フラット35は都市銀行に比べて審査基準が甘く、ここ最近で一気に増えた頭金無し・自己資金無しで購入される方でも借入れが出来る住宅ローンです。
更に1％前半で借入れが出来る全期間固定金利と言うこともあって、新規で借入れする人がどんどん増えている状況。
フラット35を利用する人の多くは都市銀行の審査がNGになってしまった人が多く、不動産屋でも最後の手段としてフラット35をお客様に紹介することが多いのです。
なぜ都市銀行でダメだった人にフラット35を紹介するのでしょうか？
それはフラット35は銀行ローンよりも5カ所において審査基準が甘いからです。
今回は都市銀行に比べてフラット35の審査が甘いと言われている5つの理由と、多くの不動産屋がARUHIを紹介する理由について解説させて頂きます。
Contents
フラット35の審査が都市銀行よりも甘い5つの理由
フラット35が銀行ローンよりも審査が甘い理由は5つもあります。
フラット35の審査が都市銀行よりも甘い5つの理由
☑フラット35の場合、銀行が一切リスクを負わず手数料の収入が得られる為、銀行も審査を通そうと協力的
☑勤続年数1年未満・パート・アルバイトでも借入れが可能。
☑返済比率が都市銀行よりも低い。（借入額が伸びやすいのでペアローンを組まなくて済む。）
☑返済比率に入っていれば借入額の年収の上限が一切無い。
☑持病を持っていても団体信用生命保険の審査を行わず借入れが出来る。
1つずつ解説していきます。
フラット35の場合、銀行が一切リスクを負わず手数料の収入が得られる為、銀行も審査を通そうと協力的
結論から言うとフラット35を取り扱う銀行はリスク無しで、住宅購入者にお金を貸し出しすることが出来るため、通常の住宅ローンよりも審査が甘めです。
銀行は、住宅購入者に融資を行うのですが、融資後の住宅購入者から返済して貰う権利である債権を、住宅支援機構【フラット35を運営する会社】に買い取ってもらう事になります。
つまり返済して貰えないリスクは0の上、銀行は、フラット35の融資手続きを行う際の事務手数料を儲けることが出来ます。
銀行からして見れば融資する人の数が増えるほど儲けが増えますから、多少審査が厳しい人でもローンを通す為に協力してくれるわけです。
もし通常の銀行ローンだったらどうなるでしょうか？
銀行ローンだと保証会社が最悪の場合は保証してくれますが、住宅購入者の返済リスクが0になることはありません。
結局、保証会社も銀行のグループ会社なので、貸し出ししたのは良いけど、損する可能性が非常に高いです。
故に都市銀行等の住宅ローン審査はフラット35よりも審査が厳しいのです。
勤続年数1年未満・パート・アルバイトでも借入れが可能。
銀行ローンでは契約社員＋1年以上勤続している事が条件で初めて住宅ローン審査の土台に載りますが、フラット35の場合はパート・アルバイトでも借入れが出来ます。
しかも勤続1年未満の場合は、日割り計算で年収を算出して審査してくれるので、勤続1年未満の方でも審査が可能なのです。
※ボーナスは計算不可
また、自営業の方が銀行ローンを利用して借入れしようとするとｍ最低3年以上＋黒字の決算書が必要になりますが、フラット35の場合、開業したばかりでも審査が可能なのが大きなポイント。
都市銀行では減額回答でも、フラット35なら希望借入れ額の全額借入れが出来たりします。
自営業の方＝フラット35で住宅ローンを組んだ方が良いでしょう。
それくらい審査に違いがあります。
実務で自営業者のフラット35本審査を通した私が伝えたい5つの方法と最終手段
返済比率が都市銀行よりも低い。（借入額が伸びやすいのでペアローンを組まなくて済む。）
都市銀行や信金の審査金利は、35年の間バブル時の金利3％～4％になっても返済出来る能力があるかの審査を行っている為、借入額が伸びない傾向にあります。
しかし、フラット35は固定金利です。
1度借りてしまえば35年間金利が上がることはありませんので、本審査を行う月の金利が審査金利になります。
例えば年収400万円の方が都市銀行（審査金利4％）とフラット35（H30.12月1.41%）の審査金利で借入額を比較してみると。
都市銀行で借入れした場合、最大2630万円までしか借入れが出来ませんが、フラット35の審査の場合は最大で3,870万円までと、都市銀行に比べて約1,000万円も借入額が伸びます。
借入額が増えると良いことは、ペアローンを組む必要性が無くなると言うことです。
もし3,480万円の物件を購入したい場合、単独の都市銀行の審査だけだと800万円以上もショートしておりますので、奥さん収入を合算しなければ借入れが出来ません。
（奥さんを連帯保証人か連帯債務者にする）
もしフラット35だけであれば、3,870万円まで借入れが出来ますから、ペアローンを組むこと無く3,480万円の物件を単独名義で購入する事が出来ます。
ペアローンは正直デメリットだらけです。
借入額が伸びないことを理由に安易に組むことは全くもってオススメできません。
→ペアローンを組んで後悔者続出している6つのデメリットと注意点を解説します。
返済比率に入っていれば借入額の年収の上限が一切無い。
フラット35よりも借入額が伸びる銀行はありません。
ですが、フラット35よりも審査金利の低い銀行というのは実はあります。
具体的には全国保証株式会社を保証会社として利用している銀行全てです。
都市銀行の場合は三菱UFJ銀行になります。
全国保証株式会社は変動金利の審査金利で見てくれるので、審査金利が1％以下の金利になりますから、フラット35よりも借入額が伸びます。
ですが、ここで注意点。
審査金利が35％以内の借入れであっても、年収の8倍以上の借入額になると借入れが出来ない場合が多いと言うことです。
住宅ローンは年収の10倍が借入目安？返済可能額と違うたった1つの理由をFPが解説でもお伝えしてますが、借入可能額と返済可能額は全くもって違うと言うこと。
銀行の審査時の年収は税込み年収で見てますが、実際に返済する時の年収は手取り額です。
返済比率の審査ではOKだったけど、年収の8倍以上のローン審査を行おうとすると減額回答になってしまいます。（経験済み）
ですが、フラット35には借入額は年収の何倍までなどの概念はありません。
年収400万円以上の人は35％以上・年収400万円未満の人は30％の返済比率に入っていれば年収の8倍以上借入れしてもOKなのです。
持病を持っていても団体信用生命保険の審査を行わず借入れが出来る。
住宅ローンの貸し出し条件はは年収・勤続先の会社・物件の担保が取れるだけではありません。健康上の問題を重視します。
例えば、うつ病・癌などの病気にかかっている人は、まず都市銀行の団体信用生命保険の審査に通らないため、住宅ローンの借入れは無理です。
ですが、フラット35の場合は、団体信用生命保険の加入は任意になりますので、健康上に問題があっても年収・勤続先・物件の担保さえ取れていれば住宅ローンが組めてしまうのです。
とは言え、保険未加入で何千万円の住宅ローンを組むには怖いと思いますので、ブラック企業で鬱になると住宅ローンは無理？鬱でも家を買う為の3つの戦略を参考に保険加入が現実的でしょう。
都市銀行よりもフラット35の方が審査が厳しい2つのポイント。
ここまでフラット35が都市銀行よりも甘いと言われる理由をお伝えしましたが、フラット35も都市銀行に比べて厳しいポイントが2つあります。
ココがダメ！フラット35が都市銀行よりも審査が厳しい2つのポイント
☑自己資金をいくら持っていても永住権が無いと一切借入れが不可。
☑不動産屋・担保評価が厳しく見られる。
1つずつ解説してきます。
自己資金をいくら持っていても永住権が無いと一切借入れが不可。
最近外国人が日本に永住するために、日本の物件を購入することがかなり増えました。
三井住友銀行・三菱UFJ銀行などは、頭金2割～3割持っていれば永住権無しでもローン審査が可能なのですが、フラット35の場合は永住権が無いと、どんなに自己資金を持っていても借入れ出来ません。
お申込みできる外国人の方は次の１または２の方に限られます。
1 出入国管理及び難民認定法（昭和26年政令第319号）第22条第２項または第22条の２第４項 により永住許可を受けている方
2 日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法（平成３年法律第71号）第３条、第４条または第５条による特別永住者の方
出典：住宅支援機構
住宅支援機構はあくまでの国が税金を導入して運営している機関です。
民間企業ではありません。
日本国民が住宅を購入しやすい為の住宅ローンを提供しているので、日本国民以外には貸し出ししないというスタンスと言うことです。
不動産屋・担保評価が厳しく見られる。
これは個人的に感じていることなのですが、銀行ローンでは担保評価でNGを貰ったことがない案件でも、フラット35の場合、担保評価でNGになってしまったという経緯があります。
民間銀行とは違う担保評価を行っているなどの理由もありますが、担保評価を行わないフラット35の事前審査の結果を鵜呑みにすると危険です。
フラット35の事前審査は無駄！本審査一発申込みのメリット4選を元プロが解説します
フラット35でARUHIがオススメな理由は、担当者による交渉で審査が通りやすいから。
フラット35を通す確率を少しでも上げたいのであれば、手数料は高いですがARUHIをオススメします。
理由は3つです。
ARUHIのココがおすすめ
☑ローン本審査が早い
☑不動産会社と既に関係性が出来ている
☑住宅支援機構とかなり交渉してくれる。
ARUHIを利用する理由は、融資担当者の人によるマンパワーです。
ローン事前審査は1日で回答が出ることも珍しくありませんし、本審査も2週間程度で回答をいただけます。
（ほかなら1ヶ月掛かる場合もある）
あと不動産営業マンと担当銀行員との関係性が上手く出来ているので、かなり厳しい条件だったとしても、不動産会社からまたローン申込者の紹介が貰えるように担当者が住宅支援機構に必死に交渉してくれるのでおすすめ。
残念ながらWEB系のフラット35の窓口だとそれが一切出来なかったりします（楽天銀行・住信SBI）書類でNGなら即NG。
ローンを通る為のヒントをARUHIの担当者から教えて頂けますので、お客様と不動産営業マンがそれに向かって動くって感じですね。
私の経験でも、転職1年目の方のローンをほかのフラット35の案件ではNGだったのが、ARUHIで正式承認が下りたので契約が出来たという事が何度もあります。
またARUHIの個人信用情報CICの判断基準を調べたところ、それらしき回答があったのでご紹介させて頂きます。
- AとPが過去2年間で10回以内であること
- AとPが過去2年間で連続3回ないこと
- AとPが直近3ヶ月でひとつもないこと
Aというのは支払い忘れ・Pは一部支払い済みの事を指します。
通常の都市銀行場合は5年以内にAが3つあると厳しいと言われておりますから、個人信用情報の判断基準もARUHIはかなり緩い方だと私は思っております。
もし個人信用情報がブラックで住宅ローンを諦めようとしている人は、異動だと住宅ローンは絶対無理？クレジットカード事故案件を通す方法を解説します。もあわせてどうぞ。
まとめ
この記事で伝えたいこと！
☑フラット35が都市銀行よりも審査が甘い理由は「貸し出しする銀行にリスクが無い」「パート・アルバイト・勤続1年未満でも借入れ可」「審査金利が低く借入額伸びる」「年収の何倍迄ルールが無い」「団体信用生命保険が任意なので持病を持っていても借入れ可」の5つ
☑フラット35が都市銀行よりも審査が厳しい2つのポイントは「永住権が無ければどんなに自己資金があっても貸し出し不可」「担保評価・不動産会社の審査が厳しい」
☑ARUHIをオススメする理由は営業担当が住宅支援機構に交渉してくれる為、ほかの銀行窓口のフラット35でNGなった案件も通ったりから。
年収が高く資金的に余裕がある方には、手数料最安値の優良住宅ローンをオススメします。
→優良住宅ローンの本審査が遅いから買い逃す？3つの対策と承認後の流れを元不動産屋が解説
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