注文住宅を建てるために土地探しを始めて半年以上経つのに、なかなか土地が見つからない。
土地探しについて、こんな事で悩んでいませんか？
☑SUUMOやホームズで土地を探しているけど、全く見つからない。
☑ハウスメーカーの営業マンに紹介してもらう土地が魅力的じゃない。
土地が決まるのは、ご縁タイミングになりますので一概に言えませんが、土地探しの平均期間はどれくらい？注文住宅購入者50人に調査して分かった3つの事の結果、半年以内で約6割の方が土地を決めている為、おそらく土地を探す方法がよろしくない可能性があります。
・ネットだけで探しておりませんか？
・ハウスメーカーの営業マンに任せっぱなしじゃないですか？
おそらくそれでは、なかなか土地が見つからないですよ・・・・
この記事では、土地が見つからないっていう人のために、あえてネットに頼らずに土地を自分で探すという方法をご紹介します。
土地を探すっていわれても敷居が高すぎるよ・・・って気持ちはわかります。
でも一生に一度の買い物なのに、他人本位に任せぱなしで良いのでしょうか？
土地探しで失敗している人に共通しているのが、すべて「他人依存」していることです。
すべて自分で決めろとは言いませんが、自分たちでも土地探しは行うべきです。
今回は元不動産屋である私も使っていた、「ネットに頼らない上手な土地探しの5つの方法」を解説させていただきます。
Contents
自分で土地探しは本当に可能？自分で土地を探すメリット。
自分で土地を探すことは可能か？については、十分可能と回答します。
ハウスメーカーの営業マンだけに頼らずに、自分で土地を探すとこんなメリットがあるんです。
自分で土地を探すメリット
☑ハウスメーカーが見つけた土地で契約すると、そのハウスメーカーで建てなければいけないっていうマナーが無くなる。
☑両手契約にもなる上・買いに来ている熱意が不動産屋に伝わるので（成約率が高い）ハウスメーカーに紹介しない物件を紹介してもらえる
ハウスメーカーの営業マンが一生懸命見つけてくれた土地を契約すると、ほぼ自動的にそのハウスメーカーで家を建てることを前提とした契約になってしまいます。
もちろん、すでに家を建てたいハウスメーカーの紹介の土地であれば、これはメリットでしかないのですが、まだハウスメーカーを絞り切れていない段階だった場合はどうでしょうか？
土地は欲しいんだけど…ハウスメーカーを変えられないから、購入を見合わせるっていう最悪な事態になりえるかもしれません。
もし上記の土地を自分たちで見つけていれば、ハウスメーカーを気にせずに契約ができるのがいいですよね。
そして一番重要なのが、不動産屋に本気になってもらえること！
どういうことかというと、注文住宅の土地探しをハウスメーカーに依頼するデメリットを元不動産屋が解説でお伝えしてますが、お客も連れてこないハウスメーカーの営業マンに土地を紹介した所で、紹介しただけ無駄＋貴重な情報が広まるっていうリスクがあります。
よって不動産屋によってはネットに記載している情報しかハウスメーカーに紹介しません。
きっとあなたもハウスメーカーが紹介してくれた土地をみたときに、これ知ってる！他にないの・・・ってなったはず。
一方で、購入者が不動産屋に直接問い合わせをしてくれた場合は、土地が気に入ればすぐに契約になりますから、ハウスメーカーには紹介しなかった土地がもらえるようになる確率が高くなります。
当然ですよね？買う人が来ているわけですか！買わない人（ハウスメーカー）には商品を出さないですよ。
この2つが自分で土地を探すメリットになります。
でも実際に土地を探すっていっても難しいじゃないの？って不安になった方！
安心してください。初めて自分たちで土地を探す人でもできる、5つの上手な土地の探し方をご紹介します。
土地探し初めての方でも簡単！元不動産屋が紹介したい5つの上手な土地の探し方
足で探す方法。解体現場があったら要チェック。
すみません。
すっごい地味なんですが、効果が高いのが足で探す方法です。
あなたが探しているエリアを、週末でもいいのでちょっと散歩してみて下さい。
散歩していると、ほとんどのエリアで売地って看板があったりします。
すでに更地になっている場合は、SUUMOなどのネットに掲載されている可能性が高いのですが、ここで注目してほしいのが解体している現場を見てほしいです。
解体しているということは、90％以上その土地を売りに出すorすでに売却して更地にしているの2択です。
残りの10％は建て替え
大きい土地であれば、土地分譲をこれから行う可能性もありますし、古い空き屋を解体していれば大チャンス！
この土地を売り出しする可能性が高いので、その土地の住所をメモしておきましょう。
土地の所有者を調べる方法として、法務局で登記簿謄本を取得する事で土地所有者がわかります。（誰でも取れます。）
土地の所有者が、最近に変わっていなければこれから更地で売り出しする可能性が高いですし、企業に変わっていれば、建売か土地分譲の可能性が高いです。
解体している土地がいいなって思ったら、新所有者に電話をしてみるのもありです。
企業であれば土地を売却してくれるかもしれません。
解体中の土地は結構激熱です。
地元の不動産屋を回る。年1度に出る未公開物件を狙う。
地元の不動産屋は、大手不動産屋に比べて物件情報がなく、ほとんどの業者さんは土地情報を持っていないのが現状です。
ですが、地元の不動産屋は、大手不動産屋にはない地域密着型で培った地元の地主さんとのつながりがあります。
地元の地主さんが相続で土地を売却したいってなったら大チャンス。
仲の良い地元の不動産屋に地主は売却を依頼しますから、大手不動産屋の物件みたいに、売主が欲をかいて何十社に査定依頼を出して、価格が吊り上がっている物件よりも安く購入ができるのです。
実際私も用地買取営業時代は、地元の不動産屋とのお付き合いが一番多かったです。
業者でも買いやすいのでそれくらい安い。
地元の不動産屋を1件1件歩いて探すのも大変なので、掘り出し物件は地元の不動産屋に多い？元プロが実体験を元に解説しますを参考に、力のある地元の不動産屋を探して見るのをお勧めします。
役所の入札案件を購入する。（保留地がお勧め）
これはちょっと難易度が結構上がるので、全員にはお勧めしませんが、国有地・市有地を入札で購入する方法です。
森友学園問題で有名になりましたよね？あれです。
例えば埼玉県草加市で2018年9月現在で市有地売却情報は下記の画像になります。
こんな感じで、購入したいエリアの市有地売却情報を見ると、もしかするとほしい物件情報が出ているかもしれません。
市有地売却情報を購入するメリットは以下の2つのです。
市有地を購入するメリット
☑市有地の最低落札価格は路線価（市場価格の８０%）程度で設定されていることが多く、入札条件によっては相場より安く買える。
☑役所が売主になり、直接取引になるので仲介手数料が不要
仲介手数料が不要な上、安く購入できる可能性がある魅力的な市有地ですが、デメリットだってあります。
市有地を購入するデメリット
☑相手が宅建業者ではないので、瑕疵担保責任（見えない不具合は）は免責条件で契約することもある。
☑物件調査スキルをある程度知らないと、ライフラインなどの造成費で余計な費用が掛かる場合もある。
この方法がほかの方法と比べて難易度が高いのは、宅建業者を絡まない取引の為、物件購入はすべて自己責任ってことになることです。
物件調査では、以前はその土地が何に使われていたかによっても、地中内のリスクを判断したりと、ちょっと高等技術が必要になるため、一般の人は手を出さないほうが無難かもしれません。
ただ、区画整理の保留地であれば、住宅街の土地なので、住宅用地として使われていた可能性が高く、リスクも低いのです。
市有地を狙うなら保留地をお勧めはします。
意外と知らない！銀行も不動産情報を持っている。
物件情報といえば！不動産屋って勝手に思ってませんか？
実は銀行もたくさん物件情報を持っているです。
なぜ銀行が物件情報をたくさん持っているかというと、住宅購入時に利用する住宅ローンが払えない人が住宅ローンを払うために、銀行が売り物件として情報を保有していることがあるからです。
結構笑えない話なんですが、住宅ローンの破産者が年1万人を超えているんです。
→住宅ローン破産割合は1.14％！毎年1万人以上の住宅ローン破産者がいる事実
年収に見合わない家を欲をかいて購入する人の末路かもしれません。
銀行の情報を集めるには、足で回るのではなく、銀行のメールで物件情報を集めるのが一番効率的です。
各ホームぺージでメルマガ会員になってみてはいかがでしょうか？
物件数を見るなら大手不動産屋に限る。
やっぱり物件数を見るのであれば、大手不動産屋に限ります。
土地を売却したいって思っている人は、良くわからない不動産屋に依頼するのではなく、CMなどでバンバン実績を出している大手不動産屋に依頼したほうが安心するし、高く売れるって思っているので、必然的に大手不動産屋に物件情報が集まります。
物件情報が集めりやすいというメリットがありますが、同時に2つのデメリットがあります。
大手不動産屋で土地を探すデメリット
☑売主がほかの大手不動産屋に土地情報を流しているため、土地を買いたいといってもほかの不動産屋の影響で買えない場合がある。
☑売主がたくさんの会社に査定依頼するので、専任媒介（1社だけの売る権利）を取得するために、わざと高い金額を提示するので、物件価格が高くなる。
大手不動産屋は、物件情報も集まりやすいのですが、同時に売主もたくさん情報を題して1円でも高く売ってくれるところに販売依頼を任せる傾向にあります。
売主からしてみれば当たり前なのですが、問題は売らせてもらう権利欲しさに、売れもしない金額を提示してしてしまう不動産屋がいることです。
結果、物件が高くなり、購入者が手を出せず売るに売れない状態になりがち・・・
その点は、地元の不動産屋の物件情報は数が少ないですが、不動産屋と地主の信頼関係ができていますので、売れもしない金額で販売することは滅多にありません。
相場を知る上では、大手不動産屋のほうがいいもしれませんが、土地を安く購入したいのであれば、地元の不動産屋を中心に回ってみてはいかがでしょうか？
物件が見つからないのに、まだスーモやホームズで物件を探すつもりですか？たった1分で未公開物件を紹介して貰う方法
SUUMOやホームズなどのポータルサイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり！」「希望エリアの物件がない」って悩んでいる人は多いのでは無いのでしょうか？
それもそのはず、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでは、不動産業界の仕組み上、良い物件と言われる未公開物件が手に入らない構造になっております。
条件の良い未公開物件はネットに掲載される前に売れてしまい、全体の2割～3割が未公開物件と言われております。
SUUMOやホームズで掲載される前の条件が良い2割～3割の未公開物件を見つけたいのであれば、スーモやホームズで物件探しをするのは即辞めましょう！
（未公開時に売れなかった物件です。）
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