土地価格だけ見て旗竿地を購入しようとしている人・・・すぐこの記事を読んでください。
（あと旗竿地を売りたいって人も）
旗竿地って土地価格が安く、土地が広いという住む上ではデメリットよりもメリットの方が多いのですが、旗竿地を購入して失敗したという方の多くは、旗竿地が売れないという理由で失敗したなって思っている方も多いのではないのでしょうか？
その証拠に、SUUMOやホームズで売れ残っている売地物件の中で多いのは、立地の相場よりも高すぎる物件、土地間口が狭い旗竿地、周辺環境が悪い・購入条件が悪いの3つのどれかに当てはまります。
旗竿地の物件は一度購入したら最後！相場通りでは売れない上、売却時の諸経費も整形地の物件よりも多くかかることを購入前に理解しておくのがベスト。
今回は旗竿地のデメリット及び売却するための戦略について元不動産営業マンの私が解説させていただきます。
→旗竿地のメリットとおしゃれな家が多い理由を元不動産営業マンが解説
旗竿地に住む上でのデメリット3選とは
周りの建物似囲まれている為、日当たりが悪い。
旗竿地が売れない理由の1つであるのが、日当たりが悪く、家を建てる業者・エンドユーザーに嫌煙されてしまうと言うことがあります。
日当たりというのは本当に重要で、購入者の過半数が日当たり重視で物件を探しているため、最初から旗竿地は検討外と決めつけてしまう人も居るくらいです。
もしこれから旗竿地を購入する人の不安の1つに太陽の光が本当に入ってくるのかなと思って居るはずです。
そんな人たちにお勧めしたいのが日当たり悪い旗竿地は後悔？たった1つの日当たりが良い旗竿地の探し方でご紹介している南北に長い東道路・西道路の旗竿地を購入する事です。
南道路の旗竿地はNG！（販売価格も高い上、日当たりも悪いです。）詳しくは上記の記事をご覧ください。
旗竿地を購入するメリットは広い売地を安く購入できるしかありませんので、購入した旗竿地にできるだけ付加価値を付けるためには、日当たりが整形地の物件と変わりない旗竿地を購入する事ができれば、売却するときでも日当たりが良いと言う理由で購入してくれる人が現れます。
日当たりのデメリットについては、旗竿地の選び方である程度軽減することが可能です。
土地の間口が狭い為、車の並列駐車どころから、自転車も通らない（2.7mは欲しい）
アプローチの間口が2.5m以下の狭い旗竿地は、購入するのをためらった方が良いかもしれません（殆ど東京都内だけですが・・）
間口が2.5ｍの物件の場合、一般的な車の幅が1.82ｍで、車と境界ブロックの感覚を20㎝開けたとすると、2.5m-(1.82m＋0.2m）=48㎝しか隙間ができません。
自転車のハンドルの幅は55㎝～60㎝なので、48㎝しか隙間だと、車に自転車のハンドルをぶつけてしまい車に傷が付きます。最悪は自転車が通れないって事も・・・・
そうなると、車の前に自転車を止めるしかなくなってきますから、車を出す際にいちいち自転車を動かさなくてはいけないという面倒くさいパターンに陥ります。
車を持っていない人であれば、2mの旗竿地でもかまいませんが、車を持っている人はせいぜい2.7mの旗竿地を選んでおいた方が無難でしょう。
もし2.5m以上の旗竿地がなければ、協定道路の物件も検討してみてください。
→新築の協定道路は買わないは勿体ない？メリット・デメリット9選【まとめ】
道路から家までのアプローチ部分があるため、ライフラインの整備費が高い。
これから旗竿地に注文住宅を建てる人は要注意！
道路から家までの距離がアプローチによって長いため、整形地の物件よりもライフラインの整備にお金がかかります。
水道の引き込み工事は30万～50万円が相場ですが、旗竿地の物件の場合は＋10万～20万ぐらい別途費用が必要になります。
新築の水道引き込み工事はいくら？費用を節約する為の3つの方法でもご紹介してますが、建売の旗竿地や、中古住宅で使用していた水道管をそのまま利用するって方法を用いれば費用を掛けずに済みます。
旗竿地を売却する上でのデメリット3選
建物解体時に、通路が狭く近隣の建物を傷つける可能性が有り、すぐには重機が入れないことから解体費が倍近くになる場合が多い。
旗竿地の通路が2mから3m以内の上、近隣住民の家に囲まれている旗竿地に対して、無理矢理アプローチ内に重機を入れて解体してしまうと、解体時の残骸などが近隣の建物に当たってしまい建物を傷つけてしまう恐れがあります。
そのため、最初に重機が敷地内に入れるぐらい程度建物を手壊しする必要があります。
木造の解体費の相場は坪4万円が目安ですが、手壊しだと坪8万～10万程度まで跳ね上がってしまいます。
よって道路が広く、最初から敷地内に重機が入れる整形地の物件よりも解体費が倍近くに跳ね上がってしまう訳です。
これは解体費が高いというのは、売却時に取ってはマイナスでしかありません。
旗竿地を求める多くの買主は、購入した旗竿地に新しい家を建てる事が目的の為、解体費が高ければその分購入価格からやすくしないと売れないわけです。
近隣関係者が多く、土地面積を確定する際の手続きが多い。
旗竿地の売却手続きで面倒なのは解体だけではありません。
売却時に土地面積を確定させるために、官民査定（市役所と所有者で行う境界確定）と、民民査定（隣地と土地所有者で境界確定）を行う必要がありますが、旗竿地は整形地の物件に比べてアプローチ部分に接している近隣住民とも境界確定を行う必要があります。
そのため、近隣関係者が多く、その分手続きが増えるのと土地家屋調査士に支払いする報酬も高くなります。（10万ぐらいだが）
近隣住民の全員の境界確定の印鑑が必要になりますから、できるだけ近隣住民が少ない方が良いです。
旗竿地は人気が無く、売れても相場より安くしなければ売れない。
あなたが旗竿地を購入した最大の理由は何でしょうか？
日当たりが悪く・駐車場が不便でも土地価格が安いから購入したのではありませんか？
そうです。あなたが思っている理由は、旗竿地を購入する人の共通点でもあります。
日当たりが悪いという理由で、家を購入する過半数の人が検討外にする旗竿地ですから、需要がない旗竿地は相場よりも安くしなければ売却することは難しいです。
旗竿地で購入時に近い（相場通り）で売却するのであれば、日当たり悪い旗竿地は後悔？たった1つの日当たりが良い旗竿地の探し方でご紹介している旗竿地を購入し、日当たりの良さを全て見せてあげることがベストでしょう。
旗竿地を更地で売却すれば、土地に当たっている日の量をみて、購入者は日当たりが良い物件なんだなって思ってくれます。
旗竿地を売りたい人向けの戦略
個人に売却する為に仲介会社と専任媒介を結ぶ（一般はNG）
旗竿地は何度も言うように人気はありません。
それは、購入者だけでなく、売却してくれる不動産会社も同じ事。売りにくい物件はあんまり扱いたくないって言うのが本音。
ここで一般の人たちは、多くの不動産会社からお客様を集めてもらうと、複数の業者に売却依頼ができる一般媒介を選んでしまうのだが、コレは愚かな行為でしかないので要注意。
不動産の取引上、成功報酬です。
契約ができれば手数料をもらうことができるのですが、複数の業者に依頼することでライバルが増え、報酬が貰える可能性が減り、更には売りづらい旗竿地。
不動産屋も暇じゃありません。成功報酬にならないような旗竿地の売却活動はやってくれません。やる気が半減以下になるんですね。
不動産屋が、
「専任でないと動かない」
って言ってるのはすごい1社が少し動いたところで、売れる確率は高まらない
やる気が出たら売れる確率がどれくらい上がるのか、具体的に説明してほしいな笑
広く募集かけた方がより高く売れますよ(過去3回、市場価格より高値で売却した実体験ですが。。) pic.twitter.com/JzFsT1rGHN
— もふ@不動産投資家＆ブロガー (@mofmof_investor) 2018年9月28日
売りにくい物件ほど、専任媒介契約以上を利用することをお勧めします。
売りづらい旗竿地なのですが、専任媒介と言うことで、その物件を取り扱える業者はその不動産会社だけです。
よってその不動産会社は旗竿地が売れれば確実に報酬が貰えると言うことになるので、一般媒介よりも売却活動に必死になります。
情報は限られてしまいますが、未公開物件と言うことで物件に希少性を出すこともできるし、更には複数社に情報が行き渡る物件より、1社にしか情報が流れていない物件の方が、確実に購入できるので買い取り業者も購入に参加してくれるようになります。
高く買い取る業者は、売主とつながりが弱い一般媒介・アンコ（先物）は手を出さない傾向にあります。
売れる物件であれば、引く手あまたで、できるだけ高く売れる業者を高みの見物で探せば良いのですが、売れない物件こそ、専任媒介で取り扱える業者を1社に限定し、希少性を出した方が高く売れたり、情報を他社大まかに公開すると購入者に言えば、購入されてしまうという煽りによって、購入してくれたりするものです。（業者も含め）
立地が良ければ高く買い取りしてくれる買い取り業者を探す！（取引も楽でオススメ）
もし売却したい旗竿地が東京都内や地方でも駅から5分以内の物件であれば、買い取り業者を視野に入れた方が良いでしょう。
買い取り業者というと、安く買いたたかれると言うイメージがありますが、その代わり直接取引による仲介手数料不要や、建物の瑕疵担保責任が免責になったりと、売却後にかかる諸経費は個人の人に売却するよりも安く抑えることができる上、買主が業者なのでローンが通らなかったと言ってローン解約される心配もありません。
特に東京であれば、オープンハウスに買い取ってもらうのがオススメですね。狭小の旗竿地でも購入対象外になるかと・・・
私も買い取り業者に務めてましたが、オープンの買い取り価格は半端なく高かったので（笑）その証拠にこんなニュースもあるくらいですから。
オープンハウスやその他、大手仲介会社に売却査定を行うのであれば、タウンライフ不動産の一括売却査定を利用する必要があります。
累計112万人も使用している一括問い合わせサイトの上、たった3分で無料で複数社から売却査定をもらうことができます。
売却査定の唯一のデメリットは、沢山の業者に依頼すると、情報が行き渡ってしまい物件の希少性がなくなってしまいますから、ポイントとしては2社～3社程度に抑えて依頼する事です。
5社6社も問い合わせするぜ！ってなると、不動産会社も自分たちでは決まらないなってなってしまい、真剣に対応しなくなるので気をつけてください。
東京都内だったら、直接買い取りしてくれるオープンハウスも入れておくのがオススメです。
→無料で旗竿地を高く売れる不動産会社に問い合わせしてみるはコチラ
手前側の人とあわせて売れるか交渉してみる。
非現実的かもしれませんが、成功したら売却先も増え、高く売れるので一応ご紹介します。
旗竿地だけでは、土地の間口が狭く、家を建てるぐらいでしか敷地利用をすることができません。
すると必然的に家を建てる為の安い土地を探している人しか購入者が現れないので、高く売ることが難しくなります。
しかし、手前の人も売るってなれば、一気に話は変わります。そうすると旗竿地の間口も増えるので、分譲地としても業者に高く売却する事もできれば、店舗用地・工場用地・店舗の駐車場用地などの住宅を建てる以外の人のニーズを満たし、高く購入してくれるようになるわけです。
もしマンション建設地として売れるなら、相場よりも高く売れるって事も普通にあり得ます。
手前の人も旗竿地の面積分が増えることで、購入対象者が増えるので、手前側の人にもメリットがある話です。
手前の人がいくらで売りたいかによりますが、手前の家が空き家だったり、家が古そうであれば、一緒に売却しませんかと相談を持ちかけてみてはいかがでしょうか？
売却ではなく、貸すのだって有りでは？
ここまでは売却の話でしたが、済んでいる家がボロボロで無ければ、賃貸として貸し出しをする方法もあります。（すでに住み替えする前提だが）
賃貸市場ではアパートやマンションの賃貸住宅はありますが、戸建て住宅の賃貸は圧倒的に少ないです。
駐車場が欲しい・ペットを飼いたい・部屋が足りず広い場所で住みたい・子供達の声で近隣住民に迷惑を掛けるなどの心配をしながら生活したくないなどのニーズにあわせて戸建ての賃貸はマンションよりも賃料が高くても、供給数が少ないので、貸し出ししやすいという利点があります。
不動産投資と一緒ですね。
賃貸借契約を定期借家権にするのか、普通賃貸借契約にするのかは不動産会社と要相談ですが、賃料を支払っている毎月の住宅ローンにプラス1～2万に設定しておけば、家賃をもらいながらローンを払い、お小遣いも貰えるっていう方法があります。
賃貸借契約が切れたら、また上記の売却戦略を利用するか、ローンを払い終わっていれば、リバースモーゲージで土地を担保に銀行からお金を借りて新しい土地・マンションを購入するっていう手もあります。
まとめ
この記事で伝えたいこと！
☑旗竿地は日当たりの悪さ・駐車場の狭さなど生活に不便なデメリットがあるのを始め、売却時では解体費も高く、販売までの手続きも時間がかかるので、旗竿地のメリットである安さを売りにしないと売りにくい物件
☑不動産業者に依頼するときは、売りにくい物件ほど専任媒介！欲をかいて一般媒介で旗竿地を売り出しすると、売れない＋ライバルの多い物件は不動産会社も真剣に取り組まないので注意。
☑売りだけではなく、貸すという手もある。賃貸物件の多くはマンション・アパートで戸建てを借りたいニーズを上手く取り入れることで、高い賃料でも貸し出しが可能になる。（立地にもよるが）
旗竿地は安くて広い土地が手に入るという魅力的なポイントがありますが、それゆえに売却時の購入者も安さを求めて旗竿地を購入するので、売却向きの物件ではありません。
1度購入したら永住する方向で購入しないと旗竿地では失敗します。
どうしても売りたいって人は、まずはいくらで売れるかっていうのを不動産会社に問い合わせてみて、賃貸にするか売却にするかを決める方向のほうが良いでしょう。
毎日探しているのに好条件の物件・土地が無いの理由がある！決して表に出ない未公開物件を貰う方法
SUUMOやホームズなどのポータルサイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり！」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか？
それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。
条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割～3割が未公開物件です。
その一方でこの方法を使っている住宅購入者は、あなたの知らないところで好条件の未公開物件を検討し、好条件の物件を購入している現実。
あなたも好条件の未公開物件から家探しをしませんか？
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