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パートやアルバイトでもフラット35は審査可能?借入時の3つの注意点を元プロが解説

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家が欲しいって思っているけど、雇用形態が正社員や契約社員ではなく、パート・アルバイトだった場合は、普通の住宅ローンでは一切相手にされません。

ですが、フラット35で審査をすればパート・アルバイトでもローン審査が通る可能性があります。

具体的にはこんなような方。

フラット35の審査が通るパート・アルバイトの特徴

☑今はパートだけど将来正社員になる予定がある。

☑パートだけど年収ベースでは200万円近い。

☑借入額が少ない

 

上記の3つに該当すればするほど、パート・アルバイトでもフラット35で借り入れすることが可能です。

私の経験値としても、アルバイト・パート掛け持ちで2,500万円のローンを組んでいる猛者もおりました。

 

すごいですよね。

正社員じゃないのに2,500万円も借り入れできるんですよ。

ですが、パート・アルバイトでフラット35の借入を行う際の注意点もあります。言わば諸刃の剣みたいなもんです。

 

今回はパート・アルバイトでもローン審査が通る理由及び4つの注意点について元不動産屋が解説させていただきます。

 

普通の銀行ではパートでは借入は不可。フラット35でパート・アルバイトでも借り入れできる理由は経営理念によるもの。

 

まず銀行と呼ばれる、都市銀行・地銀・信金(ゆうちょ以外)では、どんなに年収があろうがパート・アルバイトではローン審査の土台にすら乗りません。

銀行は住宅ローン返済による利益を重視=返済ができないリスクを極端に嫌がる傾向にあります。

都市銀行・地銀で最低限求められる審査土台

☑契約社員以上で1年以上働いていること(最近では転職1年以内でも正社員であれば通すところもある)

☑税金をちゃんと払っていること。

 

ローンの債務者=契約人になるって事は、雇用が安定している正社員or正社員になれる可能性が高い契約社員でないとローン審査の土台に乗ることはできません。

 

特に三菱UFJ銀行はその辺がめちゃくちゃ厳しくて、3年以上の勤めていないとNGってこともあります。

しかし、フラット35はパート・アルバイトでもローンを組むことが可能です。

これにはフラット35の大本になっている住宅支援機構の経営理念が関係してきます。

 

私たちは、自律的で、透明性・効率性の高い経営のもと、顧客価値の創造を目指して多様な金融サービスを提供することにより、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、我が国の住生活の向上に貢献します。

出典:住宅支援機構

 

多様な金融サービスを提供することにより」という文章ですが、多様なって事は正社員だけで借り入れできる金融サービスではないってことを指しており、

住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、はアルバイトでも・パートでも本当に家が欲しい人のために、リスクを負ってでも資金供給をしますよって経営理念でやっております。

 

だからといって、誰でも貸出するってわけではありませんよ。

ちゃんと審査をします。返済できなさそうな人には貸出しません。

ただ、パートやアルバイトの人にお金を貸すということは、雇用状況が安定していない人に貸す=返済できない可能性が高いわけです。

 

お金が返ってこない可能性が通常の銀行よりも高いのですが、住宅支援機構は国が出資している手前、最終的な損失部分を税金で賄っておりますので、リスクを取った出資ができる仕組み。

ここが銀行と、フラット35(住宅支援機構)の最大の違いです。

 

フラット35でパート・アルバイトで通る最大の理由は審査金利が低い。

 

フラット35で重要な審査は、パート・アルバイトの年収に対しての返済比率の審査に通ることです。

フラット35の年収による返済比率の条件は下記のとおりです。

フラット35の返済比率

☑年収400万円以上は35%まで

☑年収400万円未満は30%まで

 

つまり年収120万円のパートさんの場合は、フラット35の年間返済額を36万円(月3万までのローン)まで借り入れができるってことです。

仮に2018年12月の金利1.41%だとして、120万円のケースで計算すると

120万÷12(ヵ月)÷3017(100万円を1.41%で35年借りたときの月々の支払額)×30%=994万円(四捨五入で990万円)となります。

 

パートでも約1,000万円の借入額ができるってすごくないですか?

ちなみに都市銀行の審査金利は4%なので、上記と同様の計算をすると670万円まで減るんですよ。

フラット35は審査金利が低いので、借入額が増やせるのもポイント。

 

フラット35でフルローンを組むメリットについては年収が低い20代がフラット35のフルローンで得する3つの理由と注意点を元プロが解説をご覧ください。

 

ココに注意

カードローン・車のサブリースをしていると、返済比率に含まれてしまい、借入額が減ります。

更に、借入可能額よりも担保の低いと判断されると、借入額が減ります。(フラット35は担保評価が厳しいので)

 

次は、パート・アルバイトのフラット35借入時の注意点です。

 

パート収入でフラット35の借入時の4つの注意点

パート先によっては源泉徴収票が無い場合がある。ローン審査後にも源泉徴収票が必ず必要。

 

零細企業などのパートだと、年末にもらえる源泉徴収票が一切ない会社もあったりします。(体験済み)

なかなかひどいですよね。でもそんな会社は意外とあったりします。(正社員だけ渡すとかね。)

ですが、個人事業主でない限り、パート・アルバイトでも源泉徴収票を渡すのは義務です。

 

源泉徴収票がないと、年収額の証明や、所得税・社会保険料にいくら掛ったかっていうのがわからないので、ローン審査が進められないなどの不備が生じます。

では、源泉徴収票がないとローン審査が進められないのかっというとそんなことはありません。

市役所・区役所にて「課税証明書」を取得すればOK。

 

課税証明書とは1年間収めた税金額(住民税+所得税)と年収証明になる公的書類。

銀行にとっての書類の信用度は源泉徴収票<<<課税証明書です。

源泉徴収票のほうが信頼度が低いのは、会社が(脱税している・収入を多く見せている)などの書類偽造が簡単にできてしまうからです。

 

スルガ銀行のカボチャの馬車道問題が有名どころでしょう。

そこで、源泉徴収票と課税証明書を照らし合わせて、不正をやっていないかを確認するために、ローン審査後にも源泉徴収票も必要になります。

 

源泉徴収票が無い場合は、課税証明書でローン審査を進めつつ、源泉徴収票の発行を会社に請求をしましょう。

 

フラット35はパート・アルバイトでも通るが、書類審査で収入の安定性を証明しないといけない。通常の審査より厳しい。

 

パート・アルバイトでもローン審査はおります。

ですが、返済比率が入ればOKってわけでもありません。

仮に2018年12月の金利1.41%だとして、120万円のケースで計算すると

 

120万÷12(ヵ月)÷3017(100万円を1.41%で35年借りたときの月々の支払額)×30%=994万円(四捨五入で990万円)になるので、990万円のローンが下りるかっていうとまたこれは別問題。

パート・アルバイトは、正社員と違って簡単にクビが切られてしまいます。

雇用が安定していない=収入が安定しているかの書類審査が厳しくなり、希望借入額まで届かないケースもあります。

 

3年間120万円の人と、1年・2年は年収40万で、3年目に120万円になりましたって人だと年収の安定性が違いますよね。

当然前者に990万円を貸したいはず。

後者だと「4年目に40万に下がっちゃいました」ってなると、年間36万円も払う住宅ローンの返済は無理です。

 

正社員だと1年分の源泉徴収票と課税証明書でOKですが、パート・アルバイトだと3年分の源泉徴収票もしくは、給料明細書で収入の安定性を証明しないといけません。

 

パートの奥さんが離婚してもらっている養育費・慰謝料などは、審査基準に入らない。あくまでもパート収入だけ。

 

旦那名義の家を売却し、今はパートだけど新生活のために家を購入したいって思っている人もいらっしゃると思います。

ここで重要なのは、慰謝料や養育費はフラット35の参考程度にしかならないってことです。

 

知恵袋などみると、パート収入以外にも慰謝料や養育費もあるからローンが通るって思っている人もおりますが、参考程度にしか見られず収入としては見ません。

なぜなら、慰謝料や養育費は一時的なもの=相手が払わなかったら終わりの担保性の低いもの信用して多めに貸出してしまうと、相手から貰えなくなった時に住宅ローンが完済できないのが目に見えているからです。

 

公正証書に書いたから大丈夫って思ってもだめです。

相手がお金がなかったら、払う約束でも払えませんよね。

 

逆に遺族年金など公的収入は国が担保になっているので、収入としてみてくれます。

 

夫婦がパート収入を合算して借入すると、連帯債務になり、持分を持つことで住宅ローン控除がフル活用できない。

 

フラット35は何もパートだけの人が単独名義でローンを組むだけではありません。

旦那の収入が足りない分をパート分で収入合算としてフラット35を組む人もおります。

パートの人がフラット35で収入合算する場合は注意しないといけないことが2つあります。

注意ポイント

☑フラット35の収入合算は連帯債務。持分を持つ必要がある(贈与税の対象になる)

☑主たる債務者の持分が減るので、収入のあるほうの住宅ローン控除額が減る。

 

旦那の年収が少なく、パート代も収入合算する場合は、フラット35の場合は連帯債務者となり、奥さんにも持分を持つことが必要です。

例えば、旦那の年収が300万円・奥さん120万円だった場合、3000万のローンを旦那2,000万・奥さん1,000万の振り分けのローンを組んだとします。

この時に、持分を奥さんに与えず旦那名義にしてしまうと、旦那は奥さんから1,000万円の贈与を受けたものとみなされ、贈与税が請求される可能性が非常に高いです。

 

この場合は2/3・1/3で分けるのが良いでしょう。

ただ持分を渡してデメリットなのは、住宅ローン控除です。

本来、持分が100%であれば、2,000万円の1%(20万円分)の住宅ローン控除が受けられましたが、持分が2/3になったことで、約13.4万円までしか返金されなくなります。

 

奥さんにも住宅ローン控除が使えますが、年収120万円で納めている所得税・住民税は微々たるものなので、住宅ローン控除で貰える額が減ってしまうというデメリットもあります。

パートの収入を合算したい場合は、夫婦で住宅ローンを組むなら即知るべき【連帯債務】と【連帯保証人】の4つの違いを解説を知ったうえで相談する事を強くお勧めします。

 

ココに注意

フラット35には都市銀行などのペアローンという概念は存在しません。

収入合算の1本のローンで組むことになります。(連帯保証人じゃないので注意)

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑パートやアルバイトは雇用が安定していないので、年収がどんなに高くても銀行での借り入れは不可。フラット35は経営理念上、パート・アルバイトでも条件の合う人なら貸出可能。

☑パート・アルバイトでもフラット35の審査金利の低さで年120万の人でも約1,000万円の融資額が引っ張れる。ただし収入の安定性を証明する必要があるので、書類審査が厳しい。

☑離婚等でもらえる「慰謝料・養育費」は残念ながら担保が保証されていないので参考程度にしかならない。

 

収入の安定性を証明する審査が厳しいものの、フラット35であれば、パートやアルバイトでも家は買えます。

ただし、個人信用情報に傷がついていたら、フラット35で借り入れすることができません。

 

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