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上限が無い変動金利が怖くて組めない方必見!【上限金利特約】の住宅ローンを解説

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住宅ローンの変動金利は、都市銀行で0.6%程度、ネット銀行では年0.5%程度の超低金利時代で、バブル時代の変動金利は8%前後、2,000年代の変動金利も2%前後です。

住宅ローンの変動金利がいかに底値ってことがわかると思います。

その証拠に、昔は固定金利で借りている人がほとんどでしたが、今では変動金利で借りている人が上回る結果になってます。(日経新聞調べ)

 

住宅ローン(総合2面きょうのことば)を変動型金利で借りる人が急速に増えている。2017年度下期に借り入れをした人の56.5%を占め、前年同期に比べて9ポイント増え、過去最高になった。

出典:日経新聞

 

仮に3,000万円の新築をフルローンで組んだとしても、35年借り入れの年0.6%の変動金利で借り入れするとたったの月8万です。

もし、35年固定金利(1.75%)計算だと、毎月9.5万円になります。

変動金利に比べて毎月1.5万円も支払額が増えてしまうのは結構苦しいです。

 

イケハヤさん風に言うなら、まだ固定金利で消耗しているの?って感じの時代に突入しております。

ただ、変動金利で忘れてはいけないのは、金利上昇リスクがあるってこと!

半年に1度、金利の見直しがありますから、変動金利で迷っている人は、今は安いけど、金利が上昇したら破産してしまうのではと不安に思う方もいると思います。

 

「リスクを負って安さを取るか」

「金利上昇のリスクをお金で回避するか」

 

こんな感じで迷っている方の人に、今回は変動金利の新しい組み方である【上限金利特約】の住宅ローンについて解説させていただきます。

 

変動金利は上限があるよっていう考えは危ない!5年ルール・125%ルールの金利上限のリスク回避は本質的ではない。

 

よく不動産営業マン・住宅営業マンが、変動金利のリスク回避を説明するうえで、「5年ルール」「125%ルール」の2つのリスク回避方法を紹介する方がほとんどです。(昔は私もその中の1人)

 

5年ルールとは、仮に金利が上昇しても、5年間の間は月々の返済額が変わらないルールの事。

このルールのおかげで金利が上がった翌月に「はい来月からローンの返済額1万増加ね」ってことはなくなります。

 

125%ルールは、5年ルールにより、返済額が変わらなくても5年の間に金利が上昇していれば、35年の返済に間に合いません。

そこで5年後に月々の返済額を再度見直しする必要がありますが、月々の支払額の見直し額の上限額が、以前の支払額の125%までしか設定できないルール。

月10万円払っていた人は、金利がどんなに上昇しても12.5万までしか支払額を上昇することができないってことです。

 

一見、2つのルールに守られており、支払額の上限も決められているので安心って勘違いしやすいのですが、重要なのは、金利が125%以上の返済額払わないと支払が終わらないローン=返済が35年以内に終わらない事です。

 

住宅ローンの返済が35年に終わらなかったらどうなるか?

銀行は待ってくれません。

35年の最後の支払い時に残りの元金分の一括返済が求められます!

 

一括返済ができなければ、抵当権行使で、不動産が競売にかけられて、取り上げられてしまいます。

住宅という財産も残らず、住むためだけに銀行にお金を収めていたという残酷な現実が待っております。

 

この本質を理解せずに、変動金利を進める人が多いので要注意。

でば固定金利を組むべきなのか?って考えてしまいがちですが、ちょっと待ってください。

金利上昇リスクを抑えた新しい変動金利【上限金利特約】について解説します。

 

[aside type="warning"]

5年ルール・125%ルールは元利均等返済だけに適用される救済措置です。

元金均等返済だと、銀行のリスクも高い為、5年ルール・125%ルールは使えません。

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【上限金利特約】は変動金利は怖い!でも安さに魅力的って迷っている人にオススメ

上限金利特約のメリット

 

上限金利特約というのは、借り入れする際の変動金利の金利上限MAXを契約時に決めておくことができる特約の事です。

上限金利特約はすべての銀行で行っているわけではありません。

上限金利特約で一番激熱なのが四国労金さんですね。

上限金利特約のメリットは3つ

 

ココがおすすめ

☑契約時に最悪時の返済額で資金計画ができる。

☑通常の変動金利よりは金利が高いが、固定金利よりは圧倒的に安い。

☑ミックスローンとか住宅ローンのを2本にしなくて済む。

 

契約時に最悪時の返済額で資金計画ができる。

 

四国労金さんの10年間の金利上限特約の例で解説します。

仮に日銀が金利上昇政策に着手・短期プライムレートが上昇した場合は、変動金利がした場合は、通常の金利であれば、どこまで変動金利の額が上がるかわかりません。

ですが、四国労金の上限金利特約では、10年間の間にどんだけ金利が上がっても最大1.88%までです。

 

仮に3,000万円のローンを組んだ場合、どんなに金利が上がったとしても97,541円になり、金利上昇により返済計画に遅れるってことが無くなるのです。

多くの人が変動金利を怖いと思う理由は、最悪のケースにいくらになるって想定ができないことです。

 

しかし上限金利特約を付けることで、ローン契約時に最悪時の資金計画も想定できるのが最大のメリットでしょう。

 

通常の変動金利よりは金利が高いが、固定金利よりは圧倒的に安い。

 

上限金利特約を付けたところで、変動金利であることには変わりがありません。

通常の固定金利であれば35年で年1.7%~2%前後の金利を払う必要がありますが、上限金利特約では10年で0.78%と全期間固定金利に比べてかなり安く済みます。

変動金利の恩恵も受けられるのが上限金利特約のメリットの1つでしょう。

 

10年固定と比較しても0.9%台の事が多いので、0.1%程度は変動金利であるゆえに安いことになります。

 

ミックスローンとか住宅ローンを2本にしなくて済む。

 

オリンピックが決まった時の一時期、ミックスローンという、固定金利と変動金利の2つのローンを組むリスク回避型の住宅ローンが流行りました。

例えば3,000万円の借り入れに対して、1500万円を変動・1500万円を全期間固定にする方法です。

この方法を利用すれば仮に変動金利が上がったとしても、3,000万円分中の1,500万円分の被害で済みます。

 

ただこの方法のデメリットとしては、住宅ローンを2本組む(諸経費UP)+繰り上げ返済時の恩恵が少ないということが挙げられます。

安い金利で月々の支払いをしつつ、金利上昇しても最悪時が想定できる上限金利特約はペアローンを組む人にとっては理想的な方法だといえます。

 

上限金利特約のデメリット

 

上限金利特約のデメリットは残念ながら変動金利額が特段安くないって事。

例えば四国労金の10年の上限金利特約は0.78%(2018年11月現在)なのですが、みずほ銀行の10年固定が0.794%と、たったの0.014%しか変わりません。

だったら、10年固定の方がよくないですか?

 

しかももっと残念なことがあります。

長期の20年型の変動金利はは1.33%なのですが、フラット20(固定)の金利が1.3%とフラットを組んだ方が安いという現実があります。

フラット35でも1.45%なので、その差たったの0.15%しかありません。3,000万円を借りた場合の差額が月約1800円

 

月1800円の安さを取って、金利が変動するリスクをあなたは取りますか?

恐らく99%の人は1800円を金利変動しない安心料として支払うでしょう。

この商品を利用してもらうためには、あと金利を0.1%以上は引き下げる必要があるだろって個人的には思っております。

 

ぶっちゃけ住宅ローンの変動金利は0.5%も上がらないと思う。

 

ここからは私の私見ですが、ニュースで物価上昇で変動金利が1%以上上昇するからヤバいってニュースがありますが、あれは嘘。

それは、銀行が不安を煽って金利が高い固定金利で借りてほしいと思う策略ですよ。

 

そもそも、変動金利は物価上昇=長期プライムレートで金利が変わるわけではありません。

わざとこの辺をごちゃごちゃにして煽ってます。

正しくは、変動金利に影響するのは短期プライムレート。

 

物価上昇で金利が上がるのはあくまでも固定金利。

 

最近では、フラット35は2018年9月から2カ月連続で金利が上昇しております。

変動金利の金利上昇について解説すると、2006年3月に行われた「ゼロ金利政策」が解除によって、短期プライムレートが上昇した時期があります。

2007年~2008年のミニバブル時(不動産がバブルの次に高かった)時期に最大で0から0.5%まで上昇(変動金利上昇)したのですが、それ以降リーマンショックによりゼロ金利政策を復活させ、現在の金利を保っております。

 

歴史は繰り返されるので、変動金利の金利は上がります。

ですが、正直ミニバブルぐらい今後景気が良くなるとは到底考えられません。

景気が良くならない理由は、こちらの不動産業界が抱えている爆弾記事をご覧ください。

 

ミニバブル時で0.5%の金利上昇ですから、おそらく東京オリンピックが始まって仮に、ゼロ金利政策を解除しても0.5%以上上がることはないだろうと踏んでおります。

もし、現在3,000万円を年0.6%の金利で借りている契約が年1.1%になった場合は、月5,000程度の増額です。

このリスクを怖がって、月1.5万円高い全期間固定を選ぶか、変動金利を選ぶかはあなた次第。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑変動金利の125%ルール・5年ルールは変動金利のリスク回避ではなく、返済を後回しにするルールに過ぎない。本質を見誤らないように

☑上限金利特約を利用すれば、ローン契約時に最悪時の返済額がわかるのが最大のメリット!変動金利が怖いって思っている人は最悪時の返済額が想定できないから。

☑上限金利特約は、変動金利部分の金利が高いので正直微妙。あと金利が0.1%下がればニーズはありそう。自分はおすすめしない。

 

全期間固定金利はおすすめできません。どうしてもならミックスを併用した方法がいいでしょう。

詳しくは住宅ローンを思考停止で全期間固定を選ぶと損?固定金利の5つのデメリットと仕組みを解説をご覧ください。

以上!

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