住宅購入・損しない住宅ローンノウハウ

建売購入後から入居までの期間はどれくらい?購入後の流れを元建売屋が解説

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建売の購入物件が決まり、契約した後から引っ越しまでの期間はどれくらいかご存じでしょうか?

注文住宅の場合は、ハウスメーカーと契約していても、これから家を建てる打ち合わせなどを踏まえると、半年以上掛かりますから、引っ越しなどの準備について慌てなくてOKです。

ただ、建売の場合は、既に完成している物件から引き渡しまでの時期がとにかく早い(笑)

 

建売の場合は契約してからの方が忙しくなりますが、それを不動産屋に任せているだけだと下記の点で損します。

 

☑住宅ローンが安いところで選べない。(選ぶ時間が無い)

☑火災保険で損する。

 

この2点は、上手くいった時とそうで無いときで差で100万以上変わりますから、適当にはできませんよね?

今回はこれから建売購入を行う人や、既に契約した人に向けて、建売購入後から入居までの期間と流れと合せて、損しないためのポイントを元建売屋が解説させて頂きます。

 

 

建売購入後から入居までの期間は1ヶ月以内です。

 

既に完成されている建売住宅を契約した場合、契約日から引き渡し日(約定決済日)までは1ヶ月以内で設定されるのが通例です。

大手パワービルダーであれば2週間で引き渡しとかあります。

なぜ契約から引き渡し日が短い背景には、不動産屋もお金を借りているという理由があります。

 

建売業者も土地を購入する際に、銀行から融資を受けているので、融資の返済期限が遅くなれば遅くなるほど、金利負担が大きくなる為、契約がすぐ終わったら売り上げを回収して、銀行に返済したい本音があります。

基本的には引き渡しから1ヶ月以内なので、買主の引っ越しの都合で3ヶ月後じゃないと購入が難しいって方は、売主に断れることもよくある話。

 

しかし、ちょっと早すぎない・・・それじゃあ困るよって思う買主さんもいらっしゃると思います。

その場合は売主に交渉する場合があるのです。

この手の話は、購入申込書の時に契約条件を決めますので、引き渡し日の相談は契約前に行うようにしましょう。

秋月

大手パワービルダーの決算期は3月末です。

決算時期が近いときに契約し、引き渡し日を3月末までに行う事ができれば、更に値段交渉ができたりします。

契約してすぐに引っ越せるっていうことであれば、3月にパワービルダーの物件を契約するのも1つの方法です。

 

建物が完成していない青田の物件は契約書がそれでも半年以内。

 

建物が完成していない建売を契約した場合は、すぐに引き渡しができませんから、契約書に定めている約定決済日まで期限があります。

ただそうは言っても多くの建売住宅は3ヶ月もあれば建物が完成し、外構工事を踏まえても4ヶ月程度からないぐらいです。

 

大手パワービルダーであれば、3ヶ月程度で建物完成+外構も終わるぐらいのスピードですから、完成後1ヶ月をプラスしても、契約から半年以内には引っ越しはできるでしょう。

注文住宅は、土地探しに半年に建物完成も含めて1年以上掛かるわけです。そう思うとめちゃくちゃ建売は工事が早いですよね。

 

あなたも、はえーなって思いました?

やっぱり建売は手抜きなのかな・・・って不安になった人は、建売はなぜ安い?安い4つの理由と3つのポイントを元建売業者が解説をご覧ください。

徹底したスケジュール管理過ぎて、逆に心配になりますが・・・

 

建売購入後から入居までの流れ(完成物件なら入居期間は1ヶ月程度。)

1:ローンの本審査

 

売買契約が終わったまず最初に行わないといけないのが、ローンの本申込です。

多くは売買契約締結後に、本申込の書類を合せて記入ことが多いです。

よって実印を持ってくることを強くオススメします。

 

契約前に事前審査で「収入と返済比率の審査」「個人信用情報にチェック」を簡易的に行いますが、本審査時には、事前審査の内容に加えて「健康面のチェック」「担保評価のチェック」「警察の審査」も行います。

既に事前審査を行っていれば、申込日から1週間程度(フラット35を除く)で審査を下ります。

事前審査時に、複数の銀行での審査を行っていれば、最もベストな銀行を選んで本審査を行える準備がマジで重要。

 

もし不動産屋が紹介している銀行よりも、あなたが見つけた銀行の金利が0.1%でも安かった場合・・・

3,000万円で総額56万、4,000万円でなんと約80万円も総額が安くなるんです。

ただ本審査時に複数の銀行の申込をやりたいという事は、たった1ヶ月しか無いスケジュール上じゃ到底無理。

 

買主側の都合(複数の銀行に申し込みたいなど・・)でローンの本申込に協力せず、ローン特約期限内にローンが下りないorローン非承認なる場合は、解約できなくなる事もあります。

 

ローンが通らず、ローン特約期限内であれば白紙解約ができますがね。

本審査時には、本命の銀行が決まっているのがスケジュール的にベストです。

だからこそ、契約前の事前審査の申込方法が大切になってきます。

 

2:火災保険の見積もり・契約(早めに行おう)

 

ローン審査が終わったら、すぐにやって欲しいのが火災保険の見積もりです。

記事の冒頭でもお伝えしましたが、火災保険の申込会社を不動産屋だけに任せるのでは無く、複数の保険会社で相見積もりを取ることで、10年の保険料で10万~20万円も金額が変わるって事も普通にあり得る話です。

 

ですが、多くの人は時間が無いからと言って、相見積もりを行わず不動産屋の任せた火災保険に入るのが通例になっております。

なぜなら不動産屋も引き渡し1週間前ぐらいのギリギリの段階で火災保険の話するので、お客側からしても火災保険を検討する時間がそもそもありません。(まあこれを狙うんですが・・・)

もし相見積もりを行えば10万~20万ほど安くなる可能性があるのに、やらないのは勿体ないですよね?

 

火災保険の総額が変わる仕組みについては、新築戸建ての火災保険にいくら払ってる?総額を安くする7つの方法とはで解説してます。

1度ご覧頂くことを強くオススメします。

 

3:ローンの本審査後、住所を変更を行う。

 

ローンの本申込が無事に終わったら、今度は銀行との契約の前に住所変更を行う必要があります。

銀行とのローン契約前に住所変更を行う理由は、登記を新しい住所にすることで所有権移転時の減税措置(1/7)が利用できます。

不動産屋が紹介している諸経費の中の登記費用は、減税措置を利用する前提で算出しています。

 

もし、住所変更をせずに、更に必要な手続きを行わない場合は登記費用が数万UPしますので、よっぽどの理由が無い限りは住所移転をしておきましょう。

住所移転の方法については、新築【建売】の住所変更のタイミングはいつ?異動時の注意点を元プロが解説をご覧ください。

 

4:銀行とローン契約をする

 

銀行とのローン契約を行います。

ローン契約は引き渡し日の2週間前~1週間前の間に行うのが通例です。

フラット35の場合は引き渡し日から1週間前に契約を行わないと、当日融資ができませんので要注意。

 

あとよくある質問として・・・ローンの本申込が通ったら転職して良いですか?っていう質問があります。

これゆとり世代(ワイもだが)辺りで、仕事を辞めたいって思って居る人ががやりがちな話ですが、本申込が通った後に、転職するのだけは絶対に辞めてください。

 

本審査承認時は、あくまでも契約できる人と銀行に内定が出ただけです。

契約前の再調査で転職したことがばれたらローンが下りません。

ローンが下りなかった場合は、売主に違約として違約金を払うか、手付け流しで解約することになります。

 

5:引き渡し前の内覧会を行う。(傷・汚れ・設備のチェック)

 

引き渡しの2週間~1週間前に引き渡し前の内覧会を行います。

いわゆる建物の傷汚れのチェックをし、売主に補修して貰う為に行います。

買主の都合で、傷・汚れのチェック後から引き渡しまでの期間が短い(1週間以内)と、売主も補修屋さんを手配する時間があるので、引き渡し後の補修になりますので、最低でも引き渡しから1週間以上前にチェックを行いましょう。

 

建物のチェックの時間は大体1時間~2時間程度になりますが、このときに窓の寸法(カーテンレール)やキッチン裏の寸法(カップボード取り付け時使用。)も合せて行っておくと便利です。

新住民表の住民票を忘れず売主に渡しておきましょう。

 

6:ライフラインの名義変更

 

引き渡し日以降から、ライフラインの名義を、売主から買主名義に変更する必要があります。

ライフラインの名義変更を忘れると、引っ越し後に電気が使えない・お湯が出ないって事になりますので要注意。(3回ぐらいクレームが来たことがある。)

 

・水道の場合は、購入したエリアの水道局に電話。

・電気の場合は、ブレーカーにかいてある電力会社に電話。(殆どが東京電力)

・ガスの場合はガス会社に連絡。

※ガスの場合、ガス開栓時にガス会社の立ち会いが必要になります。

 

「いきなり電話して明日来てくれ!」って言うのは難しい話なので、引き渡し前の前もって連絡しておきましょう。

ガス開栓を知らずして、お風呂が入れないって言うケースは珍しくありません。注意しましょう。

教えてくれない不動産屋も要るんですよね・・・残念ながら。

 

7:残金決済・鍵の受け渡し。

 

 

1~6までが無事に終われば、最後に手付金以外の残りの代金を売主に払う残金決済を行います。

行う場所は、借り入れする銀行のブースで行うのが一般的です。

仮にみずほで借り入れした場合は、みずほ銀行の物件から一番近い支店で行います。

 

残金決済は30分~1時間程度で終わります。

 

流れとしてはこんな感じ。

残金決済の大まかな流れ

1:司法書士にて所有権移転の登記の委任状を作成

2:お金関係の出金伝票を作成

3:住宅ローン実行・鍵の受け渡し

 

銀行の当日の混み具合によって、住宅ローンの融資に時間が掛かる場合がありますが、1時間程度で終わるので、午前中に決済を行ったあと、午後から仕事をすることもできます。

新築戸建ての引き渡し当日の流れと3つの注意点を元プロが解説します。

 

建売は1~7を契約から1ヶ月程度で行うので大忙しです。

1~7にプラスして、引っ越し準備があります。

引き渡し後に掛かるお金については、新築一戸建てに網戸が無い!?引っ越し後に掛かる6つの費用目安とはをご覧ください。

 

あと、今住んでいる賃貸の解約・賃貸の火災保険の解約手続きを行うのを忘れずに。

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑建売購入後から入居までの期間は1ヶ月以内。未完成物件の場合はせいぜい半年以内。

☑火災保険は、引き渡しギリギリ段階で不動産屋が提案するので、検討する時間が無く相見積もりができないのが問題。10年間で10万以上保険料が変わる場合があるので、相見積もりは必須。

☑引き渡しまでの業務で気をつけないといけないのは、ライフラインの名義変更を忘れること!引っ越し後に電気が付かない・お風呂が使えないなどのトラブルになるので名義変更は忘れずに

 

この流れを建売契約前に知ることで、物件価格以外の諸経費の面でも大きく節約ができます。

是非参考にして貰えると嬉しいです。

 

建売に掛かる諸経費については、建売の初期費用はいくら?諸経費を100万円以下にする条件を元プロが解説をご覧ください。

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