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元建売業者による建売購入攻略書

建売購入ノウハウ・契約後

重要事項説明書とは?新築契約前のチェックポイントを元宅建士が解説

更新日:

不動産を契約する際に、一般の方・プロに問わず重要事項説明書を受ける必要があります。

重要事項説明書って聞くと、さぞかし難しそう・・・って思いますが、重要事項説明書を簡単に言うと物件の説明書です。

重要事項説明書は宅建試験に合格し、2年以上の実務経験を有している者で無いと説明することができず、説明時には宅建士証が必要になります。

どんなことを説明するのかをイメージが付くように、重要事項説明書の内容を全部記載します。

長いので、すっ飛ばしても結構です。(重要なのは赤字)

ココがポイント

☑売主の表示・取引形態

☑不動産の表示(購入する不動産の面積・所在・建物の築年数など)

☑購入不動産の権利内容・登記上の情報

☑法令上の制限・計画道路の有無

☑道路の種類(道路幅員・道路接道・道路の種類)

ライフラインの有無(上下水道・ガス・電気)

☑売買以外で授受するお金の説明(固定資産税清算金・手付金)

契約の解除方法・違約金について

☑手付金の保全措置の有無

☑ローン特約の有無・ローンのあっせんの有無・融資条件

☑崖や津波防災区域に入っているか?(危険な場所じゃ無いかの有無)

☑瑕疵担保責任について(不具合があったときの説明)

特約(契約ごとに違う。)

 

長くなりましたが、以上です。

これを1日で説明します。

 

多くの人は、専門用語も飛び交う中の重要事項説明書を1日で覚えろっていうのは無理な話です。

ここであれ!?金額については?

って思うかもしれませんが、金額は重要事項説明書の内容では無く、契約書の内容になります。

 

今回は契約前に抑えて欲しい重要事項説明書のポイントを、元宅建士が解説させて頂きます。

 

 

新築戸建てを買うなら事前にこれだけは抑えておけ!重要事項説明の5つのチェックポイント

売主の表示・供託金の預けるを確認。

 

1ページ目の一番最初に出てくるのが、売主の表示・取引形態いう部分になります。

この部分を見れば、仲介会社経由で購入したのか、売主から直売で購入したかが分かります。

 

売主の表示には、売主会社・仲介会社の免許番号・住所・保証協会・弁済保証金を預けている供託所が記載されております。

 

ここでポイントになるのが、不動産屋が倒産した場合、預ける手付金を何処で回収すれば良いの?って事。

不動産屋が倒産なんて・・・って思うかもしれませんが、年間5,000社以上の不動産屋が倒産しているので、決して他人事ではありません。

もし不動産屋が倒産してしまった場合は、預けた手付金を契約後に不動産屋が倒産!?手付金が返金されなくなる前に行う2つの行動で取り戻す必要があります。

 

法令上の制限・計画道路の有無(注文住宅のプランが入るかの有無が決まる。)

 

法令上の制限とは、購入した物件・土地が都市計画法ではどんなルールで建てられるのかを記載している場所になります。

都市計画法で代表的なのが「用途地域」と「建ぺい率・容積率」の2つです。

注文住宅用の土地を購入する人は、希望プランが立てられるの有無が決まってしまうので要注意。

 

用途地域は、土地の用途方法を制限するルール。

例えば第一種低層地域であれば、2階建ての建物までの低い建物であれば建築可能ですが、カラオケ店・飲食店はもちろんのこと、コンビニすら建てることができません。

一方で、駅に近い商業地域であれば、ビルを初め、キャバレーなど基本的に何でも建てられるようになります。←住環境を意識するなら低層系がベスト。

 

建ぺい率は・容積率は、購入した土地に建設する建物の大きさを制限するルール。

例えば100㎡(30坪)の土地に建ぺい率50%・容積率100%の土地だった場合は、1階の面積を50㎡までとし、建物の大きさは100㎡を越える建物を建てられません。

もし、5LDKなど建物を建てたいのであれば、建ぺい率・容積率が厳しくない工業系エリアか駅前のエリアを購入する事になります。(高い建物が建てられるので値段が高い。)

注文住宅の土地探しをハウスメーカーに依頼するデメリットを元不動産屋が解説

 

しかし、既に建物が建てられている建売住宅は、建て替えするまで「用途地域・建ぺい率・容積率」について全く意味がありません。

重要なのが計画道路が購入した家をまたいでいるかの有無。

 

計画道路とは、車の交通の便を良くするために、今ある道路の幅を広げる(新規に作る)道路のことです。

計画道路が購入した土地に掛かっている物件は決して珍しくありません。

 

計画道路が事業決定すると、行政からお金は貰えますが、購入した物件を立ち退きしなければなりませんので、計画道路の有無も要チェックです。

 

道路の種別・再建築不可は論外。私道についても要確認を!

 

不動産において一番重要なのは、土地が広い・土地の立地が良いではありません。

土地に建物を建築できるかの有無が最重要です。

 

そのためには前面道路の種別を知るのが絶対です。

 

注文住宅を建てる個人が不動産屋で買ってはいけない土地は下記に該当する道路は買ってはいけません。

再建築不可の条件

☑接道が2m未満。

☑前面道路が建築基準法ではない、ただの通路

 

以下の2つの内、どちらかが該当するのであれば、即購入を辞めましょう。

再建築不可は重要事項説明書に必ず記載されている事項です。要チェックしましょう。

再建築不可物件は、投資で無い限り不良債権です。

 

また私道の物件も要注意で、必ず私道の掘削承諾書の有無+私道持ち分を所有しているかを確認しましょう

注文住宅の土地探しで絶対に買ってはいけない5つの土地を元プロが解説します。

 

契約の解除に関する事項・違約金に関する事項。

 

重要事項説明書は物件の事を主に説明だけではありません。

契約後に契約解除を行う際の説明も一緒に行います。

ここで重要なのは2つ。

ココがポイント

☑契約を解除するときは手付金は返ってこない

☑違約金はあらかじめ決める。

 

契約終了後に、購入者の都合(勝手に転職してローンが通らない・環境が悪かった・離婚する)などの理由で契約を解除するときにはノーペナルティーとは行きません。

契約を解除するときは、支払った手付金を放棄する「手付解約」を行う必要があります。

(手付金を受け取った人売主が解除する場合「手付倍返し」)

購入申込書は、住宅購入の申し込みキャンセルはペナルティある?元プロが購入申込書の効力を解説でご紹介している通り、キャンセルしようが、ペナルティはありませんが契約した後はペナルティがあるので注意です。

 

また、手付金を放棄して解約も制限時間があり、相手が契約の履行に着手したら、手付金放棄では無く違約金の支払いに変更になります。

 

履行の着手とは?

買主:ローン本申込が通った

売主:建物の登記申請をした。建築前であれば家を着工した。

 

これらに該当した場合は、手付金放棄では解約できません。

違約金を払う場合、減額交渉・増額交渉とかなり揉めることになりますから、揉める前に民法上で契約前に売買価格の20%までの範囲で定めておく事が可能なんです。

もし、4,000万の物件を買ったけど、夫婦仲が悪くなった場合は、違約金を20%と定めていれば800万円を売主に支払う必要があります。(手付金を含めて)

 

この辺りのお話はとっても難しいです・・・・

ですので、オススメなのは、手付金の相場はいくら?契約前に知るべき相場と払いすぎるデメリット2選を参考に、手付金の減額交渉を行う事です。

 

特約は要注意。特約は契約物件・契約内容の本来の注意事項が書いてある。

 

なぜ特約を重要視するかというと、契約書のフォーマットにはない、その物件特有の情報が沢山詰まっているからです。

購入する物件によって住環境が変わりますよね?

住環境の中には、お墓・変電所・火葬場などの嫌悪施設がある物件もあれば、前面道路が国道で、車通りの激しい物件(車の音がうるさい・匂いがする)などを特約に記載してあります。

また、契約の内容によっても特約が増えている場合もあります。

 

この辺もよくチェックして、分からない事があれば担当者に確認をして見ましょう。

契約書に書いていない!っていう不備を無くすために、大手ほど特約に文言をてんこ盛りにしている傾向にあります。

 

新築マンションの重要事項説明書のチェックポイントはマンション規約

 

上記の5つは戸建て住宅の話ですが、新築マンションの場合は、マンション規約を要チェックしておくことをオススメします。

マンション規約には、売主であるマンションデベロッパーが既に管理費修繕費などの金額が記載されていたり、マンションによっては、マンションの土地の一部の所有者にだけ与えられた共用部の権利などもあったりします。

 

知らなかったって事でトラブルになる前に、規約書を読み込んでおくことをオススメします。

ココに注意

中古マンション購入の場合は、管理費修繕費の積み立て額や、滞納記録が記載されております。

 

契約前に重要事項説明書を見るのがベスト

 

一般の方が重要事項説明書をその場で見て、理解できる訳が無いんですね・・・

しかも緊張していたり、契約時の雰囲気に飲み込まれてしまった場合は、聞いているようで上の空状態。

結局理解できても30%程度が現実です。

 

これで何も起きなければ良いんです。問題はトラブルがあったとき。

不動産屋が説明したことを理解しておらず、「聞いていない!・知らなかった!」って言ってももう遅い。

なぜなら、あなたが押印した重要事項説明書が不動産屋の手にあるからです。

 

聞いていないでは済まされない。

そうならない為に、重要事項説明書の案ができた段階で、事前に見て分からないところがあれば質問するっていうのがベスト。

 

実際、買主が不動産屋だった場合は、契約前に契約書・重要事項説明書を既にみて、チェックしているんですね。

いきなり契約って言われても、不動産屋はまずやりません。

書類のチェックです。

 

購入者側もやらなくてどうするんですか?

あと、当日契約~2日以内の契約だったりすると、契約書類を作る時間が足りず、契約前に重要事項説明書をチェックすることができません。

契約日の設定も慎重に。

是非参考にしてみてください。

 

契約後から引き渡しまでの段取りは、建売購入後から入居までの期間はどれくらい?購入後の流れを元建売屋が解説も合せてご覧ください。

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