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元建売業者による建売購入攻略書

土地探し、土地購入注意事項

計画道路にかかる土地はお買い得?メリット・デメリット5選を元プロが解説

更新日:

土地探しをしていると、ごく希に計画道路にかかった土地・物件があります。

 

 

 

計画道路っていうと、こんなイメージを持っていませんか?

計画道路のイメージ

☑土地が道路に取られてしまうリスクのある土地

☑道路提供しても安く買いたたかれてしまう。

 

悪いイメージばかり先行してしまい、計画道路に掛かっている物件を検討するのは論外って思っておりませんか?

 

もしそうだとしたら勿体ない!

 

計画道路に掛かる土地って実はかなりお得だったりします。

中にはあえて計画道路に掛かる物件を買う人も居るくらいなんですよ!

今回は計画道路のメリット・デメリット及び計画道路の土地を購入する上での調査方法について、元建売屋が解説させて頂きます。

計画道路の土地を1つの選択肢としてもらえると幸いです。

 

計画道路にかかる土地を購入する2つのメリット

土地自体には問題が無いのに相場以下で購入できる。

 

計画道路の土地って、購入者からのイメージが最悪すぎて、本当に売れません(笑)

断言します。

駅から10分の東南角地の計画道路案件が、全く売れなかったぐらいですから・・・

 

売るために、必死に計画道路の仕組みを役所に行って勉強したものです。

イメージが悪すぎる計画道路を売るためには、土地価格を安くする必要があります。

 

大体相場の8割~9割程度で販売されております。(10%~20%引き)

ここで重要なのが、日当たりも良い・立地も良い案件なのに、計画道路が掛かっていることで安くなっている土地・物件があるって事です。

なぜなら、計画道路は交通の便を良くしたいエリア⇒つまり、車で駅などの人が集まり、混雑するようなエリアに定められている事が多く、道路拡幅により渋滞を無くしたいという考えがあります。

 

よって立地の良い土地に計画道路が掛かっている傾向にあります。(病院へのルートなどにも計画道路が掛かる。)

立地にも拘り・日当たりも欲しい!でも予算が・・・っていうわがままな購入者こそにオススメしたいのが計画道路にかかる土地なのです。

 

土地全体が計画道路に掛かっていれば、新築同様の金額を貰って引っ越しできる。

 

意外と知らないのが、計画道路にかかる土地・建物の買い取り価格が、時価(築年数による計算方法)ではなく、再建築価格(新築)で買い取りしてくれるって事です!

つまり、仮に購入した家が20年近く経っており、大規模修繕をするor建て替えするかを検討しているときに、市役所から計画道路の新築価格での買い取りが来れば、お金を掛けずに引っ越しも出来るのです。

 

住んでいた20年はほぼタダで住んでいたみたいなもんです。

(実際には金利負担はあるが)

住宅ローンが残っていれば、買い取ってもらったお金で完済し、20年も経てばライフスタイルも変わるでしょうから、駅に近いマンションなど購入すればいいわけです。

 

タイミングが上手く合致すれば、合理的な引っ越しが出来るのも計画道路の強みです。

 

計画道路にかかる土地を購入する3つのデメリット

計画道路の事業決定すると、永住する事ができない。

 

計画道路の案件は、計画道路の事業開始によって立ち退きを行う必要がありますので、1度購入したら永住するっていう買い方は出来ません。

計画道路の事業決定の開始は突然開始になったりするので、運が悪いと、購入後3年程度でまた家を探さないといけないって事にもなりかねません。

 

そこで役所に計画道路の進行状況を聞くことで、おおよそのめどを建てる方法があります。

計画道路にはものすごい費用が掛かります。

役所の財政が厳しいのであれば、計画道路の事業決定する確率もかなり減ると思われますので、役所の財政も確認が出来ればベスト。

この辺のリスクを0にすることは出来ませんが、計画道路の事前調査で、整備優先順位などを確認しておけば、購入後すぐに計画道路の立ち退きをするリスクを減らす事が出来ます。

 

計画道路のかかる範囲によっては中途半端に土地が余る。

 

計画道路の案件で、絶対に買ってはいけない土地があります。

それは下記の2つです。

ココがダメ

☑計画道路の立ち退き後、土地の形が三角形などの変形字型になってしまう土地。(再利用できない)

☑計画道路の立ち退き後、土地面積が40㎡以下になる土地。

 

計画道路の立ち退きで買い取ってくれる土地は、自治体によって計画道路ライン内の土地だけしか買い取らない場所もあります。(要確認)

役所にも予算って物がありますから、「立ち退いたけど半端に余った土地を買い取ってよ!」って言うのは出来ない場合があるのです。

 

仮に土地が三角形などの利用方法が難しい土地が余ってしまった場合、家を建てるどころか、土地活用も難しく、収益も確保しにくい。(倉庫・駐車場ぐらい)

売却って言っても難しいでしょうね・・・変形字型の土地を誰が好き好んで買うんでしょうか?

 

だから計画道路拡幅後に変形字型になる土地はNG。

土地面積が40㎡以下になる土地もNGで、40㎡以下になると住宅ローンが使えないっていうことが挙げられます。

仮に狭小地でもその立地に家を建てたいってお客様がいても、住宅ローンが使えない土地は、購入者がほぼ皆無になり、結果土地を大幅値下げしないと売れないのです。

立ち退き後に半端に余った土地を所有しているって事は、固定資産税が発生しますので、持っているだけの不良債権化するので要注意です。

(更地だから固定資産税も6倍)

 

ココに注意

もし、計画道路の立ち退き後に余った土地に再度家を建てたいっていう場合は、

3階建てなら66㎡(20坪程度)・2階建てなら100㎡(30坪)が余る計画道路の土地を購入しなければなりません。

無理でしょうけど。

 

鉄骨造の建物は許可が下りない。3階建ての木造も要注意。

 

計画道路ラインにかかる土地は、将来道路になる場所です。

計画道路にかかる土地に建物を建てる場合は、土地計画法53条の許可が必要になってきます。

もし、注文住宅で大和ハウスなどの鉄骨造を建てたい!っていう人は、計画道路にかかる土地を買ってはいけません。(東京都はOKみたい)

 

なぜなら許可が下りないからです。

 

【新たな建築制限の基準】
当該建築物が、次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、又は除却することができるものであること。

  1. ⅰ 市街地開発事業(区画整理・再開発など)等の支障にならないこと。
  2. ⅱ 階数が3、高さが10m以下であり、かつ地階を有しないこと。
  3. ⅲ 主要構造部が、木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること。
  4. ⅳ 建築物が都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、将来において、都市計画道路区域内に存する部分を分離することができるよう、設計上の配慮をすること。

出典:東京都都市整備部

 

東京都の53条については、土地が狭いため比較的に緩い印象ですが、ほかの県だともっと厳しいです。

木造2階建ての注文住宅を建てる人が殆どなので、殆どの方は気にしなくてOKですが、耐震性・耐火性などの建物に強い拘りを持っている人は要注意です。

 

次は、実際に計画道路にかかる土地を検討するための調査方法をご紹介します。

もし購入先の不動産屋が、曖昧な質問の回答が曖昧だったり、信頼が出来ない・・・不安って人は下記のような調査をオススメします。

 

計画道路の土地購入で失敗しない4つの調査方法とは

道路名・道路の拡幅幅・計画決定or事業決定を調べる

 

計画道路の概要を調べることで、将来の前面道路の幅が分かるだけでは無く、計画決定段階なのか、事業決定段階なのかを把握することが出来ます。

道路の幅員が分かれば、車線数もある程度は想像つきますし、前面道路の車の交通量もある程度は想像できます。

計画道路を行う時期の調査ですが、計画決定段階であれば、まだ心配はありません。

 

計画道路は昭和のことから事業決定しているにもかかわらず、殆どの道路が施工されていない状態にあります。

それだけ計画道路にはお金も時間も掛かるので、購入後すぐに計画道路による立ち退きは心配ないと判断してOK。

事業決定だと、計画道路の拡幅を行う事を決定しておりますから、購入は避けて置いた方が無難。

 

調査員にヒアリングベースで、一番にやるべき計画道路を聞く

 

これが結構重要でして・・・

計画決定って聞いても、いつ事業決定になるか分からないじゃんって思いますよね?

もしかしたら、調査した次の日に事業決定になるかもしれないんですよ!

 

計画道路だから安心するのではな実際に計画道路を管理している調査員に、今やっている計画道路の数・次に計画道路を行いたい(力を入れる)計画道路を聞いておくのがベスト。

予定は未定なので、完璧な物とは言えませんが、調査員のヒアリングで該当していない計画道路であれば、計画道路の事業決定になるリスクは現場レベルでも低いと判断することが出来るでしょう。

現場レベルでの調査は、ネットの情報収集よりリアルできけるので大事ですよ!

 

計画道路の拡幅後を地図を入手し、計画道路拡幅後の土地面積を調べる

 

計画道路の図面は、役所に言えば有料(100円~400円)程度で取得することが出来ます。

多くの地図は1/500です。

土地境界から計画道路ラインがどれくらい入っているかを確認することで、道路拡幅後に残る土地面積を概算で計算することが可能です。

 

仮に間口8m✕奥行き12mの96㎡の土地に、図面上の計画道路ラインが1㎝入っていたとします。

この場合の計算方法は1㎝✕500で5m分を計画道路ラインと計算します。

間口8m✕道路提供5m=40㎡が購入予定の土地が道路面積だと算出可能です。

 

あとは96㎡-40㎡をすると56㎡しか余らないって計算になります。

56㎡だと3階建ての3LDKしか再建築出来ませんから、立ち退き後に余った土地でも再建築が可能の有無を判断して購入の有無を判断した方が良いかと思われます。

三角スケールがあれば、計画道路ラインの計算をしなくてもすぐに算出可能です。

計画道路の立ち退き料の支払い方法について調査

 

計画道路を施工する自治体によっては、立ち退き料の支払い方法が大きく異なります。

例えば、計画道路で余った土地を全部買い取る、買い取らないのその中の1つです。

 

1つ1つの計画道路の予算は異なりますので、役所が回答してくれた内容が全て正しいとは限りませんが、1つの目安にはなるでしょう。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑計画道路が掛かる土地を購入するメリットは「相場よりも安く立地の良いところで購入できる」「タイミングが合えば、お金を掛けず新築に引っ越しが出来る」の2つ

☑計画道路が掛かる土地を購入するデメリットは「永住が出来ない」「土地が半端に余る可能性がある」「建てられる建物に制限がある」の3つ

☑計画道路を調べ方は4つ「事業内容・道路幅員」「調査員のヒアリングヒアリング」「道路拡幅後の土地面積を算出」「立ち退き料の支払い方法調査」の4つ

 

いつ立ち退きする可能性があるか分からないって言うのがデメリットになりますが、それ以外の点においては立地の良い土地も安く購入できる事もありますので、是非参考にしてみてください。

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