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優良住宅ローンの本審査が遅いから買い逃す?3つの対策と承認後の流れを元不動産屋が解説

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優良住宅ローンの本審査を考えている人・本審査出してみたけど、遅いなって感じている人は多いのではないのでしょうか?

優良住宅ローンの事前審査は厳しい?3回決済した元住宅営業マンが解説(別ブログ)でも書きましたが、経験上、事前審査は早いんだけど、本審査に異常に時間がかかるってことです。

 

過去物件を紹介したお客様で、優良住宅ローン本審査に1ヵ月近く掛かり、物件を買い逃すという残念な失敗をしております。

優良住宅ローンの本審査が遅いって思っているのは決して私だけではありません。

「優良住宅ローン 遅い」で月100回ほど検索されているので、思っている人が多いです。

 

ただ、優良住宅ローンは【本審査が遅い】以外は本当にメリットが多いのも事実。

優良住宅ローンのココがおすすめ

☑手数料が業界最安値の0.8%(長期優良住宅なら0.5%)

☑火災保険が金融機関団体割引が使える。(10%以上安くなる)

☑1割の独自商品(プラスワンが2.7%台)で借り入れできる。(ARUHIよりもやすい)

 

手数料が2%台の銀行窓口のフラット35を利用するより、数十万円も諸経費が安くなるわけですから、優良住宅ローンで借り入れしたいと思うのが普通。

ただ、本審査が遅いゆえに物件を買い逃してしまうと意味はありません。

 

そこで今回は、優良住宅ローンの本審査が遅い理由+物件を買い逃さない3つの対策を中心に、売主であった元不動産屋の立場で解説させていただきます。

 

 

優良住宅ローンの本審査が遅いが他行よりも遅い2つの理由

 

私が実際に優良住宅ローンの担当者とやり取りをして、審査が他行よりも遅くなっている理由は2つあると思います。

優良住宅ローンの本審査が遅い2つの理由

☑書類をいちいちい郵送しなければならない。(郵送間の時間をロス)

☑担当者が忙しすぎて、郵送後の書類を見る時間が次の日or見ていない可能性もある

 

優良住宅ローンの担当者が不動産屋に来てくれる事はありません。(少なくとも私のところはそうでした。)

すべて郵送でのやりとりになります。

お客様から不動産屋に書類を渡して、書類の不備チェックをしてから担当者に送るってなるとそれだけで3日は時間がかかる。

 

直接送ったほうが速いはずだ!っていう気持ちもわかりますが、書類に不備が生じた場合は、住宅支援機構の審査が伸びるので、不安だったら不動産屋に渡したほうが無難です。

一方で、ARUHIなどの営業マンは、不動産屋の紹介命=不動産屋との取引によるマンパワーが働くので、書類を取りに来てくれる=審査がすぐに行えるのがメリット。

 

この時点で優良住宅ローンは他行よりも3日ほど本審査の結果が遅くなります。

次の担当者が忙しすぎてという問題ですが、昔、朝10時に電話したら担当が電話中とのこと。

何時に折り返しが来たと思います?

 

14時の4時間後ですよ。

 

私はその時外に出てます。再度折り返ししましたが、時すでに遅し。

結局つながったのが18時。

あまりにも電話の折り返しが遅すぎたので、昔担当者に聞いたところ、1都道府県に担当者が1人~2人しかいないって聞いた事があります。

 

「そりゃあ・・忙しいわ」って素直に察しました。

特に重要なのが、申込書類が手渡しではなく郵送なので、担当者の手元に届いているかの確認をしなければなりません。

一度届いているかの確認をしたところ、「まだ封を開けていませんでした」って回答が来ました。

 

本審査結果が最速でほしい場合は、担当者を急かすことで、多少はローン審査が速くなるとみてます。

自分で担当者に電話するってことはないでしょうから、不動産屋経由で担当者に書類が届いたかの催促をしてもらうようにお願いするのがベストです。

 

大月

ローンの本承認がなかなか下りないので、売主と契約するためにARUHI等に切り替えている人も実際は多いと思います。

審査が速かったらフラット35で最高の銀行なんですがね・・

これから本審査を行う人は、買い逃しを防ぐために、これから紹介する3つの方法も並行して行ってみて下さい。

 

ココに注意

これから紹介する3つの方法は、どうしてもその物件を契約したいって人のみご活用ください。

(契約後、優良住宅ローンNGになったから言って契約解除はできないから)

優良住宅ローン以外で借りたくないって人は、本審査承認後の流れまで読み飛ばしてもらって結構です。

 

物件を買い逃したくない!優良住宅ローンの本審査の結果より先にローン枠を確認する3つの対処法

ほかのフラット35も同時並行で利用する。(ARUHI・ファミリーライフサービスなど)

 

フラット35は優良住宅ローンだけではありません。

ARUHI・ファミリーライフサービスなど複数の銀行があります。

優良住宅ローンでなかなか審査結果が返ってこないって感じたら、ほかのフラット35で早く審査が下りるところも検討してみることをお勧めします。

 

売主からしてみれば、フラット35の事前審査承認だけでは契約してくれる会社は殆どありません。

そのためフラット35を利用するためには本審査を絶対通す必要があります。

優良住宅ローンで1ヵ月近く本審査に時間がかかっては、ローン審査予定の物件がほかの人に購入される可能性も上がってきてしまいます。

 

そこで優良住宅ローンと同時並行でARUHIも審査し、ARUHIのほうが早く本審査が通ったら契約するって流れにしておいたほうが、優良住宅ローンだけを待たずに済みます。

ARUHIは営業マン担当者次第で、本審査の結果が早く出たりすることも稀にあります。

(とはいえ2週間前後だが)

契約後両方とも審査が承認になれば、条件の良いほうで契約すれば良いし、ARUHIがOKで、優良住宅ローンがNGでも契約はそのまま続行することが可能です。

 

都市銀行・地銀の事前審査を受ける。(審査時間も短く、売主から見ても確実)

 

フラット35の弱点は事前審査の信用性の担保の無さです。

昔フラット35の事前審査OKの内容を信じて契約してきましたが、見事に1年で5回~10回ほどローン解約をしております。

それくらいフラットの事前審査の結果には信用性がありません。

 

これは私が勤めていた売主業者だけではなく、ほかの売主業者もそう感じているはずです。

しかし、都市銀行・地銀の事前審査は、事前審査承認後に申込人が借金を組む・転職をするなどの行為をしない限り、本審査は通ります。

 

事前審査承認が得られれば、ローンが借り入れできる人と判断して契約してくれる売主業者がほとんど。

 

都市銀行の固定金利を選べば、フラット35より金利が若干高めではありますが、総トータル的に見て安い場合もありますので、優良住宅ローンで通す!ってよりも、契約を優先したいのであれば、都市銀行の事前審査を行うことを強くお勧めします。

それくらい、フラット35の事前審査の信用性はありません。

 

病気で、団体信用生命保険に加入できない場合は、ワイド団信で審査する

 

2番の都市銀行の事前審査を利用したいって考えている人の中には持病を持っている方もいらっしゃいます。

持病があっても、フラット35は団体信用生命保険が任意なので、ローンは通ります。

ですが、都市銀行の審査は持病があると、団体信用生命保険が通らない可能性が高いです。

 

持病があって不安って思っている方にお勧めしたいのが、ワイド団信と呼ばれるローン商品。

通常の住宅ローンでは落とされる持病をお持ちの方でも、ワイド団信なら健康上の審査が緩くなりますので、団体信用生命保険の審査が通る可能性があります。

ただしワイド団信を利用すると、通常の金利に+0.3%以上が相場ですので、フラット35を利用するかの要相談になります。

 

あくまでも借入可能額の枠を売主に証明するために審査する良い選択肢になるといえます。

ブラック企業で鬱になると住宅ローンは無理?鬱でも家を買う為の3つの戦略

 

さらに詳しく

ワイド団信の事前審査が承認し契約した後、優良住宅ローンの審査がNGになってしまうと、優良住宅ローンで借り入れをしたくても、ローン解約することはできません。

ワイド団信の本審査も行う必要があります。

最悪はワイド団信で決済を迎える可能性も0ではないってことです。

 

次は、無事に優良住宅ローンの本審査が承認になった時の話になります。

 

優良住宅ローンの本承認が下りた後の流れの4つのポイント。

適合証明書を準備する。適合証明書がないとローン契約できない。

 

フラット35を利用するためには、物件が一定の技術+条件を満たす建物だと証明するための【適合証明書】の原本が必要になります。

適合証明書は売主に依頼して、発行してもらうのですが、不動産屋の中には忘れていた人が稀にいるので注意しましょう。

 

適合証明書がないと、決済はおろか、銀行とのローン契約(金銭消費貸借契約)ができません。

【フラット35】適合証明書の費用は高い?注意点と流れを元建売屋が全力解説します

 

東京海上日動火災、あいおいニッセイ同和損保だと金融機関団体割引で安くなるが必ずしも一番安いとは限らない。

 

優良住宅ローンのメリットの1つとして、火災保険が金融機関団体割引にて、10%以上安くなるというメリットがあります。

非常に素晴らしいメリットなのですが、銀行の団体割が使えるからといって一番安い火災保険とは限りません。

 

火災保険は団体割引以外にも【火災発生率】【オール電化割引などの特別割】【長期係数】など保険会社と物件のエリアによって火災保険の金額が大きく変わります。(不動産屋でも団体割が使える。)

火災保険を簡単に安くしたいって方は、新築戸建ての火災保険にいくら払ってる?総額を安くする7つの方法とはを読むことで火災保険を安くすることが可能です。

 

是非参考にしてみて下さい。

 

金銭消費貸借契約は日曜日にはできない。土曜日は混むので不動産屋に早めに相談する。

 

ARUHIなどは、不動産会社に休みを合わせているので、日曜日に金銭消費貸借契約(ローン契約)を行うことができますが、優良住宅ローンの場合は(水・日)休みなので、土曜日がものすごく混むことが予想されます。

更に楽天銀行などのWEBで契約をするわけではなく、実店舗にて予約してから契約する流れになります。

 

適合証明書の発行の絡みもありますので、不動産屋にローン契約の予約をしてもらう為にも、早めにスケジュールを伝えるようにしましょう。

 

尚、優良住宅ローンの金銭消費貸借契約の場所はこのリンクで確認できます。

 

優良住宅ローンは決済場所がない。フラット35を振込する銀行先・支店を不動産屋に早めに伝えること。

 

残金決済を行う際の話ですが、都市銀行の場合は、住宅ローンを利用する店舗・ARUHIの場合はARUHIの支店の場所が借りられます。

ですが、優良住宅ローンの場合、当日銀行側が融資金額を売主に振り込むだけですので、優良住宅ローンで決済は一切行いません。

 

自己資金で売主に支払う分はどうするの?

どこで残金決済を行うの?

などの疑問があると思います。

 

一般的には、購入者が売主に支払う残代金を入れる口座の支店で行います。

 

つまり場所取りが必要です。

この場所取りが難しかったりします。

過去に何度断られたことか・・・

 

銀行からしてみれば、金額が何千万の住宅ローンを利用しようが、優良住宅ローンのフラット35であれば、送金するだけのお客の1人に過ぎません。

自分たちの住宅ローンを使ってもらわないとダメってことです。

酷い場合は、銀行はブースはおろか、テーブルすら一切貸さないところが多い。

 

よって、決済直前に場所取りをするようなスケジュールだと、場所が取れなかった時にカフェとかで決済する羽目になりますので、早めに口座利用する銀行を不動産屋に伝えて、場所取りをしてもらう手配をしてもらうようにしましょう。

 

まとめ:購入したい物件が見つかったら、1日でも早く本審査を始めよう。(事前審査不要。)

 

優良住宅ローンの事前審査は厳しいも何もやらなくてOKです。

 

不動産会社経由で優良住宅ローンに本申込から行う旨を伝えればOKです。

実は優良住宅ローンの本申込書類はホームページ上ですべて取得することができます。

 

 

 

画像にも書いてある通り、「弊社より特に書類提出の依頼のあった方はこちらよりダウンロードが可能です。と記載されております。

本審査で買い逃しをしないように、不動産屋経由で優良住宅ローンに交渉して、1日も早く本審査を始めましょう。

 

大月

優良住宅ローンは、一般の方からしてみると知名度はかなり低いですが、手数料の安さ・審査も厳しくないという面で非常にお勧めしたい銀行です。

ただ、本審査が遅いので買い逃さない為にも、上記の3つの対策も検討してもらえれば幸いです。

 

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