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建売購入ノウハウ・契約後

古屋付き土地は更地よりお得?古家付き土地購入時の解体費と注意点を解説

更新日:

注文住宅で、予算オーバーになってしまい、建物を妥協したくないけど、妥協しないと土地が見つからないって悩んでいる方って結構いると思います。

そういう人に限って土地は、更地で探している人ばっかりなんですよね・・・

 

土地は更地で探すものじゃないのって思った方は、非常にもったいない事をしております。

予算オーバーをしたくないけど、建物はできるだけ妥協したくないって人こそお勧めしたいのが「古家付き土地」です。

 

よく解体している工事現場を見ますよね?

あれは殆ど建売業者が買っており、更地で購入するより安く買えるから古家付き土地を買うんですよ。

この記事を読んだ後は、古家付き土地を探しているかもしれません。

 

ただ一般人からしてみれば、古家付き土地は、購入者側で建物を壊す手間がかかるので、敷居が高いなって思うのも事実。

しかし、その分のメリットの恩恵も大きいので、今回は建物は妥協したくないけど、土地にも拘りたいというわがままな方に向けて、古家付き土地のメリット・注意点を解説させていただきます。

 

ココに注意

この記事では、古家に住むために購入するのではなく、古家を解体して注文住宅を建てたいという人に向けて書いております。

 

更地より古家付き土地を購入する3つのメリット

解体の手間がかかる分、土地が安い。

建売屋に入ると、解体費を現場を見ただけで、ある程度は見積もれるように訓練します。

なぜかというと、安い土地というのは必ず建物が乗っかっているから!

これに尽きます。

 

結局個人の売主さんだと、自分で解体屋を手配して、更地にするのには時間も手間がかかります。

買主側に解体の手間がかかるのも、もちろん安くなる理由の1つですが、一番の理由は、解体の難しさを知らないがゆえに、値段を下げないと売れないって思う売主さんが一定数いることなんですね。

 

この差額を狙います。

賢い売主さんだったら、解体費を事前に見積しているので差額が生まれにくいんですけど、そんな方なかなかおりません。

これが更地だったらどうでしょう?

 

解体もクソもありませんから、値段を下げる理由がありません。

結果、売主の希望により相場以上の値段で販売されてしまいます。

 

土地を安く購入するなら、基本は古家付き土地一択ですよ。

 

水道負担金が安くなる。うまく言えば水道引き込み代もタダ!

古家付き土地って総額が安くなるだけではなく、諸経費も安くなるんです。

古家ですけど、家を買うっていうのがポイント!

 

具体的に言えば、水道負担金の権利になります。

古家付き土地が加入しているメーターが13mmであれば、水道負担金が約8万円・20mmだったらなんとタダです。

もし更地で水道負担金の権利がない物件であれば、水道負担金20mmを加入するために20万円の別途費用が発生します。

これが無くなるのって結構うれしくないですか?

 

また古家で使用していた水道管がまだ使えるようであれば、新居でもその配管を利用すればいいので、50万程度更に安くなります。

うまくいけば諸経費で70万円もお得になるのが古家付き土地のメリットです。

新築の水道引き込み工事はいくら?費用を節約する為の3つの方法

 

元々住宅地として使用しているため、地中に対してのリスクが少ない。

 

古家としてあった土地を購入しているので、住宅として済むのであれば問題がないという担保が保証された土地というメリットがあります。

具体的なリスクといえば、地中内障害です。

よくあるのが土地の中にコンクリートガラ(塊)が埋まっていること。

コンクリートガラがあると、新居の地盤改良を行えず、ガラ出しで10万~20万円程度費用が掛かるリスクがあるのですが、住宅地であればガラが埋まっていても少量で済むので、10万程度の処分費で済む場合が多いです。

 

もしこれが、住宅ではなく工場用地だった場合は、ガラが埋まっている可能性だけではなく、土壌汚染などのリスクも0ではないですね。

ちょっと難しい話をしてしまいましたが、全く0の話ではないので、工場跡地を購入するよりは古家付き土地を購入したほうがいいかも。

 

古家付き土地を購入する4つの注意点

売主の瑕疵担保責任の範囲がどこまでか?

 

古家付き土地を購入のリスク回避として最も重要なのが、売主の瑕疵(かし)担保責任の範囲です。

土地として建物を解体するのであれば、建物の瑕疵担保責任は必要ありませんが、古家をリノベーションをして住む場合は、建物の見合えない不具合についても売主が責任を負うがあります。

 

リノベーションした後にシロアリうじゃうじゃ・・・だったら困りますよね?

土地として購入したのであれば、地中内に何が埋まっているかわかりませんから、この辺を保証してもらう内容で契約しないとちょっと怖い。

 

一般の場合は引き渡しから3ヵ月が瑕疵担保責任の期限内です。

解体を終わらせ、地盤改良を行って地中を調査するのを3ヵ月以内に行わないと、3ヵ月過ぎた後にガラが出たといっても責任対象外です。

この辺のスケジュールをちゃんと確認してから、購入するようにしましょう。

 

ココに注意

個人が売主の場合は、瑕疵担保責任を免責して契約することも可能です。

この場合は、瑕疵担保責任を免責する代わりに、さらに価格交渉を行うのが良いでしょう。

経験上、地中内のガラ処分費でかかったのは30万程度でした。

 

売主が家具(動産物)を家に残したままにしていないか?契約書で定めよう。

 

古家付き土地で、瑕疵担保の次に注意しなければならないのが、家の中の動産物を処分してもらう契約にしないと、負担する解体費が増えてしまうので注意です。

机が重たいから、解体時に一緒に処分してもらうって考えている人もいるので要注意。

 

あなたがその費用を負担することになるので、契約書の特約に必ず動産物の処分は売主負担としておきましょう。

普通に20万円ぐらい高くなりますよ。

売主さんが高齢の方で、どうしても動けない場合は、トレジャーファクトリーなどのリサイクルショップなどの買取を利用するのがお勧めです。

 

境界確定は引き渡しまでに必ず行うこと!解体で境界が飛んだ時の復元ができなくなる。

おそらく問題がないが一応念のため。

土地を売却する際に近隣住民と、土地の境界ポイントを一緒に立ち会って場所を確認する(民民査定)と、道路所有者の役所と、売却地の境界を確認する(官民査定)を行う必要があります。

 

建物解体時にブロック解体・振動によって、設定していた境界プレートが無くなってしまうのです。(良くある話。)

 

境界の位置を確定していないと、境界の復元が出来なくなりますから、また1からやり直し。(もっとひどい)

当然、境界復元にかかる費用は購入者持ちです。

売却する面積が決まってから売りに出る土地がほとんどなので大丈夫かと思いますが、稀に境界査定免責などの物件をつかんでしまった場合も0ではありません。

 

購入前に、不動産屋に確認してもらうことをお勧めします。

 

旗竿地・道路の狭い土地・築40年以上の古家は要注意。解体費が高いかも。

 

古家付き住宅の解体費がいくらになるか、坪単価でご紹介させていただきます。

解体費の坪単価の目安

木造住宅:坪4万円程度/坪

鉄骨造:5万~6万/坪(木造より処分がしやすく売れるので安いところもある)

鉄筋コンクリート造:8万程度/坪

 

木造住宅の建坪30坪の解体費は120万円程度・鉄筋コンクリート造であれば240万円もします。

こういう普通の物件であれば、購入しても解体費が高くならずに済みますが、以下のような物件は解体費が滅茶苦茶高くなるので要注意です。

 

ココに注意

☑旗竿地

☑前面道路がかなり狭く、隣の家との隙間がほとんどない。

☑築40年以上のアスベストたっぷりの家。

 

旗竿地は、通路部分が2m弱しかありません。

そのため解体時に使用する重機が入れにくく、物件によっては手壊し解体(費用が倍)になるところもあるので、通常の整形地の物件に比べて解体費が高くなります。

前面道路が狭い物件はもっと厄介で、重機をずっと道路に止めておくと通行人が通れません。よって重機が使えない。

 

重機を使うためには、敷地内に重機を入れられるまで手壊しをする必要があり、費用がべらぼうに高くなります。

 

過去に・・・見ていた費用に2倍になったことも。(俺じゃないけど)

4m以下の物件は、事前に解体費を見積もってから購入するのがいいかもしれません。

 

最後に注文住宅の土地探しで絶対に買ってはいけない5つの土地を元プロが解説します。でもご紹介している、築40年以上の物件にはアスベストが含まれております。

アスベストは焼却して処分できず、専門業者に依頼して処分しなければなりません。

処分費が高くなるので、目安として上記の倍は見ておくのが無難です。

 

以上3つの特徴の古家つき土地は、事前に解体費を見積依頼してから契約したほうがいいでしょう。

あえてここでは解体屋を紹介しません。

 

ココに注意

樹木・植栽・イカツイ門扉などもは別途費用としてみて下さい。

過去に私は業務で失敗して50万ぐらい高くなったケースがあります。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑古家付き土地を購入する3つのメリットは「総額が安くなる」「住宅として使用していたライフラインがそのまま使える」「土壌汚染などの心配がない」の3つ

☑古家付き土地を購入する注意点は4つ!「瑕疵担保責任の範囲」「動産物(家具)などの処分の責任」「解体時によって境界紛失後の復元がすぐにできるか?」「通路が狭い・アスベストの物件は解体費が高くなる」

☑解体費は木造:坪4万・鉄骨:坪5万~6万・RC造:坪8万程度が目安。外構などにある樹木・植栽・イカツイ門扉などもは別途費用。

 

古家付き土地でも検討ができると、土地探しの選択肢がかなり広がると思います。

ぜひこの記事を参考にして「古家付き土地」を検討していただければこれほど嬉し事はありません。

 

古家付き土地も探したけど、なかなか土地が見つからないって人はネットに頼らず自分で土地探しは可能?元不動産屋が上手な土地の探し方5選を解説を合わせてどうぞ。

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