住宅購入・損しない住宅ローンノウハウ

建売買うなら何から始めるべき?契約までの流れを元建売屋が全力で解説します。

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今の家が狭いな?

消費税が上がる前に家を買いたいな・・・

こう思ったら家の買い時です。

 

そうは言っても、土地が見つからない・注文住宅は高くて買えないって思って居る人もいるでしょう。

そんな方には、オススメしたいのが建売です。

注文住宅に無い建売の魅力は下記の通りです。

注文住宅には無い建売の魅力

☑土地も合せて購入できる!プロが仕入れた立地の良いところが相場で購入できる。

☑総額が安い。諸経費+税金面の維持費もお得。

☑設計のプロが考えているので、間取りに大きな失敗が無い。

 

ただ、建売の魅力が分かっても、どうやって物件を探せば良いのか分からない人が殆どだと思います。

建売買うにおいて一番重要なのは、ゴール(条件)から決めて探し、契約までに住宅ローンの比較検討をすることです!

 

ゴールを一切決めずに、闇雲に探してしまうとカモになるか、物件が見つからないって事になりますし、

住宅ローンは金利が0.1%変わるだけで総額が50万~100万円変わりますから、住宅ローンを拘るだけで、購入できる物件も変わってくる。

皆さんだって、同じ物件価格なのに、片方が100万円安く手にはいるならそっちを買いますよね?

 

少しの努力で100万円分贅沢できるわけです。やらなきゃ損でしょ。

今回は、初めて建売を検討する人に向けて、建売購入から契約までの流れと注意点について、元建売屋が全力で解説させて頂きます。

 

注意ポイント

消費税8%の住宅購入はいつまで?増税後の住宅業界を元不動産屋が解説【悲壮】でご紹介しておりますが、消費税が上がると、建物価格高騰により、価格上昇だけで無く、建物が狭くなったりするので、ますます家探しが難しくなってきます。

 

建売の契約までの流れの6ステップ

1:購入する建売の条件を決める。

 

まずは、購入したい物件の条件・ゴールを決めて探さないといつまで経っても物件が決まりませんので、夫婦それぞれの希望する条件を話し合う必要があります。

建売でも妥協点を探さないといけない?妥協しない建売の唯一の探し方で解説しておりますが、夫婦それぞれの希望を箇条書することです!

ポイントなのは・・

 

・頭だけで考えない。

・夫婦それぞれの共通する条件を優先して探す事。

・順位の低い物は妥協する。

 

建売なのに妥協しなくちゃいけないのって思うかもしれませんが、建売だからこそ余計に妥協点を見つけて探さないとダメです。

当たり前ですが、建売は自分で設計した建物でも無い上、仕様も決まっているので、購入者にとって100点満点の物件は見つかるわけが無いんです。

やっぱり建売は妥協しないと買えないだね・・・注文住宅なら妥協しなくて良いのにって思っていませんか?

 

それははっきり言って違いますよ!

注文住宅の方が下手したら妥協点は多いかもしれません。

 

土地探しに妥協は必要?注文住宅購入者50人に聞いて分かった妥協点ベスト3位をご覧頂いても分かるように、注文住宅を探す人は土地でも妥協するし、建物でも沢山妥協して購入しております。

 

不動産屋でも、条件が全く定まっていない人に、物件を紹介しろって言っても難しいですよ。

条件をいろいろ教えてくれるお客様と、条件が全く決まっていない人だと、提案内容だってすごく変わります。

誰も、最初に決めた条件内で、絶対に買えって言うわけではありません。

 

あくまでも闇雲に物件を見るよりも、条件に合わせて物件を探した方が建売購入では成功しやすいって話です。

 

注意ポイント

物件をいろいろ見過ぎると、逆に訳が分からなくなり、物件が全く買えなくなってしまう病気にかかります。

その結果、家探しに疲れて、辞めてしまうパターン。

物件を見すぎて、訳が分からなくなった時に役に立つのが、最初の夫婦それぞれで出し合った条件です。

その条件を元に、再度条件を組み直して、購入物件を検討することができるのです。

 

2:建売の予算を算出する。月々の支払いから決めるとわかりやすい(家賃と比較してみる)

 

建売購入の予算を決める上で、一番わかりやすいのが、住宅ローンの月々の支払いをいくらにするかです。

仮に家賃が8万円で、家賃以上住宅ローンで支払いをしたくないって考えた場合は、35年の金利(0.5%)の変動金利だと3,100万円までの借り入れで買える物件。

35年固定金利(1.7%)だと2500万までの借入れで購入できる物件で探せばOKです。

 

住宅ローンの金利計算を簡単に行ってくれるサイトがkeisan

このサイトを使えば、35年のシミュレーションを行えるだけでは無く、繰上げ返済を行ったときの金額まで算出できる超優れもの。

keisanで実際に住宅ローンのシミュレーションを行ってみると、今の変動金利の低金利だと、月々の家賃よりも安い返済額で、多くの建売住宅の購入可能ってことが分かるはずです。

 

あとは、建売購入には諸経費が掛かりますので、建売の初期費用はいくら?諸経費を100万円以下にする条件を元プロが解説もご覧ください。

 

3:SUUMOなどで物件に問合せをし、不動産屋に案内して貰う。

 

物件購入の条件等がある程度決まったら、実際にネットから探してみることを始めます。

1の条件出しと、2の予算を無視した問合せだと、不動産屋で接客されても、よく分からない時間を過ごしてしまうだけです。

事前に調査・条件も全く決めていないので、「何が分からないのかが分からない」と言う状態になってしまいがち。

 

ただ、1と2をある程度決めておけば、SUUMOなどで問合せをしても、不動産屋(仲介さん)により具体的な質問ができるようになります。

突っ込んだ質問ができるようになれば、疑問点が解消されるわけですから、その場で買う買わないにしても、住宅購入においては一歩前進ですよね?

逆に、不動産屋任せにしていると、あなたが求めている条件の物件よりかは、営業マンにとって条件の良い物件ばかり紹介される可能性だって0ではありません。(売り上げの歩合制でやってますから)

 

なので、面倒だなって思っても、条件だしはやった方が良いです。

東京で家を探すなら、東京23区の建売で失敗したくないなら北道路を買うべき4つの理由をご覧ください。

 

4:建売の購入申込書を記入し、売主に提出する

 

購入したい建売住宅が決まったら、売主に対して購入申込書を提出する必要があります。いわゆる買い付けです。

購入申込書で重要なポイントは、以下の2つ

 

☑購入申込書を記入した時点で確実に契約できる訳では無い。

購入申込書の内容で契約する事になる。

 

購入申込書を記入したところで、確実に契約ができるわけでは無い理由としては、あなたよりも後に良い条件で申込が入った場合、売主はそっちを優先して契約することが可能です。

1番手という事で、優先的にはなりますが、あくまでもそれは売主次第。

2番手の方が良い条件であれば、売主によっては1番手に2番手以上の条件にできますか?って聞かずに2番手で契約する売主もいます。

 

「購入申込書の内容で契約する事になる」って言う点については非常に重要で、値引き交渉などは購入申込書時に行わないとダメです。

購入申込書に満額でかいたのに、契約が決まった後に100万値引いてって言うのはNG。

迷惑の何物でもありません。

 

言った言わないでトラブルにならないように、わざわざ購入する意思を書面で残しているのですから、満額で買うって書面で書いた以上、それを通すのが筋ってもんでしょう。

満額で買いたくなければ、最初から値引きした状態の金額で、購入申込書に記入しましょう。

参考:住宅購入の申し込みキャンセルはペナルティある?元プロが購入申込書の効力を解説

 

5:住宅ローンの仮審査を行う。(4・5が逆になる場合が多い)

 

住宅ローンの仮審査を、購入申込書を書いてから行う場合と、購入申込書を書く前にローンの事前審査を行う場合がありますが、どちらにしても契約前にはローン審査は必須です。

売主の立場からして見て欲しいのですが、購入したいという意思は嬉しいのですが、買えない人は売れません。

もしローンが通らない人に売ってしまった場合は、ローン特約によっては白紙解約になってしまうので、契約した事務手数料が全て無駄になってしまいます。

 

コレは避けたい。

 

あなたが仮にブランドバックをメルカリで売却していて、買いたいってメッセージが来ても、そのメッセージの内容は・・・

「お金が足りないんですけど、売ってくれますか?」ってきたら売らないはずです。

それと同じで、多くの売主業者は、本命のローン会社でも無くてもOKなので、事前審査を行って住宅ローンが借入れでき、資金計画が成り立つ人なのかを確認します。

 

仮に、1番手でローンが通っていない人がいた場合、2番手でもローンが通っていて、すぐにでも契約できるのであれば、普通に2番手に逆転します。

それくらいローン審査の承認の有無は重要なファクターです。

 

複数の銀行でローン申込を行うべき理由

 

ここで重要なのが、契約するための事前審査は本命じゃ無くてもOKって事です。

つまり住宅ローンの比較検討ができます。

住宅ローンを1銀行だけでしかやらないのは本当に勿体ないですよ。

 

建売購入後から入居までの期間はどれくらい?購入後の流れを元建売屋が解説も解説しておりますが、建売契約後から引き渡しまでの時間が少なすぎて、契約後から銀行の比較検討じゃ遅すぎます。

 

契約内容によっては、銀行の比較検討はできないも十分あります。

本当だったら優遇金利があと0.1%安い銀行があるかもしれません。

0.1%変わるだけで50万は総額変わるんですよ?

それなのに、引き渡しまでの期間が短いから銀行を探せないってなったら勿体なくないですか?

 

不動産屋に任せて、サービスが類似した都市銀行ばかり住宅ローンの比較をする人が多いんですが、それだと勿体ない。

住宅ローンを比較検討するなら、「ネット」「都市銀行」「地銀」の3種類をバランス良く入れて比較検討した方が、よっぽど結果に差が生まれやすく、結果安い銀行が見つけやすいんです。

ただ、1社1社の申込書を手配して、イチイチ記入していくのは現実的ではありません。

 

そこでオススメのサービスが住宅本舗による、たった20分の入力で1度に6銀行もネットで事前審査が行えるサービス。(60銀行から選べます。)

住宅本舗は、日系新聞にも掲載されたほどのサービスであり、既に累計3万人以上利用して居るサービス。

利用方法は、物件情報を入力し、年収などの本人情報を入力するだけ。入力に20分ぐらい掛かってしまうのが難点ですが、1つ1つ申込用紙に記入するよりかは遙かにマシです。

 

1つ弱点を挙げると、不動産屋がこの手のサービスを信用していないって事。

よって、売主によってはその結果を認められませんって言う会社も0ではないってことです。

審査内容に裏が取れないと契約できないって事。

 

ただココの弱点を補う方法として、仲介会社が紹介する銀行の事前審査もやっておけば、仲介会社の結果を担保にして契約すれば良いだけの話です。

仲介会社だって契約が取りたいですから、協力はしてくれますよ。

 

住宅本舗の使い方としては、各銀行の結果を比較しながら、契約後の本審査を行う銀行を決めるって方法が、とても理に適っているといえます。

【住宅本舗】まずはシミュレーションから

 

5:建売の売買契約を行う・手付金を忘れずに

 

事前審査も通り、購入申込書で契約条件がまとまったら、売買契約書を行う事になります。

売買契約の流れは以下のようになります。

建売の売買契約の流れ

☑重要事項説明書(物件の事)の説明を行う 1時間ぐらい

☑契約書の読み合わせ(契約全般の説明)20分

☑住宅瑕疵担保責任保険(10年保証)の説明。10分程度

☑記名・押印・手付金を渡す。

 

大体2時間程度で終わる内容です。

質問があれば、その都度しておくようにしましょう。

分からないままで契約してしまうと、言った言わないになってしまいます。

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