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元建売業者による建売購入攻略書

建売購入ノウハウ・契約後

こんな建売を買うと失敗する?東京でよくある後悔する間取り5選

更新日:

東京で家探しをしていると、物件情報がとにかく少ないので、どんな物件にも希少性というのが出てきますが、希に土地が狭すぎる故に、いわゆる間取りがクソな物件が、出てくる事も残念ながらあります・・・

立地も良いし、土地は狭いけど予算も少し頑張れば買えるのに・・間取りがなーーでも間取りは妥協しなきゃダメだよね

確かに建売は土地を買うってイメージの方が上手くいきますから、間取りで100点満点を目指してはダメです。

 

ですが!

 

物にも最低限度って言う言葉があります。

何千万円の買い物をするにもかかわらず、残念ながら間取りがクソな物件というのも存在するのです。

実は建売業者で設計が強いところと下手なところってかなり差があるんですよ。

40㎡の土地なのにLDK15帖取れている物件とかありますからね。

すごい優秀な会社もある。

 

この場合、我慢して購入すると立地以外の面で後悔します。

立地だけを満たす家であればぶっちゃけ賃貸で良くないですか?

建売を買うって言うのは、「家の広さがある程度欲しい・賃貸よりも広いところに住みたい」という建物でしか満たせない欲求があるからこそ購入する物だと思っております。

 

特に建物が完成していない時期の条件付き売地で購入すると、間取り図ど現実の差に愕然します。

今回は今まで販売図面を見た経験や自分で販売してみた経験を元に、コレは・・・っていう間取りをご紹介させていただきます。

 

立地が良いからって言って勢いで買うと後悔する東京でよくある間取り5選

階段上がったら即背面キッチン!

 

希に階段上がったらすぐキッチンが見える背面キッチンの物件があります。

背面キッチンのメリットとして、独立したスペースを作る事が無いのでリビング全体が広く使うことができるのが挙げられますが、普段料理をする奥様方の独立したせっかくの空間が無い上、来客時でも階段を上がればお客様から全てキッチンが丸見えのは恥ずかしいって思うのが普通の感覚じゃ無いでしょうか?

 

設計力が無い業者だとすぐスペース重視で背面キッチンにしてしまいがち。

でもコレ営業の立場からしたらこの物件を売るのは超至難の業ですよ。

背面キッチンが丸見えを理由にで断られるのが目に見えてますから・・

 

土地が狭く、設計がしにくいのは分かりますが、せめて背面キッチンでは無く、L型でキッチンにして、一部対面キッチンにした方が流行も取り入れられて、1階から上がってきた人にキッチンを見られなくて済むようになります。

 

 

もし条件付き売地で、建築前に契約したこの間取りであれば、L型キッチンに変更できるかを提案してみてはいかがでしょうか?

L型は通常よりも金額が高くなりますが、それくらい丸見えの背面キッチンは後悔する可能性大ですよ。

私なら絶対に住みたくないわw

 

玄関の電気のスイッチがホール上がらないとないパターン

 

結構面倒くさいのがこのパターン。

玄関に玄関の電気を付いていないと、家を出るときは電気を容易で付けることができますが、家に帰ってきたときに玄関に電源スイッチが無いと玄関の電気を付けることができません。

 

夜など暗い時間帯の時に、電気が無いと靴を揃えたりとかするのは面倒になりますよね。

足下が見えないから玄関の段差に足を引っかけてしまい、最悪怪我につながるかもしれません。

条件付き売地の物件の場合、電気配線図を見ることができないのがやっかいです。

更に建売業者の多くは電気配線図を見せないのが基本スタンスですから、電気のスイッチ位置を確認できない未完成物件の要注意点だと言えるでしょう。

 

最悪ここは少額の費用で解決できる内容なので、妥協すべき点と言えば妥協点になるでしょう。

 

トイレが1個しかない物件。

 

トイレの1帖分のスペースが無くて、トイレが1個しか付いていない物件が希にあります。

地方の物件でも2階建てだからといってトイレが1個しか無い物件があるんですけど・・・

超不便なので辞めた方が良いですよって言うのが持論。

 

だって今すぐトイレに行きたいのに、誰か1人が大をしていたらめっちゃストレスじゃ無いですか?

しかもこれが毎朝だったらもうね。結構不便。

トイレはやっぱり2個です。

 

これは異論認めません。1帖のスペースぐらいしっかり付けろって話。

 

せっかくの2階水回りが意味ない!LDKにバルコニーがない家

出典:https://www.sumai-fun.com/madorishyu/10/03/

 

この間取り、一見ユニットバスやキッチンなどが全て同じ階(2階)にあるので、水回りの導線が使いやすくて良い間取りだと思うでしょう。

しかし、よく見ると、2階にLDKにバルコニーがありません(笑)

バルコニーが無いので、2階で洗濯物を干しても、この間取りの場合は「バルコニーが1つも付いていないので、洗濯物を何処で干すんでしょうか?」と疑問に残る間取り・・・

 

多くの場合は3階にポツっと小さいバルコニーがあるんですけど、2階水回りにしたのにもかかわらず、結局洗濯物を干すのに階段を使わなければいけないという本末転倒な間取りNO1!

 

旗竿地にこの手の間取りが多いです。

 

2階にバルコニーが付けられないのはLDKの広さが取れない場合が多いですが、バルコニーが付けられないって言うのはまずいけど、せめて室内干しができるようにホスクリーンとか付けるという配慮があっても良いんじゃねって思うのは私だけでしょうか?

まあ2階バルコニーが無い物件を何度か扱いましたが、最後まで売れ残ってましたね。経験上。

立地が良くて、ここしか無いって思って居る人は指値して購入するのが良いでしょう。

 

東西に長い家、3階の2部屋が斜線規制で部屋として使い物にならない。

 

条件付き売地で東道路・西道路の間口の狭い物件を買う人はマジで要注意!

 

なんで?図面上ではすごく広く見えるし、4LDKも取れているので立地も良くて理想的なんだけど!

そうなんです。土地だけと間取りだけで見ると、すっごく広く見えるんです。

ただ、東西に長い物件というのは、2種高度による斜線規制も北側にもろに受けることになります。

上記の画像のように・・・

 

2部屋が三角形になるんですよ。南道路だったら南側の部屋は斜線規制を受けずに済むので三角形になる部屋は北側の部屋だけで済みます。

しかし3LDKなどの家で2部屋が斜線規制で殆ど家具が置けるスペースが無い家だったらどうでしょうか?

 

狭いって感じませんか?

現に狭い土地は建物ができる前に売却しないと、完成後の状況を見て売れなくなるという現状があります。

 

これらを避けるためには北道路の物件がオススメ。

 

上記のような間取りの失敗が起きやすい土地は、土地の狭さ+斜線規制が厳しいことで起こる事故みたいな物です。

だったら、土地は狭いけど、斜線規制が殆ど無い北道路の物件を選ぶというのもものすごく有効的な手段の1つ!

 

北道路の家って、日当たり悪そうだし、イメージが良くないんだけど・・・検討するのも嫌だなって感じている人。

でもその考えは家を選ぶ上での視野を狭くする行為なので、非常に勿体ない!

 

北道路は物件価格も抑えられる上、物件を上手く選べば、南道路以上の日当たりは難しいかもしれないけど、LDKに日が差し込んで部屋が明るい日当たりの良い物件を購入できるんです。

東京23区の建売で失敗したくないなら北道路を買うべき4つの理由

 

SUUMOやホームズのネットでは希望立地の建売が見つからない。東京の建売の探し方

 

東京の条件の良い建売をSUUMOやホームズだけで見つけるというのは、郊外で注文住宅を建てるための土地を探すよりも遙かに難易度が高いです。

1つオススメしたい方法は、物件情報だけを探すのでは無く、物件を持っている担当者を探すと言う方法。

 

不動産って物件を探して決めるじゃないのって思うかもしれません。

しかしここでの方法は人を探します。人重視。

不動産会社って0か100の世界なので、会社によって手に入る情報量・手に入らない会社と、ある意味ネット社会よりも情報格差は激しいです。

 

もしかすると、情報を持っている不動産屋であればネットに載っていない情報を水面下で取引しているって事はあり得ます。

所謂未公開物件。

近隣を歩いて解体している土地を探して、登記簿謄本を取得して売主に問い合わせるという裏技がありますが、毎日行う事ができないので効率的ではないし、数年間は解体現場がないってことも。

 

そこでオススメな方法として、情報を持っている不動産屋に一括問い合わせができるのはタウンライフ不動産を利用する事です。

タウンライフ不動産はTOKIOの長瀬さんがCMでやっている「オープンハウス」さんを始め、東京にも物件を持っているポラスグループ・大手仲介会社の大成有楽不動産を合わせて300社の中から、物件情報を一括問い合わせを無料でできるサービスです。

 

正直、今後販売する物件よりも、今ある物件だけで検討するのであれば、SUUMOやホームズだけで十分かもしれません。

何万件の情報もありますし、不動産の販売市場の8割以上は網羅していますから、急いで買う人はSUUMOやホームズだけで十分。

 

ではタウンライフ不動産を勧めるのか?ここ気になりませんか?

それは、すぐに売れてしまう未公開物件を東京では、掲載料が掛かるSUUMO等に載せる前に売れてしまうという問題があります。

つまり本当に良いとされている未公開物件は、自分たちの顧客リスト・現地売りだけで売りさばいてしまうから、良い物件にわざわざお金を掛けて掲載する必要がないって事。

 

物件情報が出ない=SUUMOなどに掲載されないのであれば、物件情報を持っている不動産屋に問い合わせをするしかありません。

会社ベース(担当者)に直接問い合わせができるタウンライフ不動産だからこそ見つかる物件があるって事です。

 

タウンライフを利用する上で、良くある質問を回答させていただきます。

タウンライフ不動産を利用すると契約しないといけないのでしょうか?
あくまでもタウンライフ不動産は、不動産会社からの無料一括資料請求サイトに過ぎません。

手元に届いた資料の中で気になる物件・提案が無ければ契約どころか、不動産会社に行く必要もございません。

問い合わせに手間や時間がかかるんでは無いのか?
入力はたった1分でできます。具体的に言えば、予算・探している物件の種別・希望条件(4LDK以上!・駅徒歩5分以内)を記入し、提案してくれる不動産屋を選ぶだけです。

入居したいタイミングなどを記載すると、タイミングによっては中古物件による住み替え案件も紹介されるようになりますので、住み替え時期の入力もお薦めしております。

本当にタダで物件情報をくれるの?本当はお金が掛かるんじゃ・・・
本当に無料なのでご安心ください。厳密に言えば不動産屋が広告費として負担しております。

1点が注意点として、無料のサービスなので、本人確認が取れなかったり、条件をいい加減に書いたりすると、イタズラと見なされてしまいが物件情報が届かない場合もあります。

必ず未公開物件は貰えるの?
タウンライフでは不動産会社300社と提携しておりますが、問合せ先の不動産屋の営業状況によっては問合せ時期において未公開物件が無い場合も勿論あります。

独自にランサーズ経由で利用経験者100人に調査したところ44人の方がネットでは見たことが無い未公開物件を頂いたという回答を頂いております。問合せ時に未公開物件を頂けなかったとしても毎日ように土地の査定依頼・販売依頼を受けている会社様を厳選した提携先なので、後日未公開物件を紹介して貰えることも!

もし、必ず未公開物件が貰えるっていうサービスはおとり広告を利用している可能性が非常に高いので逆に要注意

正直こういうところを利用するとしつこいんじゃ・・
私自身2度利用したことがありますが、本人確認の上、希望連絡をmailにして貰ったところ電話による連絡は無くなりました。むしろ、ほかの見積もりサイトで利用した不動産屋からの電話が今のところたくさん来ております。

もし、タウンライフ家づくり経由のハウスメーカーがしつこかった場合は、タウンライフの担当者に伝えれば、あなたの代わりに連絡停止を伝えてくれます。ただ本当に良い情報の場合は、mailの返信する前に決まってしまいますから、電話による連絡もあるかもしれません。

そのときは良い土地情報をくれる人だと思ってお付き合いした方が良いでしょう。

 

ちゃんと問い合わせをやると、後日こんな形で物件情報と家づくり計画書などが貰えたりします。

 

物件概要などがない地図だけの情報は、未公開の可能性大なのですぐに見ておいた方が良いです。

知らない間に売れてたって事がありますから・・・

東京で物件を買うって事は、正直、地方で注文住宅を建てる土地を探すより何十倍も難易度が上がるんですよ。

 

建売用地が都内で全然買えなかった私が保証します。

それほど都内で良い物件を探すのは難しい。普通のやり方じゃダメ・・・

これが値段も安くて日当たりも良いってなると未公開物件でしかあり得ません。

未公開時に売れてしまいますし、売れ残った物件は高すぎたかのどっちか。

 

間取りで失敗したくないっていう人は、もっと沢山の物件を見た方が良いです。

絶対ココ!って思っていると冷静さを失い、失敗したって後悔する可能性が大。

 

何千万の買い物で3分の入力で、希望条件に近い物件を紹介して貰えたらかなり儲けもんなので、今すぐに問い合わせをして見ましょう。

またいつかって思って居ると、あなたが購入したい物件情報を先にライバルに取られてしまいますよ。

 

たった60秒の入力で未公開の東京の建売・土地を無料で紹介してもらうはコチラ

 

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑東京で後悔する間取りは「背面キッチン」「玄関に電源スイッチが無い」「トイレが1つしかない」「2階水回りなのに2階にバルコニーがない」「東西に長い土地で2部屋が殆ど使えない」の5つ

☑東京で失敗する間取りが生まれやすいのは、土地の狭さ+斜線規制によるもの。斜線規制が殆ど無い北道路の家が間取りでも失敗することが少なくオススメする。

 

北道路の家は嫌煙されがちなんですけど、斜線規制がない分、部屋が三角形になったりすることも無く、部屋が狭くならないので、トイレが1つしか無いとかいう事故物件同様の間取りも少なくなります。

土地が狭いほど北道路は活躍しますので、参考になれば嬉しいです。

 

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