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建売購入ノウハウ・契約後

建売購入時の固定資産税は大体いくら?目安と固定資産税清算金を解説

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建売住宅を購入した後に気になるのが、毎年支払う税金の固定資産税では無いのでしょうか?

毎年払うランニングコストが高いと、家計を圧迫して不安になりますよね?

だから建売を購入する前に税金の額を知りたいって思うのは当たり前のこと。

 

でも不動産屋の人も土地の税金は算出することは可能な場合がありますが、新築される建物の税金については残念ながら算出する事はできません。

しかし購入者側からして見ると、建物の固定資産税の確定的な金額が分からなくても目安だけは知りたいはず・・・というニーズに応えるために、今回は建売の固定資産税の大体の目安と清算金について解説させていただきます。

 

新築建売の固定資産税の目安はいくら?計算方法を解説

土地の固定資産税の目安

 

土地の場合は不動産屋にお願いすれば、質問時の年度の固定資産税の正確な金額を算出することは可能です。(分筆をしていなければ)

一応自分でも行えるので方法だけお伝えします。

それは役所にて購入予定の土地の公課証明書を取得することです。

 

購入予定の土地の資料(謄本・公図(不動産屋の地図))を不動産屋からもらって役所に、公課証明書をもらう手続きを行えば200円~400円払うことで取得可能。

公課証明書に書いてある金額がその土地の固定資産税の1年分の税金です。

 

ココに注意

取得予定の年度の1月1日以降に土地の分筆(分割)をし、分割後の1カ所の固定資産税については、取得することができません。

公課証明書はあくまでも取得予定の1月1日現在の税金を表すからです。分筆後の固定資産税を知りたい場合は来年の4月~5月に取得する必要があります。

 

公課証明書でも分からなかった場合は、土地の固定資産税の金額を算出する方法は1つ

 

公課証明書で分割前の大きい土地の固定資産税額から、購入予定の土地面積分を割り戻しする方法です。

 

1000㎡の大きい土地の毎年の税金額が100万だったとします。

そのうちの購入予定地が100㎡だったとすると、100万÷(1000㎡÷100㎡)=10万と大体の金額が分かります。

更に、この1000㎡が更地で購入されていた場合は、1000㎡のこの土地には固定資産税の住宅用地の減税措置が受けられておりません。

よって計算式で算出した10万円は減税措置を受けていないので、減税措置を使えば更に安くなります。

 

土地の減税措置の概要は三井のリハウスの内容を引用します。

住宅用地の特例 (マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〔住宅用〕など)

小規模住宅用地(200m2以下の部分)課税標準 × 1/6
一般住宅用地(200m2超の部分)課税標準 × 1/3

出典:三井のリハウス

 

つまり、購入する100㎡の建売用地は住宅用として認定され、200㎡以下なので土地の固定資産税が1/6になる減税措置を利用する事ができます。

すると10万÷6で土地の固定資産税の目安が約16,670円になるって計算することができます。

約2万円って見ておけばOk

 

100㎡弱の東京都内でない建売用地を購入する場合の土地の固定資産税の目安は2万~3万程度見ておけば良いでしょう。

(都内は土地の評価が高いので5万ぐらいになる場合もある。)

結構難しい内容ですが、この辺の説明ができる不動産営業マンが担当なら安心して取引を任せてOK。

 

この辺を知らない人が多かったので・・・

 

建物の固定資産税の目安

 

建物は土地の計算と違って一筋縄ではいきません・・・

なぜなら、建物は新築される=建物の評価が一切されていないからです。

ただここでは目安額を算出するために「売買契約書に書かれた建物価格」・「固定資産税評価額」・「木造住宅の経年減額補正率」を利用します。

 

1つ例を挙げると、建物の売買金額が1,500万円だったときの固定資産税の算出をします。

結論から言うと「1,500万✕70%✕80%✕1.4%=11.76万」概算12万

結論だけ言われてもよく分からないと思うので、これから計算式の内容を解説します。

 

 

出典:元住宅営業マンがブログで伝えること

建物の固定資産税を算出する上で重要になるのは、不動産の値段には1物4価という考え。

(「実勢価格(実際に売られている価格)」「公示価格(国土交通省が決めた値段)」「相続税評価額=路線価ともいう」「固定資産税評価額」)

この1物4価の固定資産税評価額を利用します。

実勢価格=売買価格を100%とすると、固定資産税評価額は70%に相当します。

よって1,500万の売買価格は固定資産税を算出する基準の価格は1,050万になるのです。

(実際業者が利益などを抜いたらこんなもん)

 

そして、建物の固定資産税が請求されるのは来年になるので、建物は新築では無く築1年扱いになることから、建物の減価償却費も追加して計算する必要があります。

そこで使うのが木造住宅の経年減額補正率

1年経過すると、新築から中古物件になるので、建物の価値が一気に20%減ります。つまりここも計算式に入れる必要がある。(80%になるって事)

固定資産税の計算式は「固定資産税評価額✕1.4%」になるので、1,050万✕80%(減価償却)✕1.4%=11.76万円と計算できるわけです。

 

実際東京都の物件で建物の固定資産税を都税事務所で調査したことがありますが、建売の大体の固定資産税評価額が800万~900万程度でした。

この計算式も840万になるので、そこまでずれていないかと

建売の建物の固定資産税の目安は10万~15万見ておけばOKです。

 

注意ポイント

この計算式はあくまでも建売住宅のみで、注文住宅の場合ではありません。

注文住宅は設備内容によって建物の評価額が爆上げされてしまいますから、建売よりも当然税金は高いです。

 

建物の固定資産税が高い・・新築だと建物の固定資産税は半額になるって本当?

 

建売の建物の固定資産税の目安は10万~15万と計算式を交えてお伝えしましたが、正直・・・

高いって思いませんでしたか?

土地の2万~3万をプラスして考えると毎年15万円以上の税金を払う羽目・・・

 

それだったら賃貸住宅に住んでいた方がお得だって思うかもしれません。しかし、新築物件は減税措置がかなり優遇されております!

新築物件の場合は、建物の固定資産税が引き渡し後3年間!最大で5年も税金が半額になるという優遇措置があります。

 

新築された住宅が、次の床面積要件をみたす場合は、新たに課税される年度から3年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物(注)は5年度分)に限り、当該住宅に係る固定資産税額(居住部分で1戸あたり120m2相当分までを限度)の2分の1が減額されます。

出典:東京都

 

12万の固定資産税が6万になれば、土地をあわせても固定資産税の負担が年間10万程度で済むようになりました。

10万円であれば、住宅ローン控除で戻ってくる住民税+所得税の還元措置で支払いをすれば、お釣りが貰えるぐらいです。

これは賃貸住宅に無いメリットでは無いのでしょうか?

 

更に毎年建物の固定資産税は減価償却にて、税金が減っていきますから1年目と3年目では若干金額が安くなります。

減税措置が切れた4年後はいきなり数万UPしてしまいますから焦らないようにしましょう。

 

引き渡しの時に売主に固定資産税を請求されたけど払って大丈夫?

 

知恵袋などでも質問に多いのが、売主に固定資産税の請求をされたこと。

固定資産税の支払い納税者は支払い時の1月1日時点で登記されている所有者に支払い義務が発生します。

1年分支払う必要があるんです。

 

しかし、仮に4月1日に購入者に引き渡しをしたとします。

すると1年分の固定資産税を支払った所有者は実際には4ヶ月しか所有せずに8ヶ月分損しますよね?

そこで、購入者が所有する日(引き渡し日)を境に、4月1日からの8ヶ月分を売主に支払いすると言うのが固定資産税清算金です。

 

引き渡し年度の税額が決まっていない場合はどうなるの?

 

引き渡し日によっては固定資産税額が決まっていない場合があります。

(3月31日までに引き渡しをする人)

この場合は、前年度の固定資産税額に応じて日割り精算をするのが一般的で契約書や特約にも書いてあるはずです。

引き渡しする年度分の固定資産税額が前年度よりも安くても、金額が確定していない以上、前年度の金額で精算します。

 

買主が損した気分になるかもしれませんが、これは契約書に記載されているルールなので了承するしかありません。

 

固定資産税だけで無く都市計画税も払う必要があります。

 

建物や土地のかかる税金は固定資産税だけではありません。市などに対しての支払いする都市計画税という地方税があります。

都市計画税の税率は0.3%と固定資産税の1/5程度ですが、市などによっては0.4%だったり、逆に0.2%の場所もあります。

埼玉件の戸田市なんかは0.2%ですね。

 

誤差レベルなので、固定資産税の目安が分かれば、都市計画税の目安金額をプラスしても、殆ど誤差は無いでしょう。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑建売の固定資産税の目安は100㎡の土地で「2万~3万」(減税措置後)、建物が「10万~15万」の合計が年間15万~20万程度

☑建物については減税措置が有り!新築物件であれあ最大5年間は建物の固定資産税額が半額になる。

☑固定資産税は1月1日の所有者に1年分課税されるので、4月1日に引き渡しを受けた場合は購入者は8ヶ月分を売主に支払わなければならない。3月31日前になると固定資産税額が決まっていないので、前年度の固定資産税額で精算することが多い。

 

大月

東京都内の物件や旗竿地の物件の場合の固定資産税額を算出するのは難しいですが、単純に売買価格に固定資産税評価額の70%を掛けて、1.4%で計算すれば固定資産税の目安を算出することは可能です。

購入後にかかるお金も大切なので、是非この記事を参考に目安金額の算出をしてもらったら嬉しいです。

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