建売住宅を購入するためには、物件価格を払うだけではありません。
物件価格以外にも住宅ローンを借りるための費用・土地・建物の名義変更を行うための初期費用が必要になります。
☑この諸経費って何？なんの為に払うか全く分からない。
☑不動産屋に騙されているんじゃ無いか！？
☑貯金1円も無いんだけど、初期費用必要って住宅購入を諦めろって事？
この諸経費の項目が多すぎて、何のためにお金を払うか分からないって人は結構いらっしゃいました。
しかも1つ1つがまあ高い・・・
頭金どころか、貯金1円も家に出せないんだけど・・・
初期費用が掛かるなら家買えないじゃん。と諦めてしまうかもしれませんが大丈夫
現実住宅購入で1円も払わずに購入したいという人にぴったりな、物件価格＋諸経費を借りられる住宅ローンもありますので、年収さえ高ければ自己資金0円でも家は買えます。
しかし、諸経費ローンは住宅ローンが不利になりますので、建売購入時の初期費用を1円でも安く抑えたいって人の為に、今回は元建売業者の私が建売に必要な諸経費の相場・初期費を100万円以下に抑える方法について解説させていただきます。
Contents
結論：建売購入の諸経費の相場はいくら？諸経費の支払い条件によっては100万以下にもできる。
この記事はかなり長くなりそうなので、最初に建売住宅の初期費用の一般相場を解説させて頂きます。
結論から言うと、販売価格の5％（売主直売物件購入）～9％（仲介会社から購入した場合）の間に収まります。
仮に3,080万円の物件を購入した場合は、売主直接購入した場合は160万程度、仲介会社経由だと280万～300万円程度掛かります。
物件が高いほど、諸経費もそれに連動して上がってきます。
結構高いですよね。
諸経費でK自動車買えるっていう事実。
そのため、家を買うために100万円以上払うわけですから、1つ1つの諸経費の使い道を知りたいはずなのに、こういうもんですから！って言って詳しく説明しない不動産屋の担当は論外。
諸経費の使い道を、しっかり解説できるの有無で、営業マンのの知識・誠意を測る上で非常に役に立ちます。
良かったら参考に。
またこれから紹介していく諸経費の内訳には、全額払わなくても良いものもあります。
それを上手く利用すると諸経費は100万以下に抑えることができるので、「200万も無いよ」って方も安心してください。
では1つずつ解説してきます。
建売の初期費用9項目を徹底解説。
1:売買契約書に貼る印紙代
不動産売買契約書は、印紙税上で課税文章（税金を払う必要のある書類）の為、収入印紙を貼らなければなりません。
収入印紙の金額は1,000万～5,000万以下であれば1万円、5,000万～1億が3万円です。
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え１千万円以下のもの 1万円 5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの 2万円 1万円
５千万円を超え １億円以下のもの 6万円 3万円
１億円を超え ５億円以下のもの 10万円 6万円
５億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円出典：国税庁
平成32年までは減税措置があるので、本来であれば2万円払わないといけない印紙代も、1万円で済んでいます。
では1つ問題です。
5,160万円（内訳：土地3,000万・建物2160万（税込み））の物件価格だった場合、印紙税は1万円でしょうか？それとも3万円？どちらでしょうか・・・
5,000万円を超えているから3万円でしょって思った方・・・
残念ながら印紙税を2万多く負担するかもしれません。
正解は1万円です。
売買価格には消費税を含まない額です。2,160万円（税込み）は建物の消費税に160万円含まれておりますから、税抜きの建物2,000万＋土地3,000万円を足すと5,000万。
5,000万以下まで印紙税が1万です済みますから、騙されないようにしましょう。
残念ながら5,000万を越えているから3万円を請求する人も中にはいます。
2:登記費用代（所有権移転＋表示登記）
登記費用には2種類あり、土地の所有権＋建物の保存登記と、建物の表題部の登記を行う表示登記があります。
※（最初に権利を持つ人の登記を行う事を保存という）
土地の所有権＋建物の保存登記は司法書士の先生が行います。
司法書士の先生が法務局で不動産を代理で登記することで、第三者から見ても購入した物件があなたの物と証明するための手続きです。
所有権移転登記費用は30万～40万程度（都内はもう少し高い）
一方の表示登記については、建物の構造の登記を行います。
この手続きは司法書士ではなく、土地家屋調査士さんが行います。
ややっこしいですね・・
新築物件は、現地に行って建物がいくら完成していても、登記簿上では手続きをしていなければ何も存在していないのと同じです。
そこで人間で言う出生届をすることで、初めて登記簿上でも新築した建物が存在したことになります。
表示登記費用は8万～10万が相場。
土地家屋調査士次第による
表示登記を行わなければ、登記簿上建物が存在したことになりませんから、当然建物の所有権を証明する保存登記を行う事ができなくなります。
合計して50万円ぐらいは見ておきましょう。（ココは絶対に外せない費用です。）
中古住宅購入の場合、表示登記は必要ないですが、所有権移転登記時の減税措置が使えなくなるので登記費用が高くなります。
→1年売れ残った建売を買うのは危ない？購入のリスクとずっと新築の理由
3:固定資産税清算金（土地だけ）
固定資産税清算金とは、引き渡しを受けた1年分の固定資産税を既に売主が支払っているので、引き渡しから日から12月31日までの日割り精算を行う必要があります。
この金額の目安は10万行くか行かないか。（殆どが行かない）
建売の固定資産税の目安・計算方法を知りたい人は建売購入時の固定資産税は大体いくら？目安と固定資産税清算金を解説をご覧ください。
4:仲介手数料（売主から直接取引できればいらない）
建売住宅の約8割が仲介会社経由で販売しているため、仲介会社を利用して購入するのが一般的です。
仲介手数料の上限は1,000万円以上の物件価格の場合は「販売価格価格（税抜き）✕3％＋6万✕1.08（消費税）」です。
4,000万の物件を購入すると126万円✕1.08が仲介手数料です。
売主も販売してもらっているので、仲介手数料を支払う必要があります。
ここで、一般消費者であるあなたはこう思いませんか？
仲介手数料を売主がはらうのであれば、自分たちで売れば良いのに・・・
なんでわざわざ手数料を払ってまで販売するんだよっと。
確かに自社売りをすると手数料を払わなくても良いので、利益が出そうですが、飯田グループなどの建売業者は、自分たちで売却するよりも仲介会社に依頼した方が、手続きも減り、広告費も使わなくても良いので、相対的に得をします。
だから原則自社売りはしません。
もし売主経由で購入したいっていう人は、売主経由の建売は購入可能？売主物件の探し方とメリット・デメリット6選をご覧ください。（私の別ブログに飛びます。）
5:住宅ローン事務手数料（不動産屋の手数料）自分でやれば無料
仲介会社などの不動産会社が代理で住宅ローン手続きを行ってくれますが、仲介手数料以外にも住宅ローン事務手数料を支払わなければなりません。
金額の相場は10万～15万（税別）程度。この金額を払って得られるメリットは以下の3つ
不動産屋に住宅ローンを任せるメリット
☑仕事が忙しい人でも、申込用紙に記入さえすれば、後は不動産屋がやってくれる。（時間的に楽）
☑銀行との担当者と面識があるので、ローンが通りやすくなったりする。
☑不動産会社と銀行で提携を結んでいると、特別金利が使えることがある（0.1％ぐらい安くなる）
仮に3,000万の住宅ローンを0.8％と0.7％の0.1％の差がある2つのローンを組んだときの総支払額を比べてみます。
0.8％の35年ローンの総額が34,405,678円に対して、0.7％の35年ローンの総額は33,833,618円と0.1％の特別金利のおかげで約57万円も安くなります。
これを巧みに使って不動産屋に任せた方が良いですよという営業トークが存在します。
6:銀行の事務手数料・ローン契約時の印紙代
銀行の事務手数料はローン契約・ローン実行の費用です。この相場が3万（税別です。）
※大体どこの銀行もそう
ローン契約時の印紙代については、2万円と200円の印紙を貼るのが一般的ですが、固定金利を選択された場合は、金利スワップ契約で契約書を2枚作る必要があるので、印紙代が倍以上になることもあります。
銀行によって変動しますが、合計で5万程度。
7:住宅ローンの保証料
住宅ローンを借入れするためには、物件を担保に入れるだけでは無く、返済者が返済できなくなったときに銀行を保証する保証会社の費用が掛かります。
銀行は保証会社が居るおかげで、1％以下のローンで貸し出しができるわけです。
※保証会社が居ない信用貸し（プロパーローン）だと2％前後になる。
銀行によって保証料が変わりますが、多くの都市銀行で利用する保証料の目安は、100万円貸し出しするのに20,620円の保証料が掛かります。
保証料は銀行が払うのではなく、住宅ローンを組む購入者です。
3,000万円の借り入れを行うと、30✕20,620円＝約61万円の保証料を払う必要があります。
フラット35で借入れする場合は、保証料ではなく、事務手数料という名義に変わっていて、ARUHIで借入れすると借入額の2％が事務手数料になります。
保証料にはローン借入時に支払いする内枠方式と、保証料を一切払わない外枠方式があります。
保証料を払わない外枠方式は、諸経費が安くなる分、借入時の金利に0.2％～の金利を上乗せすることになります。
8:火災保険代
火災保険料は通常の木造住宅であれば、10年契約で30万円～35万円が相場です。（準防火地域の場合は20万円程度）
火災保険は10年一括払い契約を行う事で、年割りを利用する事ができますので、1年単位で加入するよりも約2割ほど安くなります。
火災保険を徹底的に安くしたいっていう人は、新築戸建ての火災保険にいくら払ってる？総額を安くする7つの方法とはを併せてご覧ください。
9:適合証明書発行手数料（フラット35を利用する場合のみ）
フラット35を利用する場合、購入する物件に対し、一定の技術保証がされていない物件に関しては、フラット35を利用できません。
物件の技術保証を証明する為には、適合証明書というものを売主から発行してもらう必要があります。
適合証明書の発行代は10万～15万と売主・設計事務所によって変わってきますのでご注意ください。
あとフラット35を利用するのであれば、優良住宅ローンのフラット35手数料最安値はいくら？事前審査攻略法を解説をご覧ください。
これは絶対ですよ。
本当は担当営業さんが大変になるので、教えたくなかったのですが（笑）
この記事で紹介している銀行は、フラット35の事務手数料最安値の銀行なので、ARUHIを使うよりコスパは高いです。
ここまでが建売を購入する諸経費一覧になります。
次は諸経費以外にかかるお金も暴露していきますょ。
→【フラット35】適合証明書の費用は高い？注意点と流れを元建売屋が全力解説します
購入時の初期費用以外にも引っ越し代＋オプション工事代が掛かる。
あ・・「諸経費を払い終わったからこれ以上お金を使わなくて良いんだ～～」って安堵された方に残念なお知らせがあります。
建売住宅は諸経費だけ払えば終わりって訳ではありません。
多くの建売住宅には、生活で必須な網戸などが付いていないので、網戸設置台のオプション工事費も別途費用が必要になります。
新築一戸建てに網戸が無い！？引っ越し後に掛かる6つの費用目安とはでも紹介しておりますが、100万円ぐらいは引っ越し代を見ておいた方が良いでしょう。
自己資金が無いので諸経費を最安値にしたい！諸経費が100万円以下にするための方法とは。
冒頭でもご紹介した諸経費が100万円以下に抑える方法は3つの条件があります。
☑売主直売物件で購入すること（仲介手数料不要）
☑銀行の保証料を払わない外枠方式を使う
☑火災保険・地震保険を1年払いにする。
この3つを具体的に使用するとこうなります。
・3,000万円の物件をフルローンで借入れする場合、売主直売で購入すれば、仲介手数料の103.68万円を節約。
・3,000万円のフルローンの保証料を払わない外枠方式にすると、約61万の諸経費が0円になる。
・10年で30万円の火災保険が、1年単位の契約にすると、年間4万程度（年割りが利用不可）の約26万円の節約。
これらの金額を抜きに諸経費を総合計すると・・・・
印紙代（1万）＋登記費用（50万）＋固定資産税清算金（10万）＋住宅ローン事務手数料（5万）＋ローンの事務手数料（10万）＋火災保険（4万）＝約80万。
最初でお伝えした初期費用が3,000万の5％である150万ですから、約70万円も減らすことができます。
更に欲を言えば住宅ローンも自分でやれば諸経費60万ぐらいまでに減らせますよ。
火災保険の1年払いは勿体ないと言えば勿体ないのですが、お金が貯まってから再度10年一括払いをすれば良いだけです。
自己資金が無いって人は、火災保険の1年払いも検討してみてください。
建売住宅の諸経費についていかがだったでしょうか？
やはり売主物件を購入しても、引っ越し代＋諸経費で200万程度は掛かります
あと、注文住宅は上記の諸経費に加えて、水道負担金＋地盤改良費＋不動産取得税なども掛かるので、頭金0で注文住宅を建てるのは難しいでしょうね。
参考になれば嬉しいです。
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