今東京に住んでいて、そろそろ家を買いけど、東京の土地が高すぎて買えないねーよって思って居る人が大多数だと思います。
分かります。その気持ち。
毎日不動産屋を回っていた私の建売業者の時代、東京は土地が高すぎて買えずにイライラしてました。
でも東京オリンピックが終われば東京の土地は値段が下がるはず！
そう思って今は東京で家（建売）を買わなくても、「東京オリンピックが終わったら東京で家を買いやすくなるんじゃ無いか」と甘い期待を寄せているのでは無いのでしょうか？
それは確かに間違えでは無いでしょう。多少影響はあると思います。
しかしながら、私は東京オリンピック後に下がるのはマンションだけだと思っており、東京の土地が下がるのは2022年だと確信しております。
それでも2022年まで待てない！既に結婚して今すぐにでも賃貸が狭くてすぐにでも家が欲しい！って方へ
これから東京で家（建売）を買う人は、必ず2022年問題と言う言葉を是非知って欲しいと思います。
今回は2022年に東京で何が起こるのか？購入してはいけない東京23区の立地条件についてご紹介させていただきます。
Contents
東京の土地が値段が下がるのはオリンピック後では無く、2022年問題
不動産事情を知らない普通の人が東京の不動産について考える内容というのは・・・・
☑東京オリンピックが終わったら土地の値段がかなり下がりそう。
☑東京の不動産は2020年まで。人口減少により不動産購入はオワコン。
人口減少により不動産購入・新築購入はオワコンに近づいているのは確かですが、東京の不動産価格はオリンピックが終わった2020年に下がるというのは否定しておきます。
その理由はズバリ、2020年以降も東京に移住してくる人の多さ＝人口が増加するからです。
この流れは,東京都政策事務局によると、東京の人口増加のピークは2025年までです。
人口が増加するって事は需要が増えますよね？
逆に地方はどんどん人が減っている、そのうちの中には東京に移り住んでいる人も・・・
これは便利な場所であればあるほど、人口が増える事につれて土地を買いたいと人が現れますから、東京オリンピックが終わっても、供給（東京に新しい土地が出ない）＜＜＜需要（人口増）だったら土地価格は下がるどころか、どんどん上がっていきます。
だから東京オリンピック後には土地価格は下がらないとみてます。
では皆様に問題です。
人口増加し、ますます東京の土地を欲しがっている人が増える中で、土地が下がるとしたらどんなことが起きたら一気に土地が下がるでしょうか？
・・・
答えは、東京の土地が大量に出る＝供給量が爆発的に増えるって事です。
供給量が増え、需要より増えれば土地価格を下げて売るしかありません。
供給量が爆発的に増える時限爆弾こそ2022年問題「生産緑地解除」になります。
生産緑地とはなに？東京に生産緑地はどれだけあるの？
生産緑地とは、昔から農業として農地を所有し続ける人に対して、土地を住宅を建てるなどの利用を禁じ、農作物を育てるために使用する土地制限を与える代わりに、本来土地に掛かる固定資産税を1/100～1/200までに減税条例を生産緑地法と言います。
税金が1％～0.5％になるめちゃくちゃすごい法律ですよね。
生産緑地法の期限は1991年3月に開始され、30年契約で行っております。1991年3月の30年後は2021年3月。
契約時期のずれ込みがあるので、その翌年の2022年には生産緑地法による農地が無くなると言うことを意味しております。
ここが問題なんです。
確かに生産緑地法が解除されたからと言って、所有者が土地を持ち続けているのであれば、供給量は増えないじゃんと考える方も居ると思います。
しかしね。
当時農業を行っていた30代～40代の人は30年経てば70歳。
今まで1％程度の固定資産税だったのが、生産緑地法を解除したら100％払え＝固定資産税が100倍になったら払えるのでしょうか？
100倍ですよ！とうぜん払えないですよ。
ヨボヨボの自分になった気持ちに考えればわかりやすいかと。
そうすると一気に農地だった土地が建売業者・マンションデベロッパーに買い取られ農地が一気に宅地に変化します。
東京で生産緑地法が問題になっているのは、ほかの都市に比べて圧倒的に生産緑地の面積が大きいからなんです。
出典：ホームズ
東京都の生産緑地が解除される面積は3,329.8ha。
東京ドームに換算すると約708個分土地が突如として現れるわけです。
建売住宅（30坪）計算にして約334,754棟分の土地に相当します。
当然多摩地区などもありますから、全て東京23区の土地ではありません。
しかしそれでもこの数が突如として現れたらやばい。
一気に土地価格が崩壊します。
だから不動産屋や一部の不動産投資でも2022年問題を問題視して、物件購入を見送っている訳ですね。
2022年に失敗する唯一の東京都23区は○○区
2022年問題である生産緑地のヤバさはご理解いただいたと思います。
次は生産緑地の影響を東京23区でどこで受けるかっていうことです。
以下の画像をご覧ください。
出典：イエ＆ライフ
この画像をご覧頂くと、豊島区や荒川区など東京23区の中心街は生産緑地は殆どありません。
そのため土地価格は2022年になっても下がりにくいと予想します。もしこのエリア内で購入するのであれば、建物価格が増税する前に購入するって言うのも1つの手です。
→消費税10％確定。増税後の影響と住宅購入を元不動産営業マンが解説【悲壮】
しかし、東京23区で100ha以上の生産緑地があるエリアが一カ所だけあります・・・・
それは練馬区なんですね。
練馬区に住んでいる人ごめんなさい。
仮に100haが宅地に変わった場合は、100万㎡✕0.30578＝305,780坪。
練馬区は1種低層地域が多く、㎡規制が厳しいです。
仮に2階建ての30坪の土地分譲戸建てに換算すると、10,192棟の建売が突如として現れる計算です。
2016年の東京23区の1年間で約9,800棟です。
出典：一戸建てマイスター
東京1年分の新築建築数を越える物件棟数が、練馬区だけに発生しますから、今までは需要と供給が逆転して、土地価格が一気に下がると安易に予想できてしまうのです。
次に危ないのが世田谷区の50ha～100haですが、世田谷区は利便性が良く建売でも8,000万はするエリアです。
憧れの世田谷ブランドに住みたい・・・
って人は2022年問題は大チャンス！
世田谷区に住みたい人も2022年まで待っておくのが良いでしょう。
練馬区に住みたいって人もあと4年待つことをオススメしますよ。
これから東京で新築建売を買うなら最低でも4,500万以上の予算が欲しい：年収○○○以上ない人は今の時期購入は難しい。
練馬区・世田谷区以外でも購入を考えている人は、生産緑地による影響は少ないので、増税による建築費増額を避けた方て早く購入するのが良いかもしれません。
SUUMOなどで物件情報を見ていると、どの物件も5,000万以上する建売ばかりで嫌になりそうになるって人は買わない方が良いサイン。
私が営業していた2013年～2018年前半なかで、最も今が高いです。（2018年10月現在）
東京都の30代の年収平均が大体500万です。
うぁ俺じゃん！ってこの記事を読んでくれた中にも居るはず。
年収500万しか無いけど、東京で家で絶対に家を買いたいんだよね。って思って居る人へ
4500万円の物件なら唯一のフラット35であれば通る可能があります。しかし都市銀行では無理です。
そもそも都市銀行は年収の7倍以上になると保証会社の審査が厳しく、減額回答になります。
年収の8倍以上はフラット35を利用しないと借りる事はできません。
今の東京で4000万前半を見つけるのって足立区とか、ほぼ埼玉よりのじゃないと見つからないですよ。
それ以外は5000万。あとは私道の持ち分無しとか、ちょっと危ない物件でないと4000万台・以下は無理。
つまり最低でも500万はないと厳しいです。昔は400万でも買えたんですが・・・・。
ほらスルガとかね。住宅ローンまで影響が出ているので。
年収○○○の答えは500になります。
SUUMOやホームズのネットでは希望立地の建売が見つからない。東京の建売の探し方
東京の物件を買う難しさって、金額が高いというのもそうですが、子供の学区内・希望条件を満たすエリアに一切物件が存在しないって事ではないでしょうか？
ホームズやSUUMOなど毎日一生懸命見ているのに物件無し。そんな状況が続くと・・・
どうして私の欲しいエリアで一個も物件がないの？っておもってません？
大丈夫。
マジでないですから。業者も買えないぐらいです。
東京で家を買うって言うのはめちゃくちゃ難易度が高いんです。
てか地主もまだ売らないんですよね。地主も、高くなるって分かっているので。
だから余計に供給数が少なくなって物件が高くなる。消費者からみると悪い流れです
そんな状態なので、ネットはあまり頼りになりません。リアルタイムで早く情報をつかむためには次の3つの行動がオススメ。
欲しいエリアの近隣を歩いて探す。（解体現場は要チェック）
歩いて探すという一見原始的方法なのですが、コレ結構効果ありますよ。
欲しいエリアの近隣を歩いていると、建物が解体されている場所が合ったらチャンス。
家やお店が解体されていれば、ほぼ9割は売却し、建売になっている可能性が高いです。
希に解体現場の住所を控えて、法務局で登記簿謄本をとる強者がおります。
登記簿謄本を見ると所有者が分かりますから、建売業者であれば未公開の最短で知ることができるのです。
勿論こんな物件はネットに載るわけもないです。
良い物件だったらライバルを出し抜いて購入できるかもしれませんよ
不動産屋では無く、あえて信託銀行・銀行系の不動産屋で探す。
おそらく物件情報が無いじゃんって方は、不動産屋にも1度は問い合わせをしたことがあるのでしょう。
不動産屋で満足ができなかった場合は、銀行系である信託銀行・銀行系の不動産部門に問い合わせするもの1つの手です。
なぜ銀行って思うかもしれません。答えは住宅ローンにあります。
昔に住宅ローンを利用して購入した家は、住宅ローンが払えなくなると、ローンを払うために売却をしなければなりません。
住宅ローンが払えない人が家を差し押さえされるアレです。
競売に掛けられて土地情報として掲載されている物もあります。
この辺の情報は不動産屋よりも銀行系の方が物件情報を持っていることが多い。
現に建売業者が土地を買い取るときに、大手不動産屋の次に多い取引先が銀行ので、不動産屋だけで無く広い支店で土地を探してみてはいかが？
住宅ローンを買うなら、あなたの家も銀行に取られないようなローンを組みましょうね。
物件情報を探すのでは無く、新規情報を仕入れしている不動産屋に一括問い合わせして見る
SUUMOやホームズなどのポータルサイトで物件を探したけど「同じ物件ばっかり！」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか？
それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。
条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割～3割が未公開物件。
SUUMOやホームズで掲載される前の条件が良い2割～3割の未公開物件を見つけたいのであれば、スーモやホームズで物件探しをするのは即辞めましょう！
（未公開時に売れなかった物件です。）
まとめ
この記事で伝えたいこと！
☑東京の土地はオリンピックが終わったら下がると言われているが、人口が2025年まで増え続けているので土地価格はそこまで下がらないと予想。
☑土地価格に大打撃を与えるのは2022年の生産緑地法の解除による宅地の大量発生。練馬区は生産緑地法が解除されると、30坪の建売が1万棟以上の宅地が発生することによる土地価格下落が容易に予想ができる。
☑SUUMOなどで物件情報が見つからないのは当たり前。東京で良い土地を探すなら「近隣を歩いて探す」「銀行に問い合わせ」「物件情報を持つ不動産屋に一括問い合わせ」の3つ方法がある。生産緑地解除でも土地価格が下落しにくいエリアは消費税増税の前に購入した方が良いかもしれない。
生産緑地法の解除は、不動産業界・不動産投資家でもどうなるのか本当に予想が付かないです。
練馬区はごめんなさい。
無理して住宅ローンを組んで身の丈に合わない物件を購入してしまったらシャレにならないので、年収500万以下は東京都内の物件は様子見・今すぐ家が欲しいって思って居る人はSUUMO以外の情報を手に入れるようにした方が良いでしょう。
参考になれば嬉しいです。
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