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私道購入時のセットバックとは何?セットバックと私道負担の違いを解説

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土地価格を抑えるために、私道の物件を検討する人も居ると思いますが、その中でよくあるのが「私道+セットバック有り」の物件です。

私道の土地を購入すると「私道負担」が発生しますが、私道負担=セットバックが同じ物だと居る人も少なくはありません。

 

しかし、結論から言うと、私道負担とセットバックは全くもって別物です。

 

私道の物件を購入する人は、この2つの違いをちゃんと把握しておりますか?

もし知らないと言うことであれば、是非この記事を最後までお読みください。違いを知らないと高確率で失敗する可能性が高いです。

私道を購入で失敗する理由は?メリット・デメリットを元不動産屋が解説【まとめ】

 

今回は私道負担とセットバックの違い及び、セットバック有りの私道物件が大丈夫なのかについて解説させて頂きます。

 

セットバックとは?私道と公道どっちも対象?

 

セットバックを言葉を初めて聞いた方も多いので、建築基準法の重要事項説明から引用して解説します。(赤字が重要)

 

建築基準法第42条第2項に該当する4m 未満の道路は、原則として、その道路中心線から2m(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では3m)の位置が、道路と敷地の境界とみなされるため、「道路」としての部分を確保しなければ、建築に必要な建築確認を受けられません。

従って、この道路中心線から2m までの「道路該当」部分には、建物や塀などを建てることはできません。

この後退すること又はその部分を一般に「セットバック」と呼んでいます。

出典:https://www.nanaohome.com/words/pdf/shiryo13.pdf

 

これは私道も公道も同じです

この引用文だけでは、よく分からないと思うので、次で画像を使って解説します。

 

土地境界と道路中心線から2m離れていない場合

 

本来、道路幅員が4m未満のところには、建物を建ててはいけません。

ですが、そのルールを施行してしまうと、多くの住宅が再建築出来ず、建物が老朽化し崩れ落ちる危険性が増します。

 

そこで、道路が4m以下でも特例として再建築を許可する道路が42条2項道路です。

42条2項道路内で再建築(新築を建てる)場合は、道路中心線から2mまでセットバックをしなければなりません。

上記の画像の土地の例で言えば、注文住宅・建売を建てる場合は、家を建て終わった時に、道路中心線から2m離れるように、50㎝分のセットバックが必要になります。

 

ただそう聞くと・・・・

 

4m以下の物件は必ずセットバックしないといけないの!?って疑問が出るかもしれません。

結論から言うとNOです。全ては道路中心線の位置で決まります。

 

 

上記の写真同様に、道路の幅が3mだったとしても、購入する物件の道路の中心線から2m離れていれば、セットバックを一切行う必要はありません。

相手が1mしか離れていないので、相手が一方後退(セットバック)をする形になります。

 

注意ポイント

道路中心線は、近隣住民+土地家屋調査士の協議によって位置が変更される場合があります。

仮に道路中心線がずれ、2m以内になってしまった場合は、再建築時にセットバックする必要もあるので注意。

 

対面が崖地などの場合は道路が4mになるまで一方後退する事もある。

 

仮に対面が危険な場所(崖・川)など4m以下の道路に再建築を行う場合は、道路中心線から2m離れればOKではありません。

対面の土地境界から4mになるように道路後退をしなければなりません。

こうすることで、道路が4mになります。

 

道路中心線関係無しに、片方だけセットバックすることを「一方後退」と言います。

 

一方後退は、通常のセットバックよりも多くの土地面積を失います。

建築したい建物のプランが入らなかったってなったら、笑い事では済みませんよ・・・

一方後退はごく希に、普通の住宅街でも設定されていることもありますので、土地購入時のセットバックの説明は要注意です。

 

私道負担とセットバックの違いとは?

 

私道負担とセットバックは全くもって別物です。

私道負担を簡単に言うと、私道を存続させる為に、持分に応じた管理義務です。

 

どんな私道にも、私道負担というのは必ず付いてきます。

例えば、道路だけの負担「アスファルト舗装の補修」「ライフラインの配管工事費」も私道負担に含みますし、私道の通行掘削を認める署名捺印も私道負担に入ります。

逆に公道なら、上記の事は全て管轄している市役所が舗装関係の工事も行ってくれる上、補修費も掛かりません。

一方のセットバックは、4m未満の道路に対して、道路中心線2mをまで敷地後退(セットバック)をして、最終的に全ての道路が4mにするための法律です。

 

まとめると

・セットバックとは、将来的にすべての道路を4mまで広げで、緊急車両も通れるようにする為に行う。

・私道負担とは、私道の持分に応じた私道の管理義務(補修・通行掘削の許可を出す)

 

全くもって別物ですね。

私道の物件を検討する場合は、既に整備された私道を購入する事で、私道負担が少ない私道を購入する事が出来ます。

個人的には位置指定道路の物件がオススメです。

位置指定道路は私道・公道どっち?私道と位置指定道路のたった1つの違い

 

私道のセットバック有りは大丈夫?セットバック有りの2つのメリット

 

私道の物件に加え、更にセットバックが必要な物件は、一見お断りしたいほど良くない物件なのかなって思われがちですが、

私道のセットバック有り物件にもメリットという物が存在します。

ココがおすすめ

☑私道の持分無し物件でも、セットバック部分で私道持分を得られる

☑ただの私道持分無しの案件よりも住宅ローンの担保評価が付く。

 

主に私道持分無しの案件が対象ですね

1つずつ解説していきます。

 

私道持分が無し物件でもセットバック部分で私道持分が得られる。

 

私道の物件を持っていない方は、立場上非常に不利です。

なぜなら、自分が一切所有していない他人の敷地をまたがせて貰っているので、私道内に車を止められても文句は言えないわけです。

私道は自分の所有地でもある訳で、道路交通法でも私道の駐車には取り締まりは一切出来ません。

 

しかし、セットバック部分でも私道の持分を持っているのであれば、全く持っていない人とは別の立場で話し合いをすることが出来ます。

原則、私道の持分無し物件を購入するのは反対ですが、セットバック部分が私道の持分になるのであれば、まだ検討が出来ると言えます。

私道の違法駐車されたら泣き寝入り?私道が塞がれた時の2つの対処法

 

ただの私道持分無しの案件より、住宅ローンの担保評価が高い。住宅ローンが通りやすい(不動産投資でも重要)

 

私道の持分を持っていない土地は、私道の権利を持っていないことで、住宅ローンの担保評価が低く設定されてしまいます。

仮に、年収ベースで希望借入れ額は余裕で借入れできたとしましょう。

しかし、担保になる物件が私道持分無しだと、希望借入れ額までの担保して認められず、結果借り入れが出来ないってこともあるのです。

 

ただ、セットバック部分でも私道の持分を持っていれば、経験上、新築価格同様の担保評価を出してくれる銀行が多いです。

住宅ローンで購入する人は、セットバックをしてでも私道の持分を獲得した方が良いって事が分かりますね。

(不動産投資をやる方は非常に大事。)

私道持分無しは購入対象外?私道持分が無くても検討できる2つの事例

 

注意ポイント

私道のセットバックの舗装については、原則実費になります。

アスファルト舗装だと10万~15万程度用意しなければなりません。(砂利で放置も可)

役所によっては、道路課の「狭隘(きょうあい)整備」を申請すれば、補助金が出たりします。(狭隘整備が無いところもあります。)

 

 

まとめ

 

[box class="glay_box" title="私道購入時のセットバックとは何?セットバックと私道負担の違いを解説 まとめ"]

☑セットバックは、新築建築時に土地境界から道路中心線まで2mの範囲で敷地後退をすること。

☑私道負担は、すべての私道所有者が持分に応じた管理義務のこと。道路の補修・ライフラインの新設も含め、道路の通行掘削承諾の記名押印も私道負担になる。

☑セットバック部分有りの私道は、セットバックが私道持分になるので、私道持分が無い物件にとってはメリットが大きい。

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私道の物件は公道沿いの物件よりも安いので、注文住宅の建物にお金を使いたい人に取っては非常に相性の良い土地ではあります。

ただ、私道は不動産屋でも取り扱いが難しい案件なので、購入前に朝・昼・晩の私道の利用状況を確認してから購入する事を強くオススメします。

 

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