で土地を購入しなければならないわけです。

逆に相場以上で買えればさすがに建売業者は手も足も出せません。

この影響もあってか建売の総額は安いのです。

 

建売業者の弱点は土地購入の決断に時間が掛かること!未公開物件の情報を優先的に手に入れる方法

 

上記で多少の金額差で建売業者に勝っていても、仲介する不動産屋にメリットが無いため、敵わないというお話をさせていただきました。

しかし諦める必要はありません。

建売業者の弱点は購入の決断に時間が掛かるって事。

 

組織で動いているので、買い取りにもルールがあります(「路線価格の1.15倍まで」「建築現場の進捗状況」「売れ行きなど」)

このルールを元に買い取り時に、大手会社では本社稟議、中小企業であれば社長への承諾が必要になりますから、決断までにラグが生じます。

しかも社長・本社の一声で販売価格が変わってしまうことから、土地情報を持っている不動産屋も買い付けをもらうまで信用できないのが本音

(私もそうして多くの仲介さんの期待を裏切ってきました。)

 

般消費者は建売業者の稟議が下りる時間前に購入する意思=契約日を設定できれば、条件の良い未公開物件などの情報でも購入する事が可能になります。

 

では未公開物件の情報をどうやっていち早く手に入れるか?

SUUMOやホームズなどのポータルサイトではダメです。

不動産業界の仕組みを把握しているコチラから問い合わせることで、建売業者が購入するような土地情報が手に入ります。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑建売住宅が安い理由は4つ「建築資材の大量発注によるコストダウン!」「大工さんなどの工期を短くする・定期的な仕事の提供による契約単価の減少」「設計を自分たちでやり、使い回しのプランを使うことで、仕事を効率化し人材を減らす事」「土地を安く購入すること」

☑建売業者の価格勝負の時代はもうとっくに終わっている。飯田グループには数では敵わないので、建物に付加価値を付ける高級路線に進んでいる。

☑土地購入では一般消費者が建売業者に敵わないし情報量も違う。建売業者の弱点は決断に時間が掛かるって事なので、その間に未公開物件を検討して買い付けを出すこと!

 

大月

建売住宅粗悪っていうイメージは、飯田グループに対抗するための高級路線化でようやく建物の性能が向上し、このイメージが無くなってくるでしょう。

私が務めていた5年でもかなり自社の建物は変わりました。

 

Digiprove sealCopyright secured by Digiprove © 2019 大輝 秋月

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売却査定、建売業者への専任返し(限定物件)多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者です。

私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない未公開の案件も多いので必ず1回は問合せしておくべき。

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