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フラット35の事前審査は無駄!本審査一発申込みのメリット4選を元プロが解説します

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フラット35のローン審査を考えている人、全員にお勧めしたいのが本審査一発申し込みをする事です。

本審査一発申し込みって聞くと、以下の点で結構身構えると思います。

 

・購入しないと出来ない物じゃ無いの?

・購入しないといけなくなる?

・本審査が通ったけど購入出来なかったらどうするの?

 

など、いろんな不安点が出てくるので、フラット35は事前審査からやるべきだ!って思って居る人も多いと思います。

ですが、残念ながらフラット35の事前審査が留保でも本審査通る?事前審査がオワコンの3つの理由を元プロが解説でもご紹介しておりますが、フラット35の事前審査のほぼ全ての人が留保回答で、その中の3割の人が本審査で落とされてしまいます。

 

フラット35で事前審査で留保=本審査が通るじゃないんです。

そのため、多くの仲介会社さまはフラット35を一発目から本審査を行う方が増えてきております。

 

また複数の銀行でも、一発本審査を行う為の書類なども用意されているぐらいなので、フラット35の事前審査の結果が当てにならないのが現状。

これが都市銀行の事前審査承認であれば、本審査も99%は通ります。(本審査時に転職・借入れをしなければ)

3割の方は通らない事前審査の回答状態であなたは売主と契約できますか?

 

一発本審査で内定を得てから契約すると、ローンが通らないかもって不安になると精神的に疲れずにすみます。

 

そこで今回は、フラット35を事前審査を行わず、一発本審査を行う4つのメリットについて解説させて頂きます。

 

事前審査をせずに一発本審査を行う4つのメリット

 

フラット35の事前審査を行わずに一発本審査のメリットは4つあります。

 

事前審査をせずに一発本審査を行う5つのココがおすすめ

☑圧倒的な時間短縮。1日でも早く本審査の承認を得て買い逃す確率を減らす

☑売主と契約できる内容は、フラット35事前審査結果ではなく本審査結果のみ!

☑事前審査時よりも審査金利が上がるリスクを回避出来る。

☑本審査承認が出たが、仮に契約が出来なかったとしても、物件差し替えで審査が時短出来る。

 

1つずつ詳しく解説してきます。

 

圧倒的な時間短縮。1日でも早く本審査の承認を得て買い逃す確率を減らす

 

フラット35の事前審査を行わないって事は、事前審査に掛かる2日~3日ほどの時間短縮が一気に短縮出来ます。

更に事前審査の時に必要な書類を用意して結果が留保だった場合、本審査時に事前審査で利用しなかった住民票・納税証明書・課税証明書などを税務署・役所に行って取得しなければならないので、2度手間だったりします。

 

これが本審査一発だと一気に書類が準備出来ますので、書類準備時間も時短になり、結果1日程度は早く書類を準備することができるようになります。

結局のところ、フラット35の事前審査の結果では多くの売主業者が契約してくれませんから、事前審査を行った時間が全て無駄になってしまうんです。

 

どうせなら本審査を一気に進めて、一日でも早く本審査の承認回答が貰える方が、買い逃す確率を減らし購入者の為になります。

 

フラット35の本審査には時間がかかるので、1番手で購入申込書を出しても、本審査が通らずに2番手に先を越されることもよくある話です。

参照:優良住宅ローンの本審査が遅いから買い逃す?3つの対策と承認後の流れを元不動産屋が解説

 

売主と契約できる内容は、フラット35事前審査結果ではなく本審査結果のみ!

 

仲介営業マンがフラット35の事前審査を行わず、本審査一発承認をとるにも理由は、フラット35の事前審査の内容では売主が契約してくれないという理由があるからです。

私が務めていた売主会社でも、事前審査の留保はほぼ全て断っていました。大手パワービルダーもその傾向にあります。

3割の人が本審査が落ちるフラット35の事前審査の回答だけでは、契約するのはリスクが高すぎのです。

 

売主はローン解約で契約していた時間が全て無駄になる=販売期間を失う事になり、少なくとも本審査の承認を得るまでの期間(2週間~1ヶ月)は販売することが出来ません。

販売期間が遅くなると言うことは、売り上げを現金化する時間が遅くなるだけでは無く、用地を購入したときの銀行に借りている金利も余計に掛かります。

 

ローン解約してしまう恐れのあるフラット35の事前審査の回答だけではNGなのです。

大月

完成物件だと、早く現金化したいという売主の立場がありますので、ローン契約が曖昧なフラット35の事前審査では契約が難しいです。

ですが、青田(完成していない・更地)売りは売りづらいので、ローン審査が通れば完成前に売れてラッキーって思い契約してくれることが多いです。

 

事前審査時よりも審査金利が上がるリスクがない

 

フラット35の審査時における返済比率を計算する審査金利は、審査時の月の金利になります。

 

よって、事前審査時に行った実効金利は安かったが、月を跨いで本審査時に行った金利が上がれば審査金利が上がる=返済比率UPでローンが通らないって事も十分あり得ます。

仮に年収400万円の人が3,900万円を借りるために、2018年8月のフラット35(9割固定1.34%)に事前審査を行い、2018年9月のフラット35(9割固定1.39%)で本審査を行ったとします。

 

事前審査時は400万円÷12÷2984(100万円を年1.34%で35年借りた月々の返済額)✕35%(返済比率)=3909万(3,900万円・1万は切り捨て)と言う事で計算上ギリギリ借入れが出来ます。(返済比率34.91%)

この結果に満足して、9月に本審査を行うと実効金利が0.05%アップしているので、審査金利も上がります。

その結果。

事前審査時は400万円÷12÷3008(100万円を年1.39%で35年借りた月々の返済額)✕35%(返済比率)=3878(3,870万円・1万は切り捨て)と言う事で3900万円までに届きません。(返済比率35.19%)

 

もし、8月に本審査一発申し込みをしていれば、計算上3,900万円の借入れが出来ました。

 

ですが、本審査を月を跨いで行ってしまったので、実行金利が0.05%上がっただけで、希望借入額まで届かないという残念な結果になるのです。

もし借入額が届かなければ、ペアローンを組む必要が出てきます。

奥さんがパートでも働いていれば収入合算は出来ますが、連帯債務者+不動産の持分を持たないといけないというデメリットがある分、1人の単独ローンを組んだ方がいいです。

パートでもフラット35は審査可能?借入時の3つの注意点を元プロが解説します。

 

フルローンでギリギリ一杯まで組まないと資金計画が成り立たない人も沢山いらっしゃると思います。

そういう人にこそ、事前審査を行わず、月を跨いで審査金利上昇リスクを無くすべきだと言えます。

 

本審査承認が出たが、仮に契約が出来なかったとしても、売主からローン審査が通っている実績が認める上、物件差し替えで審査が時短出来る。

 

おそらく多くの人が気にしているのは、フラット35の本審査が通ったけど。

 

・物件が買えなかった

・やっぱり買いたくない

 

など、フラット35の本審査の結果が出ているのに、買わないといけないのか?買わないと違約金が請求されるのかって心配する人もいらっしゃいます。

結論から言うと、購入しなくて大丈夫し、違約金も請求されません。(但し何回もやると申込ブラックになる可能性があるのでダメです)

 

では本審査をわざわざやる必要がなかったのでは?って思われるかもしれませんがそれは大間違い。

本審査を通ったって事=住宅支援機構の審査を通過した事になります。

ローン審査後、別の物件の申し込みを行う際に、承認時の金額よりも高いお金を借りなければローン審査が通っているの同じですので、売主も契約が出来る方と判断して貰えるので、契約前に再度ローンをやり直せってことはありません。

 

その結果、買い逃す確率はかなり減りますし、すぐに購入が出来る買主として値引き交渉などもしやすくなります。

建売の値引きはタイミングが重要!値下げ時期と交渉のコツを元建売屋が解説

 

契約後、物件差し替えの本審査を行いますが、既に本人確認をしておりますので、物件担保評価を確認する審査のみになります。

審査時間は2週間以上かかる本審査が1週間程度で結果が出るようになります。

 

いきなりフラット35の本審査はやりたくない!時間を掛けず借入れ額の枠を確認するなら地銀・都市銀行のローン審査がオススメ。(自営業は厳しい。)

 

フラット35の弱点は事前審査の信用性の担保の無さです。

昔フラット35の事前審査OKの内容を信じて契約してきましたが、見事に1年で5回~10回ほどローン解約をしております。

 

それくらいフラットの事前審査の結果には信用性がありません。

しかし、都市銀行・地銀の事前審査は、事前審査承認後に申込人が借金を組む・転職をするなどの行為をしない限り、本審査は通ります。

 

都市銀行の固定金利を選べば、フラット35より金利が若干高めではありますが、総トータル的に見て安い場合もありますので、優良住宅ローンで通す!ってよりも、契約を優先したいのであれば、都市銀行の事前審査を行うことを強くお勧めします。

それくらい、フラット35の事前審査の信用性はありません。

 

また、持病が原因でフラット35を利用する方の中には団体信用生命保険に加入しない方もおります。

ですが、都市銀行の審査は持病があると、団体信用生命保険が通らない可能性が高いです。

持病があって不安って思っている方にお勧めしたいのが、ワイド団信と呼ばれるローン商品。

 

通常の住宅ローンでは落とされる持病をお持ちの方でも、ワイド団信なら健康上の審査が緩くなりますので、団体信用生命保険の審査が通る可能性があります。

ただしワイド団信を利用すると、通常の金利に+0.3%以上が相場ですので、フラット35を利用するかの要相談になります。

 

ココに注意

☑借入れもしないのに複数の銀行の審査をやり過ぎると申し込みブラックになります。

☑自営業の方は都市銀行だと事前審査がNGになる可能性が高い。

☑都市銀行の事前審査の枠で契約する場合は、ローン条項に都市銀行が入れられる可能性が大(フラット35を落ちても最悪は都市銀行で借入れ出来るか)

 

実務で自営業者のフラット35本審査を通した私が伝えたい5つの方法と最終手段

 

まとめ

 

この記事で伝えたいこと!

☑フラット35の一発本審査のメリットは「時間短縮」「売主の信用が得られる結果が貰える」「審査金利上昇で本審査がNGになる確率がない」「本審査の承認の結果を使い回すことが出来る・後日物件差し替えのみ」の4つ

☑フラット35の本審査を行うのに抵抗がある人は、都市銀行の事前審査で借入枠を確認する方法がベスト。

 

フラット35で借入れするなら戦略的に行かないと、本審査時に落とされてローン解約or物件を買い逃すってなってしまいます。

この記事を参考に事前審査を行わず本審査から初めて貰えれば幸いです。下記の記事も合せてどうぞ。

年収が低い20代がフラット35のフルローンで得する3つの理由と注意点を元プロが解説

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