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東京23区の建売で失敗したくないなら北道路を買うべき4つの理由

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東京都23区の物件が土地価格高騰により、値上がりを続けている中で、建売住宅もここ数年で総額の2割ほど値段が上がっておりますね。

地価格高騰はしておりますが、総額の値段を上げてしまうとお客様が購入できないことから、土地面積を減らして総額をなんとか抑えているって形です。

限に60㎡(18坪)以下の土地は珍しくなく、40㎡台(15坪以下)の3LDKの分譲地もあるくらいです。

地方に住んでいる人には信じられないでしょうね。

 

また東京の荒川を越え、埼玉の川口市などでも40㎡台の物件がとうとう出てしまいましたので、狭小住宅はますます広がりを見せてくるでしょう(都心部は)

間口の狭さも気になります。

私が営業していた時は、大体5m以上はあったのですが、今では細かく分譲するために4.62mの(ギリギリ2軒)の物件だって珍しくありません

予算に限りがある一般庶民の方が、建売住宅を購入するなら北道路を強くオススメします!!

 

都内23区で購入する人たちは、正直言って日当たりを求めようとして安易に南道路を買うと失敗し、後悔します。

 

東京都内23区では南道路の恩恵があまりにも受けられないのです。今回は北道路の物件を薦める理由と南道路を買ってはいけない理由をご紹介させていただきます。

 

ココがポイント

東京都内23区で購入する人は本当に最低限度の予算は4,500万以上は絶対に必須です。(大体の建売は5000万からだから)

今回の記事は予算が5,000万円以下に向けてお伝えしたい話になります。

仮に予算が7,000万ぐらいまでって言う人は、どうぞ間口の広い南道路をご購入くださいませ。(そんな物件がないのかもだけど)

 

東京23区の建売は南道路をオススメしない理由

1階はビルトイン車庫+間口が狭すぎて、日当たりの恩恵が受けられない。

 

はい。一番の理由はコレです。

南道路で建物に日は当たるんですが、肝心な日が室内に入る部屋(窓)が少なすぎるんです。

例えば都心から離れた物件のこの間取り

 

土地の間口が11メートルもある物件では、1階LDKには1.82mのでかい引き違い窓が2つも付いており、更には2階の各部屋にLDK同様の引き違い窓が付いております。単純に計算すると、日の光が入ってくる場所は5カ所です。

一方で間口が5m以下の南道路は悲惨です。

多くの分譲地で使用されている1階ビルトイン車庫+玄関のため、1階の日当たりは0です。

 

 

実質日差しを室内に取り入れられるのは、2階・3階のみになるのですが、間口が狭いと各階で1.82mの窓が1枚しか付けることができません。

(この物件は2軒3.64mなので窓2枚付けると柱がなくなる)

しかも上記の画像はLDKではなく洋室に日が入るような間取りですので、洋室の奥にあるLDKに日が入ることはなく、南道路なのに真っ暗っという本末転倒な物件になります。

(東京都内の物件はこのタイプが多い)

 

同じ南道路でも、間口が狭いと室内に入る日の量は段違いです。

東京都内で南道路を買うのであれば、最低でも土地の間口が5.5m以上の2.5軒物の家(4.55m)の幅の家を購入するべきでしょう。(2階水回りプランができ、3階が二部屋南側になるから)

 

間口が狭く、日当たりの恩恵も受けられない癖に、都内の場合は南道路と北道路の価格差が激しい。

 

はい南道路と北道路では金額が大きく異なります。

マネー研究所によると、東道路を100%(相場)とすると、南道路は110%に対して、北道路は相場の90%しかありません。その価格差なんと20%!

 

出典:マネー研究所

 

この20%は私も分譲地の値付けをしておりましたが、大体あってます。総額にして300万~400万円ぐらいは値段を変えてたかな。

ここでのポイントは、同じ南道路と北道路の価格差が20%だったとしても、地方と東京23区では価格差が大きく変わるって事です。

地方の相場が坪10万で土地50坪の500万円で売っていた場合、北道路の場合は450万円・南道路は550万円とたった100万しか変わらないですよね?

変動金利で計算すると月々3,000円以下です。地方だったら100万多めに出しても南道路を買うべきでしょう。

 

しかし!東京都内はそうはいきません。

1坪170万~200万の世界ですから、坪単価200万の18坪(60㎡)で3,600万円が相場だった場合、北道路では3,240万円に対し、南道路はなんと3,960万と約4,000万円で、その差720万円です。

 

720万円ですよ!!

 

住宅ローンでも月々2万は支払金額が変わります。地方に住んでいる人は坪200万なんて・・・・(笑)って思うかもしれませんが、坪200万はまだ安い方なのでかなり現実的な数字なんですよ。

逆に北道路の物件を買えば、相場の東道路の物件よりも1万円は月々の支払い額が安くなるって事。

都内の方が北道路と南道路の価格差の恩恵がでかいわけです。

(実際には400万円程度しか差は付けませんがそれでも100万ぐらいしか差の無い地方よりも4倍の恩恵を受けることができる。)

 

3階の北側に部屋は使えないに等しい。2種高度厳しすぎ。

出典:小島工務店

 

この図面はわかりにくいかもしれませんが、南道路4mに家を建てた場合の道路斜線と2種高度の両方の制限により、部屋が三角形になることを表しております。

今回は道路斜線には触れませんが、2種高度とは、第一種低層地域などで設定される北側斜線(10m以上の建物を建てるときに厳しい奴)よりも更に厳しいのが高度斜線です。

(1~3種まであるが数字が少なくなるほど厳しい。)

2種高度は北側の家の境界から高さ5mのところから1:1.25の三角形に基づいて弾かれる斜線なんですけど、2種高度を簡単に言えば、北側の家の高さ5m以上の場所に日が差し込むようにするための物だと思って貰えればわかりやすいです。

 

出典:http://associe-archi.com/blog/post-2035.html

 

実際はもっと厳しいですが、イメージで言うとこんな感じ。

 

結局昼間働くんでしょ?昼間家に居ないなら日当たりなんてどうでもよくね?

 

思うんですよ?東京で住む理由って、仕事場から近いなど仕事を中心で住宅を選んでいるからだと思うんです。

そして多くは夫婦共働きです。旦那は朝から夜まで仕事、奥さんはパートなどで朝から夕方までお仕事・・・南道路で日差しが入ってくる明るい時間は10時から15時までの間。

この間に家に居るんですか?

家に居ないのに、わざわざ日当たりを求めて値段を400万~500万以上高く払って、部屋を明るくしているんですか?

勿体なくないか?

 

だったら居ない時間の日当たりを気にしないで、金額を安くして、月々の返済額を減すか、立地に拘るかで生活の質を上げる方がよっぽど良くないか?

 

南道路信者の人ほど、働いている奥様が多いんですよね?なぜでしょうかW

 

間口の狭い東道路・西道路はもっと購入してはダメ!3階の2部屋が使えません

 

では、西道路・東道路はどうなのかというと、間口が狭い西道路・東道路は最悪!

南道路よりもオススメできませんね。

理由は、2種高度による斜線制限にあります。(画像はイメージで作った物なので計算は全くしてません。)

 

 

西道路や東道路の間口の狭い2種高度は、3階の2つの部屋の北側部分が斜線制限により、三角形になってしまうことから

部屋として十分な広さを保つ事ができません。

 

南道路の物件は、北側だけに2種高度の斜線が来ますから、最悪部屋として使用できないとしても1つの部屋で住みますが、西道路・東道路は2つの部屋が一気に使えなくなるので注意が必要。

 

斜線制限が厳しいと洋室ではなく、納戸(なんど)として取り扱われます。(※納戸とは建築基準法では洋室と認められない部屋のこと)

そのため1LDK+3Sなんていう売却先の事も考えられないような間取りができあがるわけです。

 

東京23区は北道路を進める4つの理由

金額が安くなる恩恵がでかい。

 

南道路の部分でもご紹介したとおり、北道路と南道路の価格差は相場の20%です。

1坪あたりの単価が高い東京都内は、必然的に土地価格も高く、パーセンテージにおいて総額が安くなる金額も地方に比べて大きくなります。

坪10万程度では2万しか差額はありませんが、坪200万のエリアであれば、その差額は40万円です。

上記の例では720万も安くなる計算でしたが、多くの分譲住宅での差額は400万円程度が現実的です。

 

400万も安くなると、低金利の住宅ローン(変動金利)でも月々1万円以上も安くなります。

 

2種高度が厳しく、南側の家の屋根が急勾配になっているので、南側に窓があれば日当たりが取れる。

 

東京都内は高さ5mを越えると一気に斜線制限(2種高度が厳しくなります。)

逆に言えば5mを越えるであろう、南側に2階のバルコニーがあれば、北道路でもLDK内に日が差すんです!(1階は完全アウトだけど)

現に私も住宅営業の時は、南道路よりも北道路の方が多く売っていたのですが、全てこれらを実際に見てもらって、北道路なのに日当たりが思ったよりも良いし、値段も安いって事でご購入してもらっている人が多いのです。

 

前面道路が広ければ3階の部屋が斜線制限の影響をほとんど受けず、部屋が狭くならない(重要)

 

出典:小島工務店

 

上記の画像は、4m道路の南道路と北道路を比較した画像です。

道路斜線は南道路・北道路同様に厳しく受けておりますが、2種高度については南道路の物件は思いっきり受けて三角形になっておりますが、北道路の物件は北側斜線は対面の道路境界の高さ5mのからの位置から開始しているので、2種高度を受けることはありません。

 

この画像は4m道路だから、北道路でも斜線制限を受けておりますが、6m道路の北道路の場合は、斜線制限を受けずに3階建てでも天井が真四角な部屋として使用することができるため、南道路の家よりも広く快適に使用することができることを忘れてはいけません。

値段も400万円安い上に、建物が広く使える北道路かなりよくないっすか(笑)?

 

紫外線を受ける量が少なく、外壁等の劣化スピードが遅い。

 

南道路の物件のデメリットとして忘れてはいけないのは、建物が受ける紫外線の量が来た道路よりも多いため、外壁の劣化スピードが速いと言うことです。

外壁専門業者の豊田塗装さんによると、南道路は北道路の家に比べて1.5倍速く外壁が劣化するようです。

 

外壁の劣化要因である太陽から発せられる紫外線は立地条件によって異なります。南道路の家の場合と北道路の家を比較した場合、南道路の家は北道路の家に比べて約1.5倍早く外壁が劣化します。下図は一般的な団地の区画図を現した物です。南道路の家はおおよそ下記のようなレイアウトになっているケースが多いのですが南側外壁に1日中太陽光が照射されているため劣化の進行が早くなります。

出典:豊田塗装

 

結局のところ、間口が狭く南側の窓が少ない東京の南道路の物件でも、室内に日差しが入らなくても、建物に当たる日の量は相当な物。

その結果、サイディングのつなぎ目にクラックやモルタルベルアートに自体にヘアクラック・などが北道路の家よりも早く生じやすいって事。

手の届く距離を補修するのであれば、材料費だけで安く済むかもしれませんが、3階部分など全体をやり直すためには、足場を組む必要があります。

 

足場を組むには2階建てで20万・3階建て30万が相場なので、それだけで30万近く吹っ飛ぶっていうのはかなり痛い話。

 

思ったより室内は暗いのに、建物が当たり日の量が多い結果、劣化スピードが速まってしまうのはデメリットでしかないって話です。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑東京23区の多くの南道路は間口が狭く、金額が高い上、斜線制限により部屋が狭くなるので、オススメできない。

☑間口の狭い西道路・東道路は北側の2種高度の影響をもろに受け、3階部分は部屋として成り立たないので、南道路よりも購入してはいけない。

☑北道路は、南道路よりも400万円ぐらい安い・2種高度のおかげで2階から日当たりが確保しやすい上、劣化スピードも遅く、部屋も2種高度で狭くならないというメリットづくし!北道路は無いって思って居る人は、ホント勿体ないよ。

 

多くの東京都内の物件は2種高度なので、間口の狭い西道路・東道路(東西に長い物件)はNGですが、3種高度が多い荒川区や1低層の練馬区当たりなら良いかもしれませんね。

北道路は敬遠されがちですが、東京都内ほど北道路の物件がオススメな場所はなかなか無いので、とりあえず北道路も見とけって話です。

 

以上。

 

ちょっとオピニオン風に書いてみました。

最後まで読んでいただきありがとうございます。

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