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建売購入ノウハウ・契約後

自由設計とは造語?注文住宅との違いと変更範囲を元建売屋がガチ解説

更新日:

よく物件のチラシや現地販売会などに「自由設計!」って言葉を見るかと思います。

 

自由設計って聞くと何でも変更できる=設計力が高いおしゃれなイメージがしませんか?

そのため設計力がすっごい高そうな業者さんだから、憧れの注文住宅で家を建てられるんだ♪って夢と希望に満ちあふれている人がいたらごめんなさい。

 

自由設計=注文住宅って思って居る人がいると思いますが、残念ながら注文住宅と自由設計は全くもって違います。

 

紛らわしいですよね。私も昔は一緒だと思ってましたので・・・その気持ち分かります。

では注文住宅では無い自由設計は、どんなときに使われる言葉なのでしょうか?

ちゃんと理由はあります。

今回は自由設計について元建売業者の私が、自由設計のメリット・デメリットを踏まえて解説させて頂きます。

 

自由設計は販売促進のために使われる造語!自由設計の正体は建売住宅である。

 

結論から言います。

自由設計とは注文住宅では無く建売住宅に利用する言葉です。

厳密には自由設計という言葉は無く、不動産広告上の表現でできた造語になります。

なんか自由設計って聞くと何でもできるってイメージですよね。

変更が難しい建売住宅に非常に相性の良い言葉として沢山のところで利用されております。

 

具体的に自由設計が使われる場面は、土地が更地の状態で、建物の建築確認申請が下りていない「条件付き売地」で販売する際に自由設計という言葉を使います。

 

本来建売住宅は、設計審査(建築確認)が下りなければ、建売として販売することができません。

これは宅建業法・都市計画法による決まりです。

ただ建売業者も、土地を購入するときに銀行からお金を借りて販売しております。

そのため土地には利息も付きますし、1年以内に返済ができなければ次の融資条件が厳しくなると言うリスクもあるので、建築確認申請の許可を待たずしてさっさと販売活動したいのが本音です。

 

そこで法の抜け道として、建築条件とした土地として販売する「条件付き売地」であれば、土地で売却しますから、宅建業法・都市計画法に該当せずに販売することが可能なのです。

 

この場合、建築確認申請の許可が下りていないので、建物のプランが決まっておらず、購入者の希望で設計できるのを売りにしたのが、自由設計という販売方法になります。

私は正直この販売方法を知った時に、この言葉を考えた奴は天才過ぎって思いましたよ。

 

顧客はプランがいじれる・売主はさっさと売却先が決まる=資金回収ができる。お互いwin-winになる販売方法ですからね。

 

注文住宅は設備仕様・構造も変更できるが、自由設計の変更できる範囲は間取りだけ

 

ここで自由設計と注文住宅の違いをはっきりさせると、注文住宅は建物の設備仕様(クロス・キッチンなどの水回り)だけではなく、在来工法ではなく2✕4(ツーバイフォー)などの構造変更を依頼する事ができますが、自由設計はあくまでも建売なので、設備変更・構造変更は一切できません。

 

あくまでも自由設計は、間取りプランを変更ってだけの話です。

もし、キッチンなどの設備を思いっきり変えたい人が、自由設計を選ぶととんでもない失敗を招きますよ。(変更できないので)

 

次は自由設計のメリット・デメリットについて解説します。

 

自由設計の2つのメリット

立地の良い土地が買える上、間取りの自由がきく。

 

自由設計は建売業者が仕入れした土地に家を建てる事ができますので、建物に予算をつけ込んで土地価格を妥協しがちな注文住宅と比べて、土地の立地・条件が抜群に良いです。

さらに建売住宅は建築確認申請の許可が下りている物件なので、一切間取りの変更はできませんが、自由設計は建築確認申請を出す前に契約しますから、間取りプランを自由に設計ができるって言うのもメリット!

 

両方の良いところをバランス良く取れるのが自由設計です。

例えば、夏場にキッチンの生ゴミをおいておくと、リビングに匂いが充満して嫌ですよね?

そんなときにキッチン横にサービスバルコニーがあると非常に便利なのですが、建売にはサービスバルコニーは殆どありません。

 

しかし、自由設計なら十分可能です。

憧れのキッチンのサービスバルコニーとか、ゴミを室内に貯めなくて良いのでオススメですよ。

 

注文住宅よりも安い。

 

土地の立地・条件も注文住宅より良く、間取りも変更できるのに、注文住宅より安いというのも立派なメリット。

注文住宅は建物の坪単価が高い上、つなぎ融資代・地盤改良代・ライフライン引き込み代・水道負担金など、建売住宅に無い諸経費が掛かるのでいくら土地を妥協しても、建売よりも割高になってしまいがち。

 

しかし、自由設計は土地と建物を同時に取得しますから、つなぎ融資は不要である上、地盤改良代など土地の造成も販売価格に入っているので注文住宅より安く購入ができるのが特徴です。

 

間取りも拘りたいし、立地も拘りたいというわがままな条件を持っている方は、自由設計を中心に選んでみてはいかがですか?

ここまでが自由設計のメリット。次は自由設計のデメリットについて解説します。

 

自由設計の4つのデメリット

契約方法がややっこしくなる。最初に請負契約を結んでから、契約の一本化が通例

 

契約の一本化?何それって思うでしょう。

簡単に言うと自由設計は契約を2回しなければなりません。

自由設計で契約する一般的な流れは以下の通りになります。

ココがポイント

1:プランの打ち合わせをする(2回程度)

2:まずは土地と請負契約(建物を建てる)契約する(条件付き売地)

3:請負契約で結んだ建築確認を出す。

4:請負契約で結んだ契約を上書きする形で土地・建物の売買契約を結ぶ(1本化する)

 

条件付き売地は、建物の建築確認が下りていないので、そのまま建売で契約すると違法行為になってしまいますから、土地契約と合わせて、建物を建てる契約(請負契約)を結びます。

請負契約の注意点については下記記事をご覧ください。

→:注文住宅と建売は契約方法が違う?ハウスメーカーの請負契約の注意点4選

 

請負契約を結んだプランを建築確認の許可を取得後に、請負契約状態になっている物を、再度土地建物の売買契約として契約する事を1本化と言います。

一本化をすることで、宅建業法上の扱いになる上、土地・建物の2つの契約を1つにしたことでわかりやすくなるのが、1本化のメリットですけど、地味に建売契約よりも印紙代が1万円多く掛かります。

(契約数が増えるので)

 

建売なら1回の契約で全て済みますから、2回契約する自由設計は契約がややっこしくなると言うのもデメリットの1つ目。

 

建物が坪単価計算になる上、設計費が別途諸経費に加算されるので、建売より高くなる。

 

建売住宅の場合は、土地+建物の総額で販売されますが、自由設計の場合はプランを動かす=設計士を使う事になるので、別途設計費に加え、当初よりも建物が大きくなってしまえばその分業者が損しますから、建物が大きくなった分の差額が追加されます。

一般的に建売価格よりも、自由設計はプラス200万~300万円程度見ておいた方が良いです。

 

それでも注文住宅はプラス500万以上は確定ですから、間取りが自由にできる・建物をできる限り広くできると言うメリットと金額をどう取るかですね。

一応、注文住宅を建てて失敗した理由に、素人の方が考えた間取りが使いにくいという例もあります。下記記事も合わせてどうぞ。

注文住宅で後悔する人急増?建売にすればよかったって思う4パターン

 

間取りだけの変更しかできず、仕様変更がNGのほか、吹き抜けなどはオプション工事は別途費用or変更不可

 

自由設計と言っても間取りが変更できるだけで、キッチンなどの仕様変更は一切できません。

クロス・床材などのカラー変更は業者によって可能な場合もありますが、全ての建売住宅が該当するわけではありませんので注意が必要です。

 

え!色も選べないのって落胆する人も中には居ました。しかし多くの建売業者が対応不可なはず。

なぜなら建売はなぜ安い?安い4つの理由と3つのポイントを元建売業者が解説でお伝えしてますが、建売屋のコストカットの中に大量発注する方法がありまして、既に使用する品番も仕入れしているわけです。

 

仕入れした設備などの在庫を減らさないといけないので、変更しろ!は無理な話。

また間取り変更が可能だからと言って、吹き抜けやロフトなど、めちゃくちゃ大規模な工事になる追加は別途費用が掛かります。

(50万~70万は見た方が良い)

 

吹き抜けを作るのが夢だったのに・・・お金が掛かるなんて聞いていないってなる前に、自由設計はあくまでもプランをいじるだけ(追加するわけではない)って覚えておいた方が良いでしょう。

少なくとも余計なオプション工事は掛からなくなります。

 

打ち合わせができる期間は建築確認が下りる2週間~1ヶ月以内。殆どはパターン化された設計を選ぶのが通例

 

自由設計はあくまでも、建売として売れない期間(建築確認申請の許可が下りるまで)の間を土地として販売する方法に過ぎません。

こう言っちゃあれですが、建売として建築確認が下りてしまえば、建売として販売できるのでわざわざ面倒くさい自由設計で販売する必要がなくなります。

ちんたら打ち合わせしていると、その間建売の建築確認の許可を止めないといけないので、法律を出し抜いて早く販売したつもりが、逆に建売として販売できる時間が掛かる恐れがあります。

 

時間が掛かる=業者のリスクでしか無いので、お断りされる可能性もあるのです。

よって自由設計で打ち合わせができる期限は建築確認の許可が下りる2週間~1ヶ月程度でプランを決めて条件付き売地として契約するのが一般的。

 

打ち合わせ回数を決めているところもあります。

現実2週間~1ヶ月でプランを1から練るって言うのは難しい話なので、あらかじめ設計が3パターンほど用意し、選んだパターンから手直しして契約する形が殆どでしょう。

 

まとめ:自由設計とは、注文住宅の良いところ・建売住宅の良いところを中途半端に取った位置に該当する。

 

自由設計をざっくりまとめると・・・・

 

価格面では 建売<<自由設計<<注文住宅(左が安い)

自由面では 注文住宅<<自由設計<<建売(左が自由度高い)

 

良くも悪くも言えば中途半端って事。

ただ条件・デメリットはあるけど、幅広くお客様に対応できるのも事実。

 

住宅購入にはいろんな言葉があって、訳が分からなくなるときもあると思いますが、注文住宅・自由設計・建売のそれぞれのメリットを見比べて、検討してみてはいかがでしょうか?

 

この記事が参考になれば幸いです。

自由設計ではなく、注文住宅で家を建てたいなら下記の記事がオススメです。

注文住宅のカタログは無駄!一括資料請求を30社して分かった資料請求法

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